惊天大逆转的背后-第30部分
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，他们会快速出手。
主持人：其实通货膨胀通常都是意味着大家要买房子，买一些实物、房产去保值。您认为短期内房价会上涨吗？您是不是认同通货膨胀的预期会加剧市场的回暖热销？
李骁：价格上扬已经是一个客观的事实，价格已经涨了。无论是我们对微观的研究，还是国家宏观的数据，都证实了这一点。
第二，在价格上涨的这么一个过程中，投资者当然是一个重要的推手。买涨不买跌，这是基本的消费心理，而且也符合经济学的规律，量起来价不动是不可能的，量一起来价必然上扬，这些都说明价已经涨了。在涨价的过程中，资金是很重要的推手。市场的买卖是市场预期在起作用，有预期，并且认为价格会上扬，刺激人们更快决策，促使了上半年的急速成交。我们监控的一个三线城市，一个房交会的成交额超过了2008年整年的成交量，上海有好多次单日的成交额创了过去几年来的新高，当然长远来讲这不是非常好的事情，因为对以后的需求是一个透支，但至少在这个阶段说明了它的表现很好。所以，通货膨胀预期是一个很重要的推手。
主持人：热销的楼市、房价上涨会持续下去吗？
李骁：这是我个人的一个判断，也是我们在经济规律上的一个基本判断，这样的量我本人认为应该是很难持续的，尤其是从全国范围来讲，除了一些个别的城市，比如，个人认为上海这样的城市可能它的持续时间或者说它的量是一个稳定的量，但是持续地放量、持续地创新高是不可能的，也是违反经济规律的。
主持人：您觉得房地产行业的这种投资是不是会加速泡沫的重生？最近经常提到房地产有泡沫重现。通常认为购买资产是抵御通货膨胀的一个最佳的方式，很多网友关心现阶段是否到了买房的最佳时机？您是怎么认为的？
李骁：我是这么认为的，我们讲泡沫，如果给我们的消费者提一个建议，肯定离不开对宏观市场的看法。
我们的房价为什么上涨？根本的原因是供需关系。但供需关系当中有一个非常重要的原因就是它结构性的供给矛盾，有钱、没钱的人同在一个市场里，大家都在一个锅里抢饭吃。如果分开两口锅，现在国家出台一个措施，开发保障性住房和经济性住房，发展另外一个锅，让纯粹市场化的人到市场化的锅里吃饭。如果我们的市场以后能够纠正到这样一个轨道上来，我想买房投资应该是有钱人做的事情。对于资金并不是很宽裕的人来讲，买房不见得是最佳的投资选择。所以我个人建议密切关注国家的保障性住房、经济适用房经济政策的走向。如果我们自始至终在坚持这个政策，未来的五年，也许需要时间再长一点，市场会发生一些改变，房价会变得比较平稳。如果我们不能够改变这样的现状，房价与人们的收入严重脱钩，如果有这么强大的需求，我们没有选择，我认为这不是泡沫。离开中国国情的才是泡沫，如果在中国的国情内部来讲，这起码不是典型的泡沫。我建议大家还是要关注国家的一些宏观政策来作出对购房的判断。 。 想看书来
通胀预期下的楼市走向（3）
主持人：还是要看自己的情况？
李骁：对。
主持人：李总，除了房子之外，您还会选择什么投资来抵御通货膨胀，是不是会选择黄金、股票之类的？
李骁：刚才我说的是公开观点，所以比较慎重。如果让我本人来选择，我首选还是投资房产。为什么？第一，国家可能实施保障性住房，即便决心很大、力度很大，但是它要在市场上发挥作用，应该讲也是需要非常长时间的。第二，投资房产，我本人会选择中国的一线城市来投资，一线城市供求状况在可以预见的未来很难改变，因为中国城市发展非常不均衡，我本人认为一线大城市的房价会有波动，但长线来看一定会保持一个相对的坚挺状态。所以，房产还是一个比较好的选择。第三，首选房产，当然，遵循价值投资的人也可以选择股票，因为做短线肯定不是一个很好的选择。如果我本人选择，会以这样的顺序来选择。
主持人：说到投资房地产，有人就问了，现阶段应该买什么类型的房子，抵御通货膨胀的能力比较强，比如普通住宅、高档住宅、别墅之类的，您觉得该投资什么类型的房子？
李骁：这个话题很大，就这个话题可以做一个专题讨论。并且要具体到品质和地段的取舍，不能硬把它割裂开。但是如果非要在这两者当中做一个选择，当然还是首选地段。
主持人：关于高档住宅与普通住宅，比如说现在网友有钱，他是买两套普通的民宅好还是买一套比较高档的住宅好呢？
李骁：我只能讲一些简单的原则。跟做股票是一样的，对于有能力去挖掘潜力股的人，实际上无所谓高档和低档，因为关键是看某个城市，像上海之前规划了几个城市副中心，比如世纪公园板块，当初房价4000元/平方米，现在超过3万元，平均涨幅比市中心高很多。这就需要更专业，要看你有没有发觉潜力板块的能力。如果没有这样的能力，我们就更适合比较安稳地做价值投资。在这样的情况下，还是首选高档的楼盘，因为高档楼盘在以往的市场当中，包括我国的台湾、香港市场中已经表明了它可能是助涨助跌的一个品种。跌的时候可能先跌，但涨的时候一定会先涨起来。但是长期来看，保值功能和增值功能，高档的房子肯定比普通的房子好。这是有原因的，因为高档住房和豪宅的客户层对价格的敏感度是相对低的，可能价格上扬对他们来讲，甚至是满足了他们某一部分的消费心理，所以，还是首选高档豪宅好一些。不过第一选择我认为是商铺。
主持人：商铺要优于住宅？
李骁：那当然，前提是你有消费能力。商铺也有价格高和价格低的，你可以买一些小的商铺，但前提是要买独立的和市口好的，它的回报率会远远高于其他的品种。
主持人：最后请做一个后市的判断，在通货膨胀预期下的中国房地产行业以后的走势到底会怎么样呢？
李骁：2008年10月份，上海组织了好多次论坛，我每次都被拎出来当出头鸟来预测房价。当时我反复多次谈到2009年房地产形势应该在下半年会转暖，但是没想到情况大大出乎我们的预料，年初就有很好的行情。但是判断的前提和依据是什么？那是我始终坚持的。虽然房地产是宏观经济非常重要的组成部分，但是我们判断的前提是宏观经济在未来几年滑坡不会非常严重，这种情况下决定价格走势的仍然非常重要的是供需的关系，推波助澜的是通胀预期，有这么强大的需求再加上消费者对房价未来上涨和通货膨胀的预期，至少一线城市房价短期内，我可以几乎肯定地说，在未来的一段时间还是比较看好的。
上海各大商圈再次升级原因何在（1）
从2008年8月开始，南京西路和淮海路商圈率先进行新一轮的升级；不久，静安和豫园商圈也紧随其后，加入了升级的行业列；紧接着，商圈升级风逐渐蔓延，四川北路也加入到了升级换代的大潮中。
这一轮的商圈升级热是因为其自身发展规律还是为了应对金融危机？它对消费者购买信心的打击会带来什么样的影响？各大商圈升级的着眼点是什么？商圈升级是否能够达到其预期的效果？
上海从2008年下半年开始新一轮大范围的商圈升级，其背后的原因是什么？
我觉得商圈的调整和宏观经济是没有什么太大关联的，主要原因还是商业自身的规律，我归纳了两个方面的原因：一个是站在上海城市的角度来讲，上海城市地位的提高，例如消费者层次、消费结构和市场细分进一步的细化和深入，在这种情况下，商圈也好、商家也好，必须要适应消费形式的变化而调整自己的结构。
比如我们讲上海以外的市场，外地人到上海来消费，一些外地客户到上海买一些奢侈品，有些人在上海买不到就要到国外去。但是现在青浦引进奥特莱斯之后很多外地人到上海来买，不用到国外去了。如果上海能够调整商业结构，调整商圈产品的结构，那么可以吸引大量的外地客人到上海等一线城市来买奢侈品，不用到国外去，国外毕竟不如上海方便，还有购物成本问题。
我认为，商圈的发展和写字楼发展的规律有相似的地方。写字楼有一个泛CBD的发展趋势，原来的核心CBD之所以兴起的原因在于，规模效应、效率提升等因素，但随着城市的发展，原来核心CBD的优势正在消失，比如交通拥堵、光污染、成本大幅上扬等，这时候CBD外围的泛CBD的兴起就弥补了上述的缺陷而受到追捧。比如我们近期操作的大华集团的一个写字楼项目——华宜大厦，就是这样的例子，宜山路中山西路是上海市级的交通枢纽，虽然不是处在徐家汇核心的商圈，但有更好的交通、更大的发展前景、更低的商务成本等优势；所以被众多客户所认同。
我们曾有一个印度客户，原来在徐家汇办公，年纳税金额五百多万，徐汇商委想尽办法要把他留住，但是留不住，他对那里的租金受不了了，就搬到闸北区了，闸北租金除去政府补贴后只有两块钱，而且这个楼的硬件非常好。
写字楼的这个情况用在商业上是同一个道理，比如说五角场，城市副中心的崛起、区域性商业中心的兴起取代了原来核心商圈的一些功能。住在虹口区的人，买商品要跑到南京路、淮海路去买。这就逼着那些原来老的商圈必须要升级，然后由此来提高自己的竞争力。有几个地方的商业升级无一例外地都拔高了自己的定位层次，实际上印证了这个观点。现在有外环，还有外郊环，所以我说，随着城市架构的扩展也必将有一大批“泛商业中心”的兴起，其实也就是区域商业中心。
请简单评述一下各大商圈升级的定位和特点。
我先谈谈对定位的看法，因为我理解的升级不是更改定位。按照我的理解，升级应该是在原有定位上进行调整和完善。如果是更改定位，那我觉得就该慎重。大商圈之所以是大商圈，核心商圈之所以有今天的影响力和地位，是因为大家认同它。如果市场发生了变化，根据市场的变化进行自身的调整和完善，这叫升级，我觉得这不叫更改定位，如果是更改定位的话就另当别论了。 。 想看书来
上海各大商圈再次升级原因何在（2）
定位的原则是，一定要简洁，核心是在于简洁、精准。用繁琐的语言很炫、很煽情地来描述自己的定位，十有*已经背离了定位的核心，定位就是非常的简单、非常的准确。
从这个角度来看，南京东路步行街这个定位和升级以我个人的判断来说应该是成功的，不会有大的问题。因为它原来的客群是抓住了本地消费中高端的客户，以及有大量的外地游客。这个步行街在中国商业上的地位，按照我的想法在可以预见的时间里是不可能发生更改的中华第一街。因为现在区域性的商业中心的崛起，实际上取代了它很多原来的功能，它定位成大众的高端，我个人感觉还是比较精准的，对于它的未来我本人比较看好，不会有什么问题。
另外一个是南京西路“梅泰恒”商圈的高端定位，我想也不会有大的问题，但是这次静安商圈的升级还不是指“梅泰恒”商圈，而是指以越洋广场、会德丰、东海和嘉里中心二期、百乐门等五地块形成的新商圈。严格意义上讲，这不是升级，而是正在形成过程中的商圈。
淮海路的商圈受到的挑战可能会比较大，虽然其“更时尚”的定位不会有太大问题，但购物环境的改造和升级将会遭遇挑战，它的配套和完善，如停车位、进出交通的便捷性等导致淮海路可能面临的困难大一点。
豫园，如果按照目前定位我本人不看好，可能要走弯路。现在它要引入大型的商业模式，引入高端的品牌，其实它是在更改定位，不是在升级。这么做是很危险的，应该慎重。上海是古今中外文化交融的城市，那么豫园代表的是传统文化，并且也是个外地人、外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，只要对自身作一些调整升级和完善就行了，但核心的定位不能变。如果引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户，定位雷同，我觉得这是自取灭亡。
最后一个避不开的就是徐家汇商圈，接下来还有四十几万平方米的商业区划推出，形成核心商圈原本是没有问题的。但我们知道，徐汇附近有一个规划，有230万平方米的一个非常大型的商业项目，在中山西路宜山路这个地方，定位也非常高，原始的资料我也看到了，但是我觉得非常担心，也会引入奥特莱斯，做国际一线品牌。它们距离非常近，并且把商圈定位成全市级的，这个可能就会影响到徐家汇商圈的发展。这个项目目前还在规划的初期，最终定型怎么样还不太清楚。
新一轮的商圈升级可否达到其预期效果？商圈升级要达到预期效果，最重要的是什么？
我是针对咱们今天研究的这几个传统商圈来讲的，如果要升级成功，一定得区分什么叫升级、什么叫更改定位。按照我的理解升级不是在更改定位，只是在完善和调整，自我调整，使其更适应市场的一些消费习惯的改变。
我认为，商圈升级要做差异化。差异化的前提就是要做市场细分，各自去抓自己的主流目标客群。举个例子，比如七浦路成功的原因就是差异化定位。再一个，既然是基于自身定位的一个提升和完善，立足点应该是在硬件和软件上同时更改。软件的提升，就是要使商业服务、商业环境更人性化，实际上，上海的服务业所占比例相对于全国其他城市来讲已经非常高了，但是服务的意识、服务的水平却不见得比中国其他城市好，这一点是急需提高的。而服务能够创造价值，这是毋庸置疑的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）
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