惊天大逆转的背后-第15部分
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的导入性需求，使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。
贫富差距的加大表示社会财富向少数人群集中，这就促使投资性需求的产生，有钱的人拥有几套甚至几十套房，通过出租或转让获利，而没有消费能力的人，要么根本买不起房，要么当房奴，顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁，这就在一定程度上推高了房价。
深度解析房价上涨的十大原因（3）
（8）经济结构失衡导致外行业资金涌入。近些年，随着中国外贸企业和制造业在世界上地位的崛起，大量外贸企业和制造业企业得到长足的发展，一方面，企业规模大了，日子好过也有钱，于是就有多元化扩张的冲动和需求；另一方面，取消出口退税、人民币升值所造成的企业利润和竞争力下降，也促使这些企业把手头资金投向利润率更高的行业，房地产业显然就是不二选择。
这也难怪，从行业利润比较来看，纺织业的利润是2％，家电业的利润是2％，外贸企业的利润为8％，但是房地产开发的利润率高峰时达30％～40％，这样的利润差距，任何做企业的人都会怦然心动。大量资金涌入所导致的结果便是地价房价被推高。
（9）人民币升值和通货膨胀。2008～2009年，中国CPI一路高歌猛进，虽然经济学界依然有导入性通胀、宽松的货币政策引发的流动性过剩和资产价格改革落后等通胀成因的争论，不过，通胀本身却是个不争的事实，因为通胀；建筑材料价格上涨，人工成本、机械使用费上涨都形成了对房价上涨的推动。更重要的是，基于对人民币升值预期的判断，国外的热钱从各个渠道涌入我国，大肆购买我们的固定资产，从而直接推动房价上涨。
而前几年还是散兵游勇式的国内热钱，随着近几年国内资产价格大幅上扬，也开始膨胀壮大起来，其兴风作浪的能耐比起国外的热钱来有过之而无不及，可相比于国外热钱，国内热钱更难监管，这在炒作海南国际旅游岛的过程中显现无遗。
（10）开发商捂盘和投机炒作。由于房价的持续上涨，这几年一些开发商心痛地发现，自己所开发的项目如果晚卖一年，所能产生的利润即可翻倍甚至更多，也有一些开发商因祸得福，以前烂下来的楼盘或是因纠纷停工的项目，复工后反而赚到自己意想不到的高额利润，在这样的情形下你会怎么办？于是，囤积土地、捂盘惜售就成了部分开发商顺理成章的决定，在没有相关的政策约束出台之前，他们的行为就是合法的，为了高额的利润，背负道德舆论的谴责又算得了什么？这当然不包括那些顶风作案被罚下课的开发商，他们是咎由自取罪有应得。
开发商这样，散户炒房客又何尝不是？人们发出看几年前的房价“恍如隔世”的哀叹，很多人郁闷地发现，如果过去几年把手里积攒的钱买了房，现在即便在家躺着睡大觉，也比几年来辛辛苦苦工作赚的钱多，短短数年间，一线城市乃至二三线城市的职业炒房者队伍迅速壮大起来。极端的例子是，一位温州个人炒房者竟然一次性利用银行按揭购买了上海浦东的84套房；更有甚者，据某报记载，上海一位商人从几十万的资本开始炒房，三年赚过亿元，真是令人咂舌。
在市场经济环境下，决定价格的根本因素是供需关系。中国房价持续上涨的原因，说到底还是因为强劲的需求和相对的供给不足或失衡造成的。其中需求是客观存在的，而供给不足和失衡则可以通过政府“看得见的手”来加以调节。
通过以上分析我们可以看出，前七项导致房价上涨的原因是长期存在的，短时间很难改变，这也决定了中国房价长期上涨的趋势不会改变。
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两大新因素将成为房价上涨的重要推手
上海新土地政策落实和实施，将对房地产业产生积极而深远的影响
这是毫不起眼的一条新闻：上海农村产权交易所揭牌，试行土地承包权场内转让交易，推进资本对接农业。揭牌当日，首批推出包括农村企业产权转让、农村土地承包经营权流转在内的共140宗挂牌项目，共涉及金额354亿元。
就是这么个容易被忽视的新闻报道，却透露出重大的信息，标志着上海农村产权制度改革进入了一个新阶段，是上海借助上海国际金融中心建设动力，探索利用金融要素市场，推进农业产业化、资本化发展的一项重要创新举措。也是上海对新土地政策的落实和执行，在这方面同样走在了全国前列。
新土地政策最根本的意义在于解放生产力，并划时代地打破了城乡二元结构，对中国经济的影响重大而深远。对房地产业来说，一来，因新土地政策而推进加速的城市化进程将产生大量的新增住房需求；二来，因土地流转而释放的部分资金会进入房地产市场，虽然进入行业的资金量不会很大，但不可忽视聚沙成塔的累积效应；三来，因为新土地政策而受益最快最直接的三四线城市，因经济的受益而产生的改善性需求也将对房地产业的发展产生积极影响。
在上海新土地政策出台后不久，天津也实行了宅基地换商品房政策，即农民自愿以其宅基地按置换标准换取小城镇的一套住宅，节约下来的农村土地整合出售，用土地收益弥补建设资金缺口，由此，天津就将有10万套住宅的置换量，由此而带动的房地产需求量可见一斑。
保险资金投资不动产的政策突破已箭在弦上
2009年10月1日，新《保险法》正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则也将明确，有数据显示，由此而释放的资金规模或达2 000亿元左右涉及房地产领域。
但按照国际标准5％～10％的比例，资金规模可能会更大，一般来说，保险资金以追求稳定安全的收益为第一投资原则，为此，商业物业将是其首选，而目前国内的商业物业市场的调整已近一年，处于底部区域，此时放行保险资金，对资金安全来说是个好的时机，对于商业物业市场则是重大的利好。
目前的市场是住宅已经由寒冷转为过热，但商业物业却仍在冬季徘徊，如果因保险资金的入市，商业物业大举反弹或反转，受商业物业和住宅物业的联动效应，将使得目前的住宅市场获得后续动力，不排除再次回升的可能。
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不差钱导致的通胀预期才是推高房价的主因
通货膨胀严重不严重？估计现在有很多人依然认为适度通胀是经济发展的温床，此话不错，不过这里的关键词是适度。
持续维持适度的通货膨胀几乎是不可能实现的，这在维持情况表现最好的中国也不例外。一旦出现严重的通货膨胀，相信是任何国家的任何政府都深感恐惧不愿面对的，极端的例子是因为通胀而出名的津巴布韦，如果有人说你应该生活在那里，估计你不会认为这是个温和调侃的玩笑吧，想像一罐可乐价值一亿津元，如果生活在那里，估计你想死的心都有了。相反，即便有人咒你股票全部套牢，但只要是津元，相信你也会报以善意的微笑，甚至巴不得如此，不是吗？
通货膨胀对房价有没有影响？当然有。
这并不是某些阴谋家的专题炒作，不是开发商，不是媒体，有这样炒作能力的人还没有出现，估计以后也难，不过就目前而言，和房价有着更大关系的是通货膨胀的预期，而非通胀本身。
2008年下半年开始的楼市调整特征之一是成交量的极度萎缩，是需求短期之内人间蒸发了吗？不是。其实，对大多数人而言，发生变化的只是他们自己的心理，只是他们对未来预期的改变，包括那些在金融危机中不但没有减少收入反而得到加薪的那些人，比如政府公务员。
因此，是公众对未来预期的变化影响了经济的发展，当然，人们心里预期的变化本身也是经济环境变化的一个组成部分。这便是为何2008年*总理强调信心比黄金更重要的原因所在。
经济滑坡，房价将大幅下挫，是楼市调整期间人们的心理预期，因此人们不但会停止进行购买决策，甚至开始抛售手中资产。而2009年，因为美元贬值，国内实行宽松的货币政策，大量的货币投放引发公众对通货膨胀的预期，而选择把手中货币用来购买具备保值功能的资产，尤其是房地产，这就客观上造成对成交量和房价走高的推波助澜。
因此，说通胀和房价没关系是不正确的，但通胀和通胀预期对房价的走势能作用到何种程度，在我看来却未必有某些媒体和个人说的那么严重，但却也不可小觑。
中短期来看，预期对价格影响是有时效性的，我依然维持我的观点，真正决定房价走势的是供求关系。一线城市需求强劲，只要政府不大幅度地推出保障性用房，那么这些区域的成交量和房价都将保持并温和上扬，而多数二三线城市因为缺乏持续的需求支撑，在宏观经济仍不乐观的情况下，后市走向还需观察。
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用物业税来抑制房价上涨是对症下药吗
数年来只刮风不下雨的物业税，突然因国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的推出而“山雨欲来风满楼”，这引来业界一片热议。
在业界的热议之中有一种观点比较突出，即认为物业税的推出有利于抑制高企的房价，有些人甚至认为房价将因此下降30％～50％，这真叫人担心。
一般收入阶层苦于房价高企不能安家置业而盼望房价下降的心情可以理解，他们不是业内人士，就算一厢情愿也情有可原。但所谓的业内专家如果也跟着一般见识地忽悠物业税如救世神器，“倚天一出，谁与争锋”，物业税一旦推出，高房价便顷刻土崩瓦解，那我们就不得不怀疑这些专家的见识水平了。
且不说要推物业税是个综合工程，牵一发而动全身，就算如市场所预期的近期推出物业税，是否房价就会因此而大幅回调？在我看来情形可能未必如此。
我们知道，房价的变化归根结底要看供求关系，从需求上来看，基本的判断是强大的需求在相当长的时间内不可能发生逆转。
中国房地产业市场化进程不过十多年时间，市场化发展之前数十年积累的需求和市场化发展十数年产生的新的需求，现在远远没到饱和的程度，再加上市场化十多年来政府在保障性住房供给上的不到位所导致的结构性的供给矛盾，短时间内根本不可能得到改善，因此在一定的时间段内来看，只要所有的需求都在一个市场化的锅里抢饭吃，房价就会持续上涨，而房价持续上涨又将给投资性的需求以正强化，而进一步激发他们的投资热情。在这样的环境下房价要大幅下跌，是难上加难。
认为物业税推出会抑制房价者的理由无非是，物业税的推出增加了房屋持有成本和降低开发商的开发成本，按照他们想当然的推测，如此一来，供求关系将发生变化，炒房和投资者的持有需求被抑制，加上产品供给的价格下降，那么理所当然的结果当然是房价下降。
那么，我们就顺着这两个想当然的理由来分析一下看实际情形是否真的会如此演变？
首先，物业税的本质实际上是一种税制改革，即把开发和交易环节的税费转移到持有环节，其中标志是否成功的关键点在于不增加老百姓税费支出，而总的税费标准并没有发生变化。在这样的情形下，对需求产生的是双重刺激，即对中小型投资者的需求的确会有一定的抑制作用，但对刚性需求却会有刺激和释放的作用，因此总的需求并不会因此而发生大的变化。
为什么说物业税可能只会对中小型投资者的需求有一定的抑制作用呢？原因在于，在可以预见的物业税征收方式中，对于持有多套房屋、大面积房屋、高价值房屋者征收的税费比例应该递增，相反则应该递减。但问题是，实力强的购房投资者的目的，除了保值外更重要的是增值，在投资渠道有限的中国，光是物业自身的升值收益已经让投资者感到无比满足，只要这个趋势不发生改变，这些人根本不会在乎增加的这些持有成本。
对高端的自用客户——消费豪宅的人而言更是如此。豪宅和一切奢侈品的消费心理就在于不买最好的只买最贵的，越是别人消费不起越是能吸引这个阶层的人进入，因此，他们对增加的持有成本的反应只会更加迟钝和麻木。
其次，生产成本下降并不必然意味着产品价格的下降，关键在于供求关系。在过去房产牛市期间，几倍利润的楼盘比比皆是就是最好的说明，只要需求强劲，价格就不会下降。相反，物业税的推出成为高房价的推手也未可知。
最后，认为推出物业税能降低房价者的另一个判断前提是，物业税的推出和改革取得圆满成功，达到市场预期的目标，但这也恰恰是值得担忧之所在。且不说要顺利推出和成功实施物业税需要做的千头万绪的配合和准备，单就这其中涉及的方方面面的利益再分配问题的处理，就让人有充分怀疑的理由。远的不说，就说近期才推出的燃油税改革，目前看来很难说达到了政策所想达到的目标，更别说比燃油税改革复杂得多的物业税了，如果无法达到预期目标而变作变相增加的税收品种，那么物业税就只可能成为房价上涨的推手。
所谓的专家，不只是指在某个行业吃了多少年的饭，更重要的是应该认识这个行业以及这个行业所处的宏观环境，从而得出相对准确的判断。专家们的见识低不要紧，要紧的是专家的身边还汇聚了大量的希望得到切实帮助的购房者，如果那些盼着房价下降再出手的购房者信了这样的忽悠而错失购房时机，那才是罪过。
房产保有税能否打压高房价
2010年4月8日，人们被一则可能征收房产保有税的消息震惊，而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响，当日地产股全线深度下挫。
当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房
