惊天大逆转的背后-第3部分
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图172007~2008年重庆主城区商品房月度成交价格对比（元/平方米）
E南京
成交量
2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1～11月南京共成交商品住宅36 163套，与2007年同期相比减少49 256套，同比降幅5766％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％，如图18所示。
图182007～2008年南京商品住宅成交量对比F青岛
成交量
2008年11月份全市住宅成交面积为2394万平方米，环比下跌26％，成交套数环比下降241％。其中政策性住房成交364套，成交占比达到157％，比10月下降2263个百分点；非政策性住房成交1948套，比10月增加120套，如图19所示。从以上成交数据来看，商品住宅成交继续大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然当月青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出多项刺激居民购房的相关政策，但对刺激楼市成交的效果并不显著。
图192008年1~11月青岛商品住宅市场月度成交情况
惊天大逆转
2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施，在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息；等等。
在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始出现量价齐升格局，土地市场也开始逐渐火爆，可以肯定的是，楼市反转其实在3月即已定局。
进入2009年二季度，地王、楼王频出现象已经十分严重，在一线城市，销声匿迹已久的炒房团又开始活跃，市场关于通胀的预期已经十分明显，各地房企捂盘惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，至此可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面将被另一次调控打压的情况也已不可更改。
据相关数据统计表明，在2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
A2009年我国房地产市场运行情况
投资增长：情形大大出乎预料
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来，全国房地产开发投资增长呈现加快趋势。1～11月，全国完成房地产开发投资31 271亿元，同比增长178％，增幅比1～10月提高12个百分点，其中，商品住宅完成投资22 369亿元，同比增长157％，比1～10月提高16个百分点。
供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长
2009年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积2988亿平方米，同比增长172％，增幅比1～10月提高08个百分点；房屋新开工面积976亿平方米，同比增长158％，增幅比1～10月提高125个百分点；房屋竣工面积442亿平方米，同比增长261％，增幅比1～10月提高34个百分点。其中，住宅竣工面积367亿平方米，增长282％，比1～10月提高32个百分点。施工面积、新开工面积和竣工面积增速持续回升，说明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
销售增加：需求集中释放，销售面积和销售额同步猛增
随着市场的迅速升温，商品房销售面积大幅增加。2009年1～11月，全国商品房销售面积75 203万平方米，同比增长530％；其中，商品住宅销售面积增长544％；办公楼销售面积增长392％；商业营业用房销售面积增长391％。1～11月，商品房销售额35 987亿元，同比增长868％；其中，商品住宅销售额增长915％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长584％和604％。
价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨57％，涨幅比10月份扩大18个百分点；环比上涨12％，涨幅比10月份扩大05个百分点。
资金充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
2009年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48 170亿元，同比增长442％。其中，国内贷款8 994亿元，增长402％；利用外资413亿元，下降314％；企业自筹资金15 909亿元，增长183％；其他资金22 854亿元，增长766％。在其他资金中，定金及预收款13 347亿元，增长665％；个人按揭贷款7 009亿元，增长1301％。
景气指数：持续走高，呈现U型趋势
2009年11月份，全国房地产开发景气指数为10278，比10月份提高075点，是2009年连续第七个月上涨，也是连续第四个月保持在100以上。
B主要特征
土地市场交易活跃，“地王”频出
一是土地市场交易活跃。2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量首次超过了2008年同期水平。上半年，北京的购置土地面积从19万平方米上升到67万平方米，增幅达253％；天津的购置土地面积从28万平方米上升到146万平方米，增幅达421％；重庆也从138万平方米上升到186万平方米，增长了35％。
二是土地交易价格同比上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第三季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了47％。
三是“地王现象”再现。在经历不到一年时间的调整后，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价。2009年9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价超过22万元/平方米，总额创7006亿元天价；距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座仅仅20天后，绿地集团以7245亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27万元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王记录；还是9月，厦门2009G23地块竞拍时间长达一个多小时，多家开发商激烈角逐，最终由33号厦门恒兴置业有限公司以1047亿元竞得，楼面价高达30940元/平方米，2009年单价地王就此诞生。
房价快速上涨，出现“倒挂”现象
一是“住商价格倒挂”。部分一线城市在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金增长不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价格要高于写字楼价格。
二是“房地价格倒挂”。部分城市新产生的“地王”楼面价格甚至高于周边在售楼盘的价格。
三是“二手房和新房价格倒挂”。一些地方的二手房价格比新建楼房还要高很多。
从冰点到沸点（1）
A外资有计划撤离；市场信心不足
受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。
2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投资银行麦格理集团正以3亿元的标价为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25％。另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米。第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以535万～75万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。
外资出售在中国的房产物业主要基于以下三个原因：
一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金。
二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市的看法分歧严重。
三是人民币对美元升值放缓。
2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2％，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，更多体现在心理层面。
表11列出了外资机构在上海抛售高端物业的基本情况。表11外资机构在上海抛售高端物业基本情况
物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注漕河景苑小高层、高层、叠加、联排住宅徐汇区康健路58弄上海汇成房产经营公司花旗银行总125万收购168万收购价13500元/平方米；
现价26000元/平方米2006年12月花旗银行属下基金23亿元整体收购2幢楼福海商厦（盛邦国际广场）办公商业虹口区四川北路1318号福海房地产发展有限公司雷曼兄弟56859416亿元深圳工行（该大厦为工行不良资产）（续）物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注上海商城办公商业静安区南京西路1376号上海商城有限公司美国国际集团1850001990年AIG自己投资兴建茂行世纪公园（陆家嘴中央公寓的4幢楼）服务式住宅公寓浦东新区东绣路99号上海陆家嘴联合房地产有限公司摩根士丹利493万（收购的部分）702亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限公司摩根士丹利29万758亿元2006年6月现金收购新盘锦麟天地酒店式公寓、住宅、商业兴业路168弄上海华丽房地产发展有限公司摩根士丹利上海永业集团18538（酒店式公寓）、1300（俱乐部）、50个停车位900万美元2003年7月，以参股10％开发酒店式服务公寓
B失业和减薪大量出现影响购房
宏观经济受世界金融危机影响出现了减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。
图110是社会需求指数与社会收入指数的变化情况。
图110社会需求指数与社会收入指数的变化
C金融紧缩压制房地产企业融资。 最好的txt下载网
从冰点到沸点（2）
金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。
上海作为中国最重要的经济中心之一，房地产市场的走势具有较强的代表性。上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，如表12所示。表12上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况
（2008年1～12月）（单位：亿元）
贷款类别报告期余额比同期增减比年初房地产贷款55043672839106个人购房贷款3144691785505住房贷款2915481945556房地产开发贷款200166…01614房地产开发贷款148929…2591531地产开发贷款51237765…131政府土地储备机构贷款458811741051
实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。
D市场状况急剧变化
2009年3月，中国楼市迎来了一个量价齐涨的“小阳春”，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是开始上涨。原本传统的淡季变成了地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二三线城市也迎来了一轮上涨高峰。
成交量在危机中急剧下行然后全面上扬
国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积为62亿平方米，同比下降197％。其中，商品住宅销售面积下降203％；商品房销售额24 071亿元，同比下降195％；商品住宅销售额下降201％。而后是2009年整年的市场喷发。
图111是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的情况。
图112是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的增长率情况。
图1111999～2009年全国住宅销售面积和销售额图1121999～2009年全国住宅销售面积和销售额增长率 十二个重点城市住宅价格指数在危机中短暂下行然后全面上扬
图113显示的是十二个重点城市住宅指数的走势。
图113十二个重点城市住宅指数的走势
二手房价格指数回升更加显著
二手房价格指数回升，北京、深圳、广州等多个城市超过20％。
图114是主要城市二手房价格指数的走势。
图114主要城市二手房价格指数走势
数据来源：中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统。
国房景气指数的过山车行情
2008年12月份的景气指数数据为9646，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足，如图115所示。
图115全国房地产开发景气指数趋势图
房地产投资的悬崖和爬坡行情
1999～2009年全国房地产和住宅开发投资及增长率如图116所示。
图11
