惊天大逆转的背后-第31部分
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楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）
访谈时间：（2010年2月7日）
请问李总，您对现在的楼市，特别是在房贷调整下的楼市有什么看法呢？
我认为目前的调整是很正常的，成交缩量，部分的楼盘促销，这是在2009年行情里面没有出现过的。有传言说，有退房潮，但是我仅仅是从网上看到的，也有一些案例说过。但是我没有研究过。导致集体退房的原因有很多种，比如说这个房地产项目当中存在质量问题，比如开发商和客户之间有违约、承诺不兑现的情况，再或者说这个楼盘的价格是不是确实完全背离了目前的行情，炒作成分太高而导致的集体退房，等等，总之，就算是有集体退房的情况发生，但毕竟是个案，我们必须要具体了解才能确定，就这些例子来讲，不能作为一个判定目前市场行情的普遍情况来看。
除这些个案外，促销打折的楼盘又重新出现，个别楼盘价格有下行的迹象，这样描述比较准确和客观，出现这样的现象，为什么我说正常呢？有这么几个原因：
第一，临近年关，是传统淡季。
第二，2009年一年天量的成交对后期需求提前透支，2009年上半年成交是以刚性需求为主，下半年大部分是投资需求，刚性需求会受到房价快速上涨的抑制。
第三，还有一个非常重要的原因就是国家重启对房地产的调控，投资客对此比较敏感，利率优惠和税收优惠取消再加上首付提高，累加在一起大概对总房价将产生12％左右的影响。
上述因素对需求都会产生抑制作用，所以，市场目前的反应，我个人认为很正常。
最近焦点应该是放在房贷紧缩这一条上面，李总您对房贷紧缩政策以及整个市场的影响是如何看待的呢？
单从影响来看，是多重政策效应累加出来的结果，如果单从房贷影响来看，影响并不大，当然也有。首先，讲房贷无非指两条：二手房首付提高到四成和取消七折优惠利率。优惠利率以目前房价水平而言，占总房价的比例非常低，可以忽略不计，影响也比较小，对未来预期影响面也比较小。但首付提高到四成影响比较大，为什么这样讲呢？我们把市场需求分成三类：第一类是刚性需求，这对他们来说是雪上加霜。本来房价高涨之后，对他们需求的抑制已很大，现在再加上门槛的抬高，压力是不言而喻的，如果保障性住房、廉租房不及时跟上，对于中低收入阶层，尤其是低收入阶层这批消费者来讲是非常不公平的，这体现着政府职能、体现着社会公正，如果政府不重视，不跟上，是会付出代价的。
第二类是改善型需求群体，我认为对他们的影响会比较小一点。所谓改善型需求，住房本身没有问题，原来住两房，现在要改善自己的生活条件，住三房，对于这样的人来讲，首付提高了，无非是压缩了选择面，原来可以买好地段的房，价格高一点、环境好一点的，现在无非是选择面小了些。
第三类是投资群体。房贷提高对他们的影响是，降低了收益杠杆，原来首付20％的时候，是1∶5的杠杆，100万元的房子首付20％，付20万元，得到100万元的收益，获得的是5倍的杠杆收益。现在首付是40％，相当于只有25倍的杠杆收益了。可见，首付提高对这个群体的影响也是比较大的。
不过，从2004年开始的宏观调控对5年内二手房转让住房的征收重税，现在活跃在市场上的短期投机客已经非常少，现在活跃在市场上的主要是中长期投资客。对于这类人群来讲，典型的特征是他们有钱，并不一定要借多高的杠杆实现自己的投资收益，虽然提高首付对该群体有影响，但关键是他们对后市的判断和预期，如果他们认为房价仍然上涨，那么我觉得对他们的抑制是短期的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（2）
我再举两个例子，比如豪宅市场的井喷，比如二手房、商业物业以及别墅都要首付5成，为什么这些物业还有这么高的成交量，所以从这个角度来讲，首付比例对房产的成交量有影响，但不大，持续时间不长。
进一步收紧贷款，对开发商也有影响，2009年出了很多地王，价钱一个比一个高，对开发商会造成什么影响？
对开发商的影响，首先我认为目前中央出的一些政策，可能是年关效应，马上就要到春节，大家都来秀一下，虽然话说得比较尖锐一点，但都是实情。过了年，很有可能该干什么还干什么，这是我个人的看法，当然也不能肯定。
第二，就目前出台的政策来讲，这些政策都没触及形成高房价的本质，刚才我们讲过的二手房贷款，由首付20％提高到40％，我认为这很正常，房价一直不断高企的过程是首付二成，随着房价不断上涨，银行不断累加风险，二套房首付提高至四成，对银行而言是很正常的规避风险的市场化手段，如果房地产市场经不起这么个变动，那就说明它太脆弱、太危险了。
具体到对开发商影响这一块儿，有说法说2010年信贷规模是8万亿元，而2009年是不到10万亿元，不和2009年相比，而是和2009年以前年份相比这是天量，所以说，对房地产信贷投放量在2010年还是实施宽松的政策，所以开发商缺不缺钱不是问题。
再者，2009年绝大多数的开发商在四五月份的时候，或者说六七月份的时候，销售额已经超过2008年全年，2009年全年下来，多数开发商回收的资金量已经达到历史最高，短短半年，就从“杨白劳”转变成“黄世仁”——不差钱。经过2008年的市场调整，这些开发商再头脑发热、再冲动，也会多一个心眼，即便是抢地王，也会备一些储备粮。
最后，我们不能也不应该和2009年相比，因为2009年太特殊了，如果2010年有2009年的一半交易量，我个人认为就是正常的水平了，在这样的情况下，开发商有什么理由缺钱呢？没有理由。
除了战略思维混乱、无度扩张的，这样的人和企业是不算数的。这些人和企业即便市场不变他们也可能随时死掉，所以2010年开发商还是不差钱的，不会因为国家的调控而缺钱。
你觉得2010年还会像2009年一样出地王吗？
情况一定会比2009年好，2009年是“怪胎”，畸形的一年，是可以载入房地产史的一年，就像超女的第二年，那是不可超越的，以后也很难超越，这是大家不惜血本不计后果的，乱往里面砸钱的一年，是不算数的。2010年会不会出地王，当然会出，但是疯狂的程度不会有2009年那么高。2009年出地王，有几个原因：第一，国家信贷投放那么密集，手里有钱肯定要买东西，就像生产企业一样，土地就是开发公司的生产资料，没有生产材料怎么生产产品，没有产品还算什么公司，它必然会去购买原材料，这是现实的需要和有钱的冲动；第二，为什么多数地王是央企？央企在信贷方面有得天独厚的条件，和民企相比不是在一个游戏规则下玩的；第三，央企比民营企业迟钝慢一步，前几年民营企业拿地比较多，而市场也证明了只要房地产做猪坚强就会有钱赚，这教育了国企。
2009年的地王是特殊的，而2010年肯定不会有这么严重，但地王不可能不存在，地王只不过是一个冠名而已，随着经济的发展，原本就会不断刷新纪录，随着产业发展，就一定要有新的纪录产生，没有新纪录产生才有问题。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（3）
关于物业税的问题，北京最快明年年底的时候，就要实行征收物业税了，为05％～1％，你如何看待这个问题呢？这样对房价会有影响吗？
我首先明确表态，我是物业税出台坚决的反对者。在中国目前的阶段，首先，它不是一个合理的税种，中国的土地出让跟国外不一样，中国是一个土地租赁制的国家，所以我认为征收物业税不合理，这是第一点。
第二点，中国的综合税赋总体来讲是比较高的，曾有数据说中国税赋全球排名第三，还是因为降低了企业所得税后排名下降了一位，原来是全球第二，不管是排第几名，也许这个排名数据有值得商榷的地方，但总体上比较高是形成共识的。那么物业税的出台，势必会增加总税赋，使得整个国民的税赋又进一步的加重。
本来，在内需不足的时候，应该减税，随着国家的经济成就不断的增长，一个国家的物质水平不断提高，应该让所有的老百姓感觉到税赋是越来越轻，生活是越来越轻松了，而不是说越来越沉重了。
我们知道，税收的一个重要作用就是平衡国民收入，是在二次分配环节中调节平衡。如果一个税种出台不但没有起到调节贫富的作用，反而让低收入阶层增加了生活的成本，那么它的出台有什么必要性呢？
第三，物业税的出台能抑制高房价吗？如果能抑制，还有合理性，但是在中国目前的阶段，物业税的出台也不足以抑制高房价。原因如下：
首先，目前中国的现状是贫富差距越来越大。因为地区发展不平衡、经济发展不平衡、行业之间发展不平衡，贫富差距越来越大，持有物业的人趋向于富人，中产阶级正在消失，向两头走。据统计，大多数人的收入和消费能力是下降的，而不是提升的。财富越来越趋向于集中在少数人的手里，在这样的情况下，征收物业税，根据总价也好，面积也好，目的是希望能够对有钱的富人多征税，穷人少征税或者是免征税。但物业税并不能抑制房价的上涨，对于有钱人来讲，无非是买的时候多花了一些钱，如此而已。由此可见，如果不找到导致高房价的根本原因，只是仅仅增加税负，是解决不了问题的。
另外，我认为现阶段出台物业税时机也不成熟，因为我们的评估体系存在问题。你怎么评估，由哪个部门来征收，怎么统计，这些都不清晰；现在一个人名下有多少物业，离婚时妻子聘请专业律师去查自己老公有多少物业都查不清楚，国家怎么查？现在有些人有大量的财产没有申报，查不到，税收就征不到他们头上去。
最后，如果中国的高房价是出个新税种就能打压下来那么简单的话，那高房价就不是问题了。我认为，物业税的出台，使越是合规的人越受到打击，所以物业税我个人觉得还是不要提了。
主持人：您是否认为政府出台物业税可以提高投机人的成本？
房价这么上涨，难道没有提高投资者持有的成本吗？这是不是也是变相的提高呢？但房价下来了吗？没有下来。
这里，让我们来看看高房价到底是如何产生的？远的不说，就说近的，2008～2010年，我们现在也在整理一些数据来剖析其原因：为什么房价会有过山车的行情？为什么会出现这么大的逆转？
现在的情况是，越是有钱的人，越是有资格的人，越容易拿到银行的贷款，就这样，房地产的价格起来了，这是房地产价格高居不下的核心问题。所以，物业税的出台，短时间内市场会给点反应——房价会往下降，但是不触及高房价根本原因的一切措施都会导致高房价的反扑——更强烈的反扑，而这会引起更可怕的结果。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（4）
你对蚁族怎么看？
“蚁族”，学名是“大学毕业生聚居群体”，被称为继农民、农民工、下岗工人之后出现在中国的又一群体。之所以把这个群体形象地称为“蚁族”，据同名图书《蚁族》的作者、北大博士后、青年学者廉思称，是因为该群体和蚂蚁有诸多类似的特点：高智（蚂蚁拥有25万个脑细胞，在昆虫中属于最聪明的物种）、弱小（相对于其他昆虫来说）、群居（一个蚁穴里常常有成千上万只蚂蚁）。
“蚁族”这个概念的确引发了社会的热议和集体思考。事实上，在很多城市，都有这样一群刚刚走出校门的年轻人依然在为生活挣扎。《蚁族》的调查报告统计，仅北京一地就有至少10万“蚁族”，上海、广州、西安、重庆等各大城市都有大量“蚁族”，在全国有上百万的规模。
“蚁族”是否存在？如果存在，这个群体的本质是什么？反映了什么社会现状？他们的出路在何方？
这个现象的出现确实应该引起我们的重视，虽然我没有做过相关的专项调查，但至少应该质疑一下。
《蚁族》的作者重点写的是北京，我知道北京有很多人群和聚集地被冠以各类的称谓，比如“北漂”“画家村”等，但在上海，我没有注意到这类现象。作者在描述“蚁族”特征时，其中有一个重要的特点是群居，至少在我的经验里没有发现这个群体。
从他描述的另外一个特征——高学历来看，说高学历者的就业情况差或者是没有办法就业，我想这个群体在中国是存在的，但在国外肯定也有，为什么在中国要引起我们重视？是因为量太多。我也是从外地来到上海的，我在上海也经历过没有饭吃的日子。我相信跟我有相同经历的人还有很多，但那时为什么没有成为社会问题呢？因为当时量不多，所以真正引起我们重视的就是量。
高学历的人就业情况差或者没办法就业，况且量很大，其实是中国目前就业形势严峻的一个缩影。
就业问题研究专家陈光金在2009年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会上介绍，大学生失业率已经超过12％，是登记失业率的3倍左右，到2009年年底，可能会有150万大学生不能就业。
而大学生的初次就业率连70％都不到，中国每年大概有600万大学生需要就业，以往每年的不能就业的量累加在一起，数量十分惊人，就业压力更为严重。
如此严重的就业形势再上升一个层面，折射的便是中国经济的现状。
兰德公司在一篇关于中国的研究报告里说，中国每一代的人口数量相当于美国一个国家的人口数量，每年有两三千万的人口加入就业大军，而目前中国制造业又遭遇发展瓶颈�
