惊天大逆转的背后-第12部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
但具体分析文件内容，其调控力度主要集中在供给和需求两个方面，可以认为，政策调控重点，依然集中在供需上。
从供给方面看，“国十一条”重点表现在“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”上，五个方面的内容用两个方面来阐述保障性住房的政策，充分说明中央对保障性住房的重视和落实的决心，文件甚至强调“力争到2012年末，基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题”，对完成时间和目标给出具体数字，这在中央文件中并不多见。
解决中国高房价难题，保障性住房是关键一环，让中低收入阶层和高收入阶层“分锅吃饭”，不但可以有效地遏制高房价，也不用担心房价上涨了，对比2009年保障性住房只完成计划的1/4这一事实而言，但愿“国十一条”能够真正落到实处，如果真的能切实执行，将扭转现有楼市格局。
“国十一条”调控供给另一个重要的内容是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，虽然中国高房价的根本性原因之一可能在土地供给上，但这里讲的是土地供给制度而非土地供给总量，其实，房地产土地供给并不短缺，造成目前看似短缺现象的原因在于：①产业不够集中，大小房企多如牛毛，但效率却十分低下；②开发企业囤地捂地现象泛滥。因此，虽然增加土地供给并不错，但效果和重点不如放在如何提高效率上。
调控需求主要体现在对二套房贷的首付比例提高上，对于此前业界传言提高二套房贷，却一直未有明文规定，“国十一条”给予了终结。“国十一条”明确提出二套房贷的首付比例不低于40％，加上之前的利率优惠取消，两项相加将对楼市产生较大的影响，这是因为：首先，市场传递了调控加码的预期政策信号，将促使一部分需求者转而观望；其次，因为2009年的成交天量对2010年需求的透支，投资和改善性需求皆对政策和价格敏感；最后，二套房贷和利率优惠取消的双重影响将抑制相当一部分的刚性需求和改善性需求，说到改善性需求，“国十一条”将改善性需求也纳入调控范围，是不为人注意却十分重要的一个方面。
总的来说，“国十一条”是对“国四条”的深入和细化，“国四条”是基调和纲领，而“国十一条”则是具体执行细则。不过，老生常谈，不论是“国四条”还是“国十一条”，严格的执行最终是关键所在。
“涨声再次响起”，拐点将至的预期被击碎
“继3月最后4天连续突破千套大关后，在4月5日，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号：调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。”这是2010年4月初刊载在《上海证券报》上的某篇房地产评论文章的内容。
的确，就在大家仍在因2010年2月和3月份大部分时间的市场低迷憧憬楼市拐点将至的时候，这样的预期被3月底楼市行情的突然翘尾彻底粉碎。市场的反应不得不让我们对投资品形成上涨趋势的威力感叹不已。
趋势理论是股票投资的分析理论之一，趋势反映的是一个时期内市场发展的方向，目前中国房地产的消费属性已几乎被高房价挤压殆尽，商品房的投资属性越来越明显，房价上涨趋势已经形成，短期内要想逆转，谈何容易？
为什么会产生趋势？这是因为：①人是群居动物；②人是有思想的高级动物。人们可以通过语言、文字以及利用人类自己发明的各种宣传工具进行思想交流，经过学习和斗争最终达到一种共识，从而使人的行为具有了方向感，这样趋势就产生了。
在社会生活中是这样，在经济领域同样如此，和消费品市场规律不同，投资品市场供求和价格变化取决于未来的收益预期，只有“预期价格”。市场表现出来的常态是“赚钱效应”，是“买涨不买跌”，是“追涨杀跌”。当投资品市场形成一种趋势（不管是上涨还是下跌趋势）后，市场自身有强大的自我复制功能，价格不断上涨和市场的乐观预期会产生互相强化的市场效应。
在2009年，上海的房价最高涨幅达15倍，以万科开发的纯独栋别墅翡冷翠园为例，2009年3月，该楼盘成交均价为31529元/平方米，到2010年3月，其成交价格达到81576元/平方米。华润外滩九里2009年3月的成交均价为32687元/平方米，近期新盘均价已经超过10万元/平方米。
在这样强大的财富效应刺激下，来自渠道各方面的资金争相追捧房地产就成为在商言商者理所当然的选择。尽管这一切被冠以“挑战调控”之名，并因此引发市场对于政府会出台更严厉的调控措施的预期，一项调查显示，“六成网友暂缓购房，认为楼市新拐点或在三季度”。
不过，就像2010年的2月份和3月份大部分时间的市场低迷被打破一样，在房地产成为投资品而且上涨趋势已经形成的情况下，除非出台特殊措施，否则市场短期内向下逆转的概率并不大。
下面摘录一段2010年3月上旬市场低迷时记者对我在线采访时的对话。
记者：请问您怎么看今年春节楼市和2008年的区别？如果跟2008年相似的话，是不是接下去就要继续跌了？
李骁：区别很大啊，2008年这个时候多数人还很乐观吧，现在看来是不少人很悲观，2008年这时候王石的拐点论还在被批判呢。
记者：那撇开意识形态，情况类似吗？您对后市怎么看？
李骁：和2008年不相似。首先，2008年调整后还有大量的需求被积压着，等回调买入；其次，2008年国内外宏观经济都面临向下的压力，资本市场刚刚从高点回落，大宗商品价格开始下跌，几乎大多数情形都支持房价回调。
而目前是相当需求被提前透支，调控政策开始由刺激转为正常，还没有到打压的地步，国内外宏观经济虽然虚弱，但毕竟开始进入向上的轨道，资本市场泡沫还没有再次汇集，货币供应总量仍然宽松等。
记者：那您觉得这样下去会导致相似的结果吗？
李骁：目前需求虽然被透支，但只要保障房不跟上，对房子的需求仍然很强大，所以，我的观点是，短期市场有很大的调整压力，而从中期看，估计价格是下不来的。
记者：那价格的关键还是在保障房和经适房上，是吗？
李骁：我认为这只是重要的方面，其他因素还有货币供应、经济结构不平衡、土地制度等。目前土地市场地王仍在频出，能拿地王的公司也算是人才济济，不会全是昏头的人，既然大家还在积极拿地，至少说明这些人对后市的预期仍然是看涨的。
记者：现在成交量上不去只是淡季应有的现象，是吗？
李骁：供应量少、传统的淡季、消费者观望等都是原因所在，当然，短期变数比较大，应该存在较大的调整压力。
“新国四条”出台，调控力度进一步加大
继2008年到2009年楼市大逆转以来，针对调控高房价，我在2010年4月16日的微博中写道：房地产市场和管理层的战争进行得轰轰烈烈，“国四条”和“国十一条”对市场的调控效果并不显著，现在“新国四条”出台，会是怎样的战果？市场会有相应的表现吗？政策落到实处是关键，市场上流动的是真金白银，因此调控政策不可能仅靠动嘴皮搏预期就能改变市场走向。
紧接着，在2010年4月17日国务院再次发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这可谓是管理层对高房价的一次重拳出击，其调控的手法和力度均是前所未有的，一些业界人士更是以“非常震撼”来表达自己的感受，更有不少人预测一线城市的房价将出现10％左右的跌幅。
首先让我们逐个分析本次新政的影响：
（1）商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款
本条对楼市的影响自然是不言而喻的，因为目前市场占主流的消费群为改善型需求和投资性需求，投资客就不说了，超过二套的房几乎是主流，或者说只要是超过二套房的就一定是投资需求，不能不说本次的政策准确性非常高，也存在相当强的可操作性。
（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款
这条的用意也相当明确，直指“炒房团”，随着房地产市场的日益发展和房价持续攀升，以浙江为代表的国内炒房资金越来越壮大，大到可以在短时间内控制和影响一个城市的房价走势的地步，前几年不止一位市长希望温州炒房团到自己的城市去激活楼市价格就可证明。不过，既然是已经壮大啦，影响的可能就只是量还不能起到质的变化。
（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数
这条应该说也有针对性，在贫富差距日益加大的今天，有钱人有数套乃至数十套房的比比皆是，不过这些人购房已经越来越少地利用银行资金，而只是把房地产当做保值、增值的工具，再加上政策弹性太大，而且把决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府，成效不会明显。
（4）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
这条重在调节预期，要真正发挥作用，一要靠多条政策的综合效应，二要靠政策真正落地。
通过分析可以看出，对市场真正有实质性影响的在第一条和第二条，政策重点依然是从调控供需中的需求入手，第一条和第二条无疑会对需求产生相当大的影响，不过要说其多么的严厉倒未必，毕竟针对的是投资、投机需求，如果政策落到实处，对楼市的长远健康发展应该是有益无害的。
“新国四条”影响重大，但仍有迂回伏笔
（1）“新国四条”秒杀养老等多类新需求
2010年4月17日，国务院出台被市场称之为“新国四条”的房地产调控新政，并难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而其中一条新政在针对性地调控异地炒房团的同时，也把刚刚处于萌芽状态的养老、异地上下班等人群的需求扼杀在摇篮中。
新政第二条规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这条的用意相当明确，直指异地“炒房团”，不过，这条新政对因高房价而被挤出上海、北京、广州等一线城市的自住和养老需求也产生重大影响。以上海为例：
工作在上海、居住在外地人群的需求将受到重大影响
近年来因为房价的突飞猛进，工作在上海的外地人或相当数量的本地人开始选择把住房需求瞄准靠近上海的三四线城市，比如太仓、昆山等地，这些地区与上海接壤，随着轨道和高速铁路的建设，两城之间的往返时间甚至短于上海市内很多地方，近年来打造的1小时经济圈概念，就指这些区域。
这些区域与上海相连，仅仅是因为行政区划的原因被划为两个城市，居住在外地、工作在上海已完全可能，而房价却要差上几倍，比如太仓的浏河镇，因为与宝山接壤，该镇开发的项目几乎80％的购买客群来自上海。
这种模式的出现，给了上海中低收入阶层一个新的购房选择，在政府保障房不足的情况下，也在很大程度上缓解了一线城市房地产开发的压力。但“新国四条”的规定，却使得这类需求可能遭到扼杀。
户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战
养老需求在很大程度上也是受上海高房价的影响，有的是因为一线城市的住房给了下一代，有的是因为房价太高。虽然养老需求不仅是因为高房价，还因为居住环境、消费物价等综合因素，但在我们具体接触的实际案例中，即便是定位养老需求的，按揭贷款也占了很大比例。因为把一线城市住房让给子女的消费者，在三四线城市购房时往往直接写子女的名字，按揭由子女或自己偿还，如果不能办理贷款，显然这类需求也将受到影响。
有调查显示，经济发达的一线城市部分年收入在5万~10万元的家庭，正准备逃离一线城市，摆脱大都市带给他们的“伪幸福”，去二三线城市追寻真正的幸福。调查显示，中国一线城市有76％的白领处于亚健康，近六成处于过劳状态，生活在二三线城市的中产家庭的幸福感比一线城市强。
“新国四条”的出台，无疑是把上述各类需求的退路全部切断了，显然一刀切的政策已经影响到了很多健康的需求，政策应该具备灵活性，区别对待既必要也应该。
（2）“新国四条”执行层面仍存在巨大弹性空间
“新国四条”一出，震惊市场，股市大跌近5％。不过，深入分析“新国四条”，政策执行层面仍然存在重大的弹性空间，把握不好将影响政策效果。
首先，就市场最为关注的停发三套房贷来说，政策落到实处将对楼市产生深远影响，遗憾的是，政策表述存在很大的弹性：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，大到直辖市，小到县级市，房价涨幅、价格和供应千差万别，如果同意界定本就不明晰，政策还把决策权交到了商业银行手中——“商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；不出政策，商业银行自然也会注意风险，争取赢利，政策出了，无非是给商业银行增加压力，如果见效，最可能的是管理压力而非政策带来的好处。
其次，把政策调控执行权移交给地方政府，这么做虽然有利于政策的灵活性，却不利于政策的贯彻落实。如果说土地财政是高房价的原因之一的话，那么维持�
