惊天大逆转的背后-第5部分
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排名区域楼盘名称2008年11月成交
均价元/平方米2009年11月成交
均价元/平方米价格同比1世纪城远大园五区1550030000935％2来广营龙苑别墅1100021000909％3世纪城远大园四区1550029000871％4赵公口慧时欣园1080019500806％5朝青国美第一城980017500786％6亦庄浉城百丽900016000778％7世纪城远大园六区1550027500774％8望京融科橄榄城1300023000769％9上地清河上地东里1300023000769％（续）排名区域楼盘名称2008年11月成交
均价元/平方米2009年11月成交
均价元/平方米价格同比10鲁谷永乐小区925016000730％11万柳万泉新新家园2100036000714％12赵公口彩虹城1080018500713％13宣武庄胜二期2000034000700％14望京大西洋新城1300022000692％15丰台南区草桥欣园1100018500682％16金融街丰汇园2300038000652％17宣武枫桦豪景2000033000650％18上地清河清枫华景园1400023000643％19望京方舟苑11000 18000636％20上地清河华清嘉园1900031000632％21亦庄卡尔公寓950015500632％22丰台南区星河城1200019500625％23古城八角依翠园925015000622％24上地清河上地西里1300021000615％25北苑北苑家园930015000613％26世纪城远大园一区1550025000613％27万柳蜂鸟社区1800029000611％28朝阳路炫特区1150018500609％29六里桥万科紫台1400022500607％30朝青华纺易城1250020000600％31望京望京新城1000016000600％32朝青星河湾2200035000591％33西直门交大嘉园1700027000588％34宣武朗琴园1450023000586％35望京上京新航线1200019000583％36亦庄莲水怡园700011000571％37亚奥融域1400022000571％38上地清河逸成东苑1400022000571％39亦庄贵园东里800012500563％40方庄GOGO新世代1300020000538％41北苑上元雅苑1300020000538％42上地清河上地佳园1500023000533％43西直门志强园1500023000533％44古城八角远洋山水1175018000532％45朝阳路兴隆家园1100016800527％46六里桥橙色年代1300019800523％47崇文门新怡家园2200033250511％48望京宝星国际1100016500500％49朝阳门内海晟名苑2000030000500％50来广营丽高王府20000300005
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深圳“断供风波”：成为救市导火索
2008年，断供这个词，很多人可能还是第一次听说，但说到美国的次贷危机，大家都知道，它的导火索就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏账剧增，次贷危机让全世界谈虎色变，越来越多的购房者断供，不由得使人担心，这会不会对银行带来冲击？
乱花迷人眼；从千亿个断供新闻的神秘出笼，从银行变相放松二套房政策被曝光，到梅陇镇、澳城等楼盘业主与开发商的诉讼纠纷逐渐升级……种种迹象表明，房地产市场确实已经险相环生，危如累卵。
《断供已过千亿，次贷危机浮现》的作者“风语”称，了解到深圳某银行支行形成千宗共计约15亿元的房贷坏账，据此推断该行深圳坏账约200亿元，而深圳各家银行以同一坏账水平估算，总计房贷坏账金额已达1000亿元。此文一出，立刻引起人们的广泛关注。
7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道也让深圳断供风波走进全国公众的视野。通过媒体的传播效应，深圳“断供门”成为全民的话题，由此引发的救市呼声越来越高。
7月20日，深圳宝安碧水龙庭68位业主作出决定：集体断供。一时间各大媒体纷纷跟进。深圳断供案已演变成“潮”，并大有愈演愈烈之势，与越来越高的救市呼声配合得天衣无缝。
至此，媒体的视角开始转向深圳断供风波的背后。而据《东方早报》报道，国务院派出一支调研小组专程赴深圳调研，主要针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。
2008年11月27日，两起涉及断供的案件分别在深圳市中院和宝安区法院审理，一例是南山的楼盘漾日湾畔，业主潘先生因断供超过10个月，被某银行支行告上法庭；另一例是在“断供风波”中被列入焦点楼盘的碧水龙庭，不过这次则是业主投诉开发商擅自改变规划，背后仍难免有断供的动机。四五个月之后才进入司法程序的这两起案件也再次显示：断供现象并没有因为舆论的淡忘而消失，反而在楼价持续走低、股市低迷以及金融海啸的持续打击之下，仍在继续发酵。
断供案件区域还不局限于深圳，在房价一路高涨时，深圳周边的东莞、惠州、中山同样成为投资客的战场。眼界再稍放宽一些，涉嫌步深圳后尘的城市还真不少：广州、武汉、长沙、成都……这两年房价上涨比较快的城市，都不同程度地出现降价。而地产界更是哀鸿一片：王石一边忙着为“捐款门”善后，一边还要忙着为带头降价的事善后；任志强则说银行会先死，给政府的宏观调控政策施加压力；更多的开发商则为了延续随时可能断裂的资金链坐卧不宁。媒体更是拿出一贯的大厨手艺，哪里热闹哪里凑。
政府也很纳闷：房价上涨过快，不仅仅是CPI的问题，还是社会稳定的问题，好不容易房价回落了，CPI还没怎么显出效果，GDP的问题又露出了端倪。从媒体报道看，高层也彷徨：2008年7月初监管部门刚刚印发了进一步加强房地产贷款管理的通知，再次收紧对房地产项目的信贷支持政策，过两天银监会主席又表示，要满足正常合理的房地产信贷需求。
尽管深圳断供事件已经从风声突起到悄无声息，但对于商业银行控制信贷风险是一个重要的警示，而对其余市场各方而言，同样可以从中有所领悟。
“断供”现象对消费者来讲，负面影响比较大。尤其是中产阶级，“断供”迫使中产阶级的生活发生质的变化。而我国正在从出口转变为内需拉动经济增长，如果出现“断供”，对国家宏观经济的伤害也是比较大的。
救经济；中央政策组合拳“三箭齐发”
2008年10月8日晚，为应对并遏制史无前例的全球金融动荡，一轮全球降息行动同步展开。美联储将基准联邦基金贷款利率降低05个百分点至15％，并将贴现率降低同样幅度至175％。欧洲央行降息05个百分点至375％，英格兰银行降息05个百分点至45％。此外，瑞士、加拿大、瑞典央行均做出降息举措。日本央行虽然没有采取降息举措，不过表达了大力支持协同政策行动的意愿。
在全球央行普遍降息的环境下，我国央行终于也加入全球放松货币政策的行列，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
此前多家机构预期，央行将出台降息政策，但央行的动作比市场预期的更快，而且与取消利息税“三箭齐发”，显示了决策层放松货币政策的决心与力度。
因此，可以预见，今后增加财政支出以支持基础设施建设的手法仍将成为政府拉动经济的首选，而增加财政即意味着不可能对减税的幅度有过高的期望。两次降息对恢复市场信心会起到一定的积极作用，对宏观经济的实质性刺激效果则未必立竿见影，不过随着降息力度的增加，政策的累加效应对宏观经济的改善会更为重要。
作为宏观经济支柱产业的房地产业，遭遇的困境是多方面的。除了大面积的资金匮乏之外，更为重要的是消费者预期的转变，随着宏观经济的进一步深入明朗，一向看好中国地产的产业资本也将主动或被动地发生分歧，两次降息对深陷资金困局的房地产商刺激作用十分有限，加之金融资本也忙着退而自救，房地产业的情况在可以预见的时间内，将不会有明显改观。
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激进降息开启楼市起伏的潘多拉魔盒
美国次贷危机引发全球金融海啸，美联储目不暇接频繁降息，到2008年10月的一次降息后基准联邦利率仅为15％，而经合组织（OECD）2007年曾预测的这一数字是475％。
令人尴尬的是，这次史无前例的金融危机的始作俑者，同样来自美国政府此前7年来的低息政策。由于多年的低息环境使得美国的流动性泛滥肆虐，催生了严重的通胀和资产泡沫，美国的房价涨幅奇高，由资产价格猛涨而大幅上升的过度信贷消费，最终为美国经济带来噩梦。
现在多数人认同是低息政策导致了美国经济泡沫，也许美国对加息的反应更为迅速一些，情况就会完全不同。事实上，从2004年开始，美国已经开始连续17次加息，但过度的加息不但捅破泡沫，也引发了金融危机。金融政策的过度与极端，使得美国经济上演了从天堂到地狱的戏剧性一幕。
而在我国，随着2008年10月央行的第二次双率齐降，正式宣告中国进入降息周期。摩根士丹利更是预计中国2009年年底前将减息5次，问题是，中国和美国一样，低息的环境已经持续了多年，因此引发的流动性过剩和通货膨胀要靠加息来抑制。当时中国经济受外围影响，增速回落，政府减息以刺激流动性不难理解，但是对于中国并不算高的利率水平，过度的降息是否会最终导致通货膨胀，价格上升而利润下降，资产价格恶化，出现像美国经济一样又再次被迫刺穿的恶性循环？
之前数年间中国的房地产价格的涨幅同样惊人，中国经济和外国经济的显著不同之处在于，房地产的火爆吸引了几乎所有行业的资金都冲到房地产业。要说中国房地产同样存在严重的泡沫，可能会引来很多人的口诛笔伐，但大量的购房者怨声载道，舆论多有所指总是不争的事实。
随着宏观调控时间效应的显现以及外围经济的低迷，中国的房地产市场进入调整期，这既是市场和经济规律使然，又是行业整合的大势所在，在房地产的调整中淘汰那些没有竞争力或是原本就是抱着冲到房地产市场谋求暴利捞一把心态的房地产企业，对整个行业的发展有百利而无一害。王石就曾经说过，房地产行业有很多外来户，但万科从不把这些企业当作竞争对手，优胜劣汰，适者生存，这原本就是市场经济的精髓所在，一个行业不经历磨砺是不可能成长壮大的。
中国经济和美国经济不同，美国降息以期刺激流动性，中国经济的流动性并不缺乏，大多数房地产企业的资金匮乏不过是因为形势好的时候过度扩张而造成的。再者，即便中国经济增速回落，作为世界上屈指可数的高增长经济体之一，全球的产业资本和金融资本对中国资产依然虎视眈眈。倘若无度地降息，使得并不算低的通货膨胀率恢复上扬并再次推高资产价格，也许那时，中国将不但面临全球资金撤离带来的风险，也可能面临被迫再次加息而刺破经济泡沫的风险，到那时，中国房地产的调整将会更为痛苦。
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地方政府亦步亦趋救市新政频出
时间进入2008年的9月，进一步的中央宏观调控政策仍毫无出台迹象，倒是地方政府频频爆出各类“救市政策”，从江苏、福建、河南、安徽到陕西，从“延长土地出让金缴纳期限”、“提高住房公积金”到市民购买商品住房可享受补贴。
西安市出台的救市政策曾一度引起热议，批评质疑者有之，欢欣鼓舞者有之，地方政府频频救市意在何方呢？“项庄舞剑，意在沛公”，西安及各地政府救市的醉翁之意，并非停留在楼市本身。
地方政府并不缺少对经济大势的判断水平，越来越多的迹象表明，2009年中国宏观经济的减速已成定局，地方政府正在承受空前的压力和挑战，多年来以GDP增长为纲的地方政府政绩考核惯性，使得地方政府在对待经济减速的问题上有着更为敏感和复杂的情绪，之所以会冒中央宏观调控政策之大不韪，频频出台针对房地产市场的救市政策，其真实意图不过是“自救”罢了。
地方政府针对房地产实施“自救”理由十分简单，我们知道，拉动经济增长的“三驾马车”——出口、投资和消费，其中，出口所面临的问题和困境非一朝一夕或地方政府一己之力可为，在此无需赘述；而消费，地方政府更是有心无力，首先是通胀的预期减少了享受性的消费，其次是持续低迷的股市让股民的钱包变得更瘪，在2009年因为财产性收入而蓬勃的消费热情，可能会随着股市的变熊而偃旗息鼓，这些都不是地方政府可以扭转刺激得起来的。
那么，剩下的就只有投资一个途径了。但这需要大量的资金，财力雄厚的地区已经先行一步。比如最先受到国际宏观经济和国内宏观调控影响的广东省，在2009年10月，高调启动总投资额高达23万亿的“广东新十大工程”。相同的时间内，山东、河北也均有大手笔的投资规划上马。
地方政府财政收入主要靠土地出让金和行业税收，但因2008年房地产市场低迷，已经让地方政府的收入大为减少，某些地方政府自身财政预算便已捉襟见肘无暇自顾，更别说划拨大量资金用于投资建设了。一些地方政府针对房地产市场的“救市”举措正是在这样的大背景下烘焙出炉的。而这只不过是个开始，“救市”之余，大刀阔斧地搞投资、上项目即将粉墨登场。
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地方政府“救市”动作能走多远、走多久
早在中央新政出台之前，18城市相继出台政策，而且一个比一个条款多，一个比一个走得远。各地方政府是否再次越位，出台更为宽松的刺激楼市政策，答案已经显而易见。也许真正的问题应该是，地方政府的“救市”动作能走多远、走多久？
2008年10月，继中国人民银行在全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查表明全国居民对后市悲观没信心、购房意愿创十年新低以来，一家地产研究机构对37个城市400余家房地产企业展开四季度�
