奸诈人生-第11部分
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用来装修是一定够了。如果想做的更好一点儿，可以考虑直接到位，给每间房间配上简单的电器以及家具，热水器、小冰箱、电视机、洗衣机，单间成本应该不会超过八千，也就是总成本在一百二十万以内。基本上，我能想到的所有成本就是这些了，八百万的房价，七百万的装修以及家电家具，总投入一千四百万。而最终成品房的售价应该在三千五以上，两千一百万的回笼资金，毛利润大约有七百万以上。除掉其余的耗时成本，净利润我认为可以达到两百万甚至三百万。”
说完之后，几乎所有人都惊呆了。
胡治所说的，几乎就是我之前的计划的翻版。
只是由于他对一些单项上的成本估计不足，而导致最终的数据跟我的计划稍稍有些差别。这都不是关键，他之所以最终得出的数据会大大低于我的预期，是因为在最终成品房的售价上相对比较保守。
小小的包间里不自觉的响起了掌声，这是宋方等人由衷发出的，如果之前他们只是觉得我这个计划让他们感到心悸，现在则是有一种不得不服的感觉。我的掌声来自于胡治这一番话，无疑给所有人都打了一阵强心剂。虽然我一直显得很有把握，但是心里未免还是有些空落落的，现在胡治想出的计划几乎跟我的毫无二致，我当然觉得腰杆子一下子硬了起来。
第一卷 风生水起 第二十章 四千？不，五千！
但是，宋方鼓完掌之后很快就有些担忧，很显然，胡治的计算方式更加附和他的思维习惯。他之所以愿意跟我达成那样的君子协定说房价超过四千的部分让我拿七成，完全是因为担心整体的净利润达不到预期的六百万。在他看来，可能跟胡治的估算差不多，最终的利润应该在三百万左右。
“石磊，胡治的话我觉得很有道理，说实话，我的最终利润也认为在三百万附近。你凭什么认为一定有六百万甚至更多的利润？”宋方还是说了，深思熟虑。
我笑笑，“我记得我们之间有个协定，反正如果到时候利润总额不到六百万，我不但放弃另外两成的利润所得，而且还会自动将我在通达的股份无偿转让百分之三十五给你。我不觉得这是你应该担心的问题。而事实上，我认为你应该担心的有两点……”
宋方哦了一声，随即问，“哪两点？”
“第一，到时候你看到公司造表上六百万甚至更多的利润，千万不要产生将其全部换成现金数着玩的念头，那样你的手很容易肌肉劳损……”看到大家都笑了，我竖起两根手指，比划一个V的形状，“第二，一旦利润超过六百万，不要看着我的分成太高而感到深深的嫉妒，那样会影响我们的团队合作。”
这句话一说，宋方的眼神开始迷离了。
原本他就一直担心我有什么销售计划，能够顺利的将总体房价推高到四千以上，现在看我说的如此斩钉截铁，不免心中有些担忧。
看到他那样，我怎么会不明白，于是我喝了一口茶，笑着说，“当然，如果宋师兄觉得第二个担心会让你寝食难安，那么好，我可以答应你取消。说实话，听了胡治的话，我现在也有些后悔。”
宋方听了我这句话，心里就真的是七上八下了。思度良久，他还是坚持要按照协议行事。四十岁的他，当然一切以稳当为上。我也正是抓住这一点，才这么有把握。
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“对了，另外需要跟赵律师以及吕青衫说清楚的，你们所购买的我手里的股份，实际上应该是等这个计划结束之后才能套现的。原因不用我多说，在那之前，我手上实际一分钱股份都没有，完全属于宋总。所以非常抱歉，本次计划产生的所有利润，将不会计入你们的分红。希望你们能够理解……”
赵子华当即表态，“这个不是问题，我入股完全是看中了石磊你今后的潜力，而不是这次的既得利益。”
吕青衫当然不会有什么问题，他本来就是抱着试水的心态加入通达的。
我注意到胡治一直蹙着眉头，似乎在计算着什么。
“为此我只能说声抱歉，两位股东等于是向通达提供了一个为期半年的免息贷款，我代表通达全体员工感谢两位……”
赵子华听了我的话笑了，“你果然是学计算机的，都计算到这种地步了，我还能说什么？只是我的顾问费，你是一分不能少的。”
“哈哈哈哈……”所有人都笑了起来。
离开茶社之后，我见他们都上车离去，拍拍胡治的肩膀，“胡治，你要是不急着回去，我们走一走。今晚天气不错，很凉爽，南京看来真的要入秋了。”
胡治点点头，默默的跟在我身后。
“刚才我注意到你其实一直在计算着什么，现在他们都离开了，我想你可以说说了。”走了大约五分钟之后，我对胡治开口。
胡治没有立即回答我，而是稍稍停顿了一下，才开口说，“石总你真的有把握把房价推高到四千以上？”
我笑笑，递给胡治一支香烟，“这样吧，我先把你刚才说的那番话里的成本计算错误的地方告诉你。大体是没问题的，但是装修费用单平不会超过六百元，比起你的八百，大约能少一百四十万的成本。这样你刚才计算的利润就至少都在三百万以上了。于是乎我们最终的分歧就在最终的房价上。你有没有想过？会用十几万买这种只有三十四年使用权限的人，应该都是些什么人？”
胡治点起香烟，深深的吸了一口，似乎有些明白我的意思了。“你的意思是，作为投资房，两万块的房价浮动对于他们而言根本不是问题？”
“你刚从大学毕业，应该知道在那附近租房的价格……”
胡治点点头，“一套精装的、家电家具齐全的单室套价格多在八百元附近，两室户差不多一千一到一千二。”
“那你估计一下酒店式公寓的租金定在多少会比较合适？”
胡治沉吟片刻，“一千二应该不算高，这么好的装修，加上全新的品牌家电家具，还有良好的物业以及保安系统，楼层好一些的，甚至一千五都有可能。”
我笑了，拍拍胡治的肩膀，“那就按你能够接受的最低一千二的价位来算，一年除了寒暑假，租给学生九个月是绝对没有问题的，一年就超过一万块钱，他们的投资十五年左右可以返本。当然，这是按照目前的租房价格。你该明白，随着使用年限往后，其房屋售价会降低，但是租用价格只会越来越高，因此我粗估十几万的投资实际用十年左右就可以回本了，那么剩下的二十多年就是纯利润。这种房子，是不会有人买下来给自己住的，这就是我们售出高价的关键。”
“石总，我想我明白了，倒是经过你的提醒，我想到按照楼层以及位置的不同，部分房价甚至不止四千，应该可以推的更高。”胡治有些激动，不过他相比较刚毕业的同学，已经很沉稳了。
“不，不是部分，而是整体。现在，我需要的就是用更短的时间做出更大的资金来，这一切需要你们的帮助，你和王茜都是我十分看好的人，相信你们的努力能够最终帮助我，帮助通达，创造一个南京房地产上的奇迹……我这不是说空话，而是我希望你们认真做策划，制定营销手法，使得半年后这幢房子的均价超过五千。”
“五千？”胡治张大了嘴。
“呵呵，我有信心，就是五千！”
胡治显然被我震惊了，在他看来，四千就已经是一个很难完成的任务了，他想不到要如何才能把房价推高到五千。
看到他满脸的困惑，我觉得我有必要简单的解释一下，“当然，不会是整体五千，但是必须保证每一间都在四千以上，我不会允许有任何一间房的单位价格低于四千。五千只是这一百五十间房里最终剩下的不多的一部分的价格，希望到时候我们手里能留下更多的房子吧。”
“是不是公司已经有关于营销的整体策划了？”
我缓缓的摇摇头，“没有，只是直觉。我觉得，我们这次的项目一开始就会很火，非常的火。所以，我一直在考虑究竟什么时间才能抛出第一套房。”
胡治听到这个，就自信满满的说，“大致我也知道，公司现在几乎没有资金。那个宋总应该是在拿着房契跟银行贷款，八百万的资产评估为一千万，这是公司能够承受的底线。两百多万，预付给装修商，应该足够了，于是余款何时付清，就在于什么时间出手房子。这个时间，必须安排的很好。早了，房价没推上去，迟了，装修商那边很难交待。”
第一卷 风生水起 第二十一章 诗人的故事
听了胡治的话，我笑笑，未置可否，“迟了，还有其他的弊端。你有没有想到？”
胡治毫不迟疑，脱口而出，“太迟，房价可能会回落！”
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“为什么？”
“开学之后，房虫的热情会降低。于是，一二月间原本的售房淡季，将是我们最好的出击时间。”
我拍了拍手，“那么，现在你还想不到房价为什么能推高么？”
胡治一下子恍然大悟，“啊！我明白了，那个时间段几乎所有的房地产销售商都在蛰伏，市场上很少会有大量的销售宣传。见缝插针，两个月，就是这两个月，一定能创造奇迹！”胡治兴奋的握紧了拳头，凭空挥了挥拳。
“这就是我有信心的原因，你和王茜一定要好好配合，这次是否能够打一个漂亮仗，就看你们俩了。我给你一个承诺，如果这次的计划你们操作的好，我给你们的奖励将是这个房盘中的一套房……”
胡治似乎对于自己能够得到的利益并不关心，他还沉浸在对于整体策划的不断思索之中。这也就是我最欣赏他的地方。
看到胡治持续处于兴奋当中，我也不想打搅他，任凭他挥舞着拳头大呼小叫。
过了一会儿，看到他已经平静下来之后，我才微微笑着问他，“现在，你告诉我，你是不是有信心了？”
胡治稍稍一愣，“啊？什么信心？”
我哈哈大笑，他显然在装傻，我也乐意提醒一下，“五千……”
胡治故意装的很笨拙的样子，“不，没有……不是五千，我刚才计算了一下，如果我们可以严格控制出手的房源，让所有的房源都按照我们的预定计划分批出售的话，一开始的时候应该在四千附近，可是我似乎总能感觉到在售楼工作临近结尾的时候房价最终能被推高到六千以上，并且平均房价可以达到五千三，甚至更高……”
有信心是好事，有想法也是好事，但是我不能允许胡治把自己的目标定的更高。
其实，在我的心中，还是已经有了一个全盘的售楼计划，只不过那是一个想法，没有详细的白纸黑字成为一个策划案而已。胡治想到了一部分，简单的几句话已经是我那个计划的很重要的组成部分了。但是，并不全面，按照他的计划，能把房价打高到五千就已经很不错了，再高，很不现实。
不过，说实话，他最终的直觉倒是跟我的想法吻合，我当初给他们制定五千这个目标，是不希望由于我设定的既定目标过高而导致他们的压力过大，虽然我看得出他和王茜的能力都是毕业生里首屈一指的，但是压力过大有时候会让成长迅速的树枝不堪重荷而折断的。
比起胡治的想法，我的计划里只多了一项，那就是我的售房高潮偏偏要等到开学以后，而且是在开学之后的一个月内全部售完。而这也正是我有信心能将房价最终推高到大约五千三的均价的原因。
我想我该提醒一下胡治，我希望他能自己想到这一点，“胡治，你有没有想过，把售房的最高峰时间放到开学后的第一个月？”
说完，我点起一支烟，在腾起的烟雾之中观察胡治的表情。
胡治脸上很复杂，他在急速的思索……
按照他刚才的想法，寒假之前以及寒假的那两个月才是售房的最佳时期，毕竟这是长线投资房，买下它的人是要用来出租的。等到开学之后再进行销售，会让这些投资者失去必要的兴趣。其实说穿了倒是相差不大，一两个月的房租而已，但是那些房虫的心理就是如此，他们必须在开学之前搞定一切，否则按照他们的傻瓜思维会坚持认定这将让他们损失整整一年的房租。
“石总，能给我一支烟么？”
我将烟盒和打火机都递到他的面前，胡治机械的从盒子里拿出一支烟，默然的点上，然后被香烟狠狠的呛了一口。
看着他由于咳嗽而变形的脸，我不禁笑了，“不会抽烟你还抽个什么劲儿？”
“石总，你的想法会不会太冒险了？”胡治犹豫了一下，还是把手里的香烟扔到了路边，烟头的火光撞击地面的时候，弹出几点火光，很快熄灭。
听到他这句话，我估计胡治也想到了我的那个方法，“你先说说，你想到了什么？”
“石总是想利用年前年后的两个月不断的打广告，通过自行调整房价的方式来造成潜在购买群的好奇心，但是这两个月里放出的房源极为稀少，并且在开学之前预先开展租房的业务，随后等到大学一开学，就集中倾销。这样一来，房虫们对于房价莫名上涨的犹疑心理就会被租房市场的火热而彻底改变，从而一拥而上迅速投资。这样的确是一个可以将房价推高到我们最佳心理价位的方式，但是，是不是过于冒险了？万一不成功，或者售房情况不像想像的那么理想，之后带来的将会是雪崩效应。一来银行贷款压力过大，二来更恐怖的是那些装修公司的尾金……”胡治不慌不忙，慢慢将刚才思考的结果悉数说出。
我站下来，看着胡治，伸出双手，为他鼓鼓掌。
“很好，胡治，该想到的你都想到了。你的担忧也非常正确，按照这样的思路，这次的行为就完全符合一场赌博的性质了。你应该对于博弈论有一定的了解吧？博弈论中有一个基础观点，风险越大收益越大。你不觉得我们这次的计划从一开始，根本就是一场赌博么？或者对于我和宋方而言，更像是一场赌博，赢了获得原始财富，输了可能直接坐牢……既
