惊天大逆转的背后-第16部分
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此消息影响，当日地产股全线深度下挫。
当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房管部门虽不是税收征管的主管部门；但如果政策出台；我们会积极配合贯彻落实好。”据了解，目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚，打击投机，控制房价过快上涨。
房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。
税收是政府的行政手段，也是调节房价的方法之一，不过，从以往的经验和实践看，单靠提高税负、增加税种并不能控制房价，反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。
首先，不论是物业税还是房产保有税，调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费，而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。
在我看来，中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因，其一是强大的需求；其二是政府多度的依赖土地财政；其三是宽松的货币政策；其四是保障性住房的供应不足。
目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求，提高保有环节成本，对于前者，压缩的是选择面，并不影响其购买决策；对于后者，降低的是收益率，在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在，即便是按照国外的通行做法，以房产评估价的1％征收房产保有税，和每年两位数增长的房价相比，依然难挡投资者的购买步伐。
如果加大持有环节的税负，或者仅针对大户型和豪宅征税，那么，就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出，去向也可能是流入非高额征收的房源，从而推高该部分房屋的售价，这可能与政策制定的初衷不符。
其次，不论是物业税还是房产保有税，现在推出既不合理，条件也不成熟，如果为推而推，就难免落入做秀的窠臼。
从制度角度来看，如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有，在国家所有的土地上的建筑却归个人所有，如何协调两者之间的关系，是问题的关键所在。
再者，按照我国现行的财税政策，地方政府没有财税立法权，须报国务院，经人大批准后才能实施。这样的话，房产保有税虽然由上海提出，但若实施必然会是全国性的税法，如此一来，其涉及面就非常广泛，比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。
最重要的是，不论是物业税还是房产保有税，都有可能提高综合税赋，目前，总体上看我国的总税赋是比较高的，本来在内需不足的时候，应该减税以刺激消费，而不是增税。如果能够清理房地产税费，做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负，也不失为选择之一，但要想实现，看来比较困难。
最后，不论是物业税还是房产保有税，就算出台，要想其发挥作用，落到实处，执行到位是关键，从以往相关政策的执行情况看，人们的担忧并非没有根据。
2010年4月8日，针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息，我在微博上写道：“上海拟开征的住房保有税，从方案到论证到上报到批准到试行到实行，路漫漫其修远兮，最终是不是做秀还需观察，目前市场的过度反应不过是因为：①多项政策的累加效应；②进一步严厉调控预期加强；③目前的房价确实处在高位的共识。”
我之所以这么认为，实在是因为消息来得过于突然，又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下，很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了，浪费的不过是感情，如果此事当真，政策出台，对其执行情况就不能不令人担忧。
房产租金税的征收无疑是最好的例子，为鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5％的税率征收一项综合税。
即便如此，除非是承租者自身的需要，比如由单位代为支付租金，需要提供发票报销的，几乎绝大多数房屋出租者是不会主动纳税的，而相关部门对此也几乎是不闻不问。由此，我们就有充分的理由质疑，如果相对简单的租赁税征收数十年至今执行情况只是差强人意，又怎确保其他税种的执行效果呢？
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深度思考：高房价是否会被真正终结
起伏波动将是未来几年房地产市场的主要特征
要说政府对高房价的调控，2004年前后算是最为猛烈的，上海高官还为此丢了乌纱帽，结果怎样就不需赘言了。就从2004年算起，到2008年的楼市调整，政府出台一系列刺激政策，2009年行情反转，房价创出新高。进入2010年，无论从舆论到政策，针对高房价的调控又轰轰烈烈地拉开了序幕。
不过，我们要问的是，短短数年间，针对房地产业的调控一浪高过一浪，气势也一次比一次猛烈，为何不见房价下降，反而越调越高呢？2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，更是成为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
其实，只要稍作梳理就不难发现，虽然政府对高房价的调控每次都力度很大，但当房地产行情稍现不好，从地方到中央很快就会转变态度。
2010年，两会第一次提出房地产不但要讲经济更要讲民生，在顾及民生的前提下政府时刻会保持对高房价的批判和适度控制，但由于房地产和宏观经济越来越密不可分，房地产市场波动对宏观经济造成的影响，又促使政府不得不出手扶持。
房价高和市场波动频繁的现象由来已久。资金市场缺乏竞争、金融市场没有足够丰富的投资渠道是造成房地产市场问题的根本原因。1997年中国经济面临极大困境，为拉动内需，1998年国务院出台政策，正式取消福利房分配，拉开中国地产黄金十年的序幕。从福利分房到市场化分配，更多的人能够通过消费来自由选择和购买住房的同时，也造成了房价偏高、很多低收入者“望房兴叹”买不起房的问题。相对于需求总量而言，紧俏的经济适用房也因为蕴藏“超值钱景”而不时陷入权谋纷争，因而被舆论所诟病。
其实，这样的情况在房价上涨的初期，一切都还来得及补救，只要那时政府下决心大力建设保障房，下决心加大规范市场的力度，也不至于出现今天恶性循环的局面。现在的情况是，房地产货币化特征已经十分明显，高房价已经成为连接宏观经济核心脏器的肿瘤，留着是祸害，割了则危害生命。
其次，在制度性缺陷和政策干预的市场中，依靠市场自身理性的调整，几乎不可能，因此，在这样起伏波动、上下轮回中，我们一定要做好迎接最坏可能的心理准备。
道理其实很简单，政府打击高房价已有好多年，每一次的目标都是保持房地产市场平稳健康发展，但房价整体长期偏高的问题一直存在于房地产商与各级政府及民众的博弈过程中。要改变房价居高不下的状况，就要标本兼治。
但要触及房地产的根本，就要涉及政策环境、土地制度、监管力度等一系列的措施和方法，而这些都不是在短期内能发生180度大转弯的。
要随时做好迎接房地产市场最坏表现的准备
既然短期内不大可能发生质的改变，那么，对于中长期的市场，我们就有理由表示担忧，甚至很大的可能是，如果房价深度回调的话，其原因绝不会发生于行业内部。
首先，基于对中国宏观经济的担忧是一些规律性的，其一就是中国经济持续增长30年，何时向下回调，2008年可能是一个触发点，但靠一剂猛药止住了。2010年初，中央又开始密集调控，但我们都知道，在2009年9月份的时候，楼市成交量便已萎缩严重，一直到2009年12月份年底前后，为赶政策末班车，市场才又有一轮像样的成交。
但为何调控政策到2010年1月份才密集出台，这时候的房地产市场已经开始自发调整，如果再加上中央政策调整，就是雪上加霜，市场必然会反应过度，如果出现未来三四个月房地产交易持续萎缩，中央又会赶快出台政策暖一暖。那为什么不在2009年六七月份就出政策呢？我们明明知道几十万亿的流动性，会把房价抬起来，为什么不在一开始之初就多留一些调整空间？
其次是中国宏观经济结构性的问题，现在中国已经是全球第三大经济体，这么大的经济体的内部结构是什么呢？ 中国现在还存在着贫富差距、结构失衡、产能过剩等问题，股市规模小，吸纳流动性有限，国内国外的热钱没处去，最后就都涌到了房地产市场。那未来几年钱会有更好的地方可去吗？笔者看还是没去处。
最后就是行业整合的问题，任何行业的发展都会出现分裂和整合。和王石一样，笔者原来也认为2008年的楼市调整会触发房地产业的大整合，当时几万家公司会倒闭少则几百家多则几千家，但是最后发现充其量只倒了上百家。
在市场调整最大的时候，万科的确也收购了几家公司，但时间不长，一切就又改变了。有数据说北京在2008年度消失了25％的房地产企业，但是现在估计又增加了25％还多，而房地产企业的为数众多、良莠不齐，会导致资金使用的效率低下。一个不可更改的基本趋势和规律是，在未来的几年中，不管是主动的还是被动的，必将会淘汰一大批中小房地产企业，在某个触发点里会死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因为爆发事件而死去。
而值得我们冷静思考的是，这个触发点什么时候会发生？
房价回归理性，也许有可能，前提是中央对所有保障房的规划都落到实处，妥善地解决一大部分普通老百姓买不起房的问题，或同时让针对高收入群体的房地产项目更多元化、更有吸引力并充满生机活力。
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附录：买房故事——追房价的人
古有夸父追日，讲述一个人追赶太阳，最终渴死累死的故事。前不久，阿富汗作家卡勒德·胡赛尼的小说《追风筝的人》卖得很火，书中描述的是阿富汗古老风俗——风筝比赛，人们追逐风筝互相厮杀是为了赢取最后一只不落的风筝。
一个古老的神话传说，一个现在仍在进行中的民族风俗，但说的都是关于追逐和拥有的故事。非常不幸，在中国楼市中也有这样一些追房价的人，他们追逐房价只为以合适的价格来实现自己的购房梦。
粗略回顾，上海房价是从2002年前后开始飙升的，那年乘星行代理陕西北路长寿路附近华生大厦项目时，最低价是3800元/平方米，我们在《新民晚报》上采用黑白半通栏，三次一个系列广告，就把一期近百套房屋销售一空。
第一次广告语的主标题是：提“钱”排队；副标题是：长寿路即将绝迹的超低房价。结果接到500多组电话，第二天过百人来排队，一期房屋销售一空。而现在，一条马路之隔的光明城市公寓二手房的售价是3万多元/平方米。
同时期比较著名的楼盘中，东方曼哈顿售价6000元/平方米左右，梅陇地区多数项目3500元/平方米，总价50万~60万元就可以买到当时很不错的房子。那个阶段买房的人，和两年后买房的人就形成极大的反差。
笔者要讲述的第一个追房价的人的故事就发生在这个时期。那是一位美国某著名银行的上海首席代表，2000年月薪已有万元，典型的外资白领，却受房价问题困扰很久。
当时，他和女友正谈婚论嫁，苦于没房子，用他的话说就是，晚两年买房，和同学之间就是穷人和富人的区别。2002年前后买房的，到2004年基本有一倍以上的涨幅。按照2004年的房价，他如果在中心区买房，月还款压力就会非常大，基本沦为房奴，而且工作绝对不能有任何闪失，否则就会有断供的危险；而如果选择买在非中心区，交通问题则很难解决，就算用多余的钱买部车，也无法解决两个人的问题。
就购房问题他多次征求笔者的意见，问房价是否可能下降，笔者给的意见是，在房价是上涨还是下跌的判断上，笔者本人认为继续上涨的概率大，虽然房价存在下降的可能，但作为刚性需求，还是应该早买为宜，为此笔者还推荐了几个楼盘供他参考，遗憾的是，他在犹豫中一次次地错过购买时机。
而房价却不顾他的犹豫，一天天义无反顾地上涨。那个时期，有人感叹：回首2001年的房价犹如隔世。有人预言：上海的房价必将形成内环3万元/平方米，中环2万元/平方米，外环1万元/平方米，虽然当时的房价涨幅日新月异，但这样的预测依然是超级大胆，被多数人斥为神经质的疯话。
2005年后笔者和那位朋友联系很少，及至后来彻底断了音信，不知道他现在是否买了房，多少钱买的，但愿不至于太郁闷。
在接下来的几年中，始终有两批人：看涨的和看跌的；建议尽快买房的和认为房价泡沫过重的。几年过去了，至少从目前看，看涨的人和听从看涨建议的人的选择是正确的。
另一个追房价的人的故事来自中央电视台的报道，某青年2008年开始计划购房，苦于房价太高，一直没能找到自己满意的楼盘，2008年下半年开始的楼市调整让他看到了希望。
自2008年下半年开始的楼市调整，到2008年底很多楼盘的降价幅度在20％以上，但越跌该青年则越笃定，认为调整远远没有到位。
转眼过了春节，
