牛狼商道 (原创)-第27部分

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　　2003年4月26日，从眉山市委、市政府组织召开的“眉山城市经营与眉山外滩开发研讨会”上传出一条惊人消息：眉山将斥20亿元巨资打造中国最漂亮的内陆外滩，使之成为眉山的城市名片。

　　这一思路是经过四川大学专家团的规划和论证之后提出来的。在研讨会上，川大专家团的专家们详细介绍了打造眉山外滩与城市经营的关系，以及眉山外滩的定位和市场潜力，得到眉山市委、市政府领导的充分肯定。眉山市委、市政府领导表示，要把眉山建设成为依江而建，以三苏文化为背景的生态园林城市。

　　眉山外滩位于眉山东坡湖湖畔，东坡湖是一个与岷江相通的开放湖泊，水面宽阔，水质清澈，沿湖形成了7公里的弧形湖湾，是成都平原都市圈中唯一一个天然临湖水岸，也是眉山新城建设的最佳中心地址，眉山外滩就位于这个湖湾之中。眉山市委、市政府决定利用以东坡湖为中心的天然资源，与驰名中外的东坡文化和彭祖养生文化资源相结合，打造出中国最美丽的内陆外滩，中国西部和成都经济圈休闲养生的圣地。整个工程将分两期建设，预计总投资将达20亿元。

　　据了解，眉山相关政府部门对眉山外滩项目高度重视，积极配合，眉山外滩的建设将纳入眉山全市的总体规划之中。目前，眉山外滩一期工程已破土动工，由四川万景房地产公司负责建设，总投资5亿元。按照规划，眉山外滩一期将建设浪漫啤酒一条街、中国西部第一个养生休闲高档住宅社区、四川最大的生态休闲运动主题广场和眉山新城的最高档购物中心。继一期工程之后，4平方公里的东坡湖湖心岛作为眉山外滩的二期工程，争取用5年左右的时间开发完毕。建成后将成为以东坡文化为主题的“东方威尼斯”。

　　浪漫啤酒一条街

　　在东坡湖西岸沿湖而上，建成长1公里、宽67米，总占地100亩的眉山外滩啤酒一条街。由外滩临湖休闲观景、休闲垂钓、绿色景观、特色餐饮等长廊构成，是离成都最近、规模最大、最具浪漫风情的特色餐饮啤酒一条街。将以极其优惠的政策，采用买一赠三的销售方式，把成都著名特色餐饮商家引进来，与眉山本土特色餐饮一起，

　　打造成都餐饮圈中最亮丽的风景线。

　　西部第一个养生休闲高档住宅社区

　　规划设计出占地150亩，总计15万平方米的外滩枫景高档居住区。在借鉴著名楼盘风格的基础上，结合本项目地块的特点和自然环境，集中体现森林、草

　　坪、泳池、小桥、流水、人家的养生休闲居住意境，成为中国西部人养生休闲的家。

　　四川最大生态休闲运动主题广场

　　将建设一个占地50亩的生态休闲运动主题广场，广场分为A区、B区

　　由水景区、园林绿化区、高尔夫练习运动区、网球场、羽毛球

　　场、景观运动区等构成。

　　眉山新城的最高档购物中心

　　总占地20亩，使用面积9万平方米。位于眉山新、老城区结合部的核心位置，由外滩影城、外滩购书中心、外滩快餐连锁店、外滩连锁超市、外滩停车场等构成，主要服务于眉山规划的高档居住社区的5万居民，是一个档次最高、社会功能最全、服务最好的现代综合购物中心。

“官居”别墅与养生楼盘
“官居”别墅

　　——中国十大豪宅“草堂之春”

　　我给中国别墅分了几种类型：山居、河居、城居、乡居，还有就是我自创的“官居”。前面四种好理解，无非就是依据其借助的环境优势和特色给别墅定位。

　　但“官居”是什么东西呢？

　　我们做策划的习惯类比，你让住得起别墅的某些人“穿越”时间隧道回到清朝以前，甚至更遥远的古代，叫他们选择，就会发现他们的居住理想要么是“皇宫”，要么是衙门。

　　这就是我所说的“官居别墅”。

　　2001年7月，受成都天合房屋开发公司总经理杜玉祥委托，我接手他们在成都市区第一园林浣花溪的项目——“草堂之春”项目定位策划。

　　对该项目的策划，除了借鉴曾经付出巨大心血的锦官新城外，我还亲自访问了30位亿万富翁。事实证明，功夫不负有心人，草堂之春的产品定位、市场定位以及后来的推广策略都是成功的。

　　特别是“官居”定位击中了成都一线上流社会的命门，他们既要“结庐在人境”，又要“而无车马喧”，他们既想住别墅，又不愿意张扬，他们要的是“大隐隐于市”。

　　在档次上要定位到当今中国一流。

　　在风格上要照顾川西情节（要有点衙门式的古建符号）。

　　在景观营造上要突出一个“藏”字，就像古代衙门的照壁，或像苏州的拙政园，面积虽小，却峰回路转，别有洞天。

　　不管从草堂路，二环路方向，还是从浣花溪对岸，你都难以觉察这里有一个极品豪宅群落。

　　草堂之春门前蜿蜒流淌着一条经年的浣花溪，旁边是占地500多亩的浣花溪城市公园、千古草堂，还有近在咫尺的青羊宫。

　　此地景致如何？陆游在《梅花绝句》中曾这样描述：

　　当年走马锦城西；

　　曾为梅花醉似泥。

　　二十里中香不断；

　　青羊宫到浣花溪。

　　此外，政府对青羊——浣花片区统一风格及强制限高的规划，使得该片区具备打造顶级别墅的先天条件。

　　综合各种因素，最后决定将“草堂之春”定位为中国顶级豪宅。

　　作为天合房屋开发公司的签约顾问，我还直接组织了草堂之春的推广。

　　“草堂之春”和杜甫草堂一样是稀缺的，是可遇不可求的。正如杜诗《水槛遣心》所言：

　　去郭轩楹敞，无村眺望赊。

　　澄江平少岸，幽树晚多花。

　　细雨鱼儿出，微风燕子斜。

　　城中十万户，此地两三家。

　　草堂之春以“城中十万户，此地三两家”高档稀缺形象赢得了市场，创造了29栋豪宅100日售磬的骄人业绩。

　　其中的一栋独立型别墅创下了成都当时最高的豪宅成交价850万元。这幢别墅大约1700平方米，包括700多平方米的别墅和900多平方米的私家花园。

　　草堂之春是一个占地54亩，单体包括30栋独立别墅与社区会所的小楼盘，但其项目定位、规划设计及环境景观营建却是中国一流的。

　　它的设计特点是：总平面充分利用相邻浣花溪的风景，沿岸蜿蜒排布各幢别墅。建筑风格融合了典雅的欧式风格和西南传统建筑特色，既体现书香世家的秀气儒雅，与相邻“杜甫草堂”在文化韵味上形成呼应；又以“神似”的手法突破对传统建筑的简单模仿，注入明快的现代气息，避免重现传统建筑的陈腐与沉重压抑感，力图给人以端庄古朴而又清新明朗的感觉。

　　草堂之春项目定位及推广运作成功后，天合房屋开发公司老板杜玉祥主动提出请我帮他继续策划位于成都外双楠的项目，后取名“溢阳绿城”，该项目同样很轻松的完成产品策划，其第一期开盘原定8个版的广告只打了4个版就没有房子卖了。

　　溢阳绿城“水景公园中的家”成了广告经典，此后，成都楼盘都开始学着做“水”的文章，效果奇好。

　　“1＋N”养生概念

　　——芝芝房产市场细分策略

　　“西川供客眼，惟有此江郊”。

　　“夜郎秋涨水连空；上有虚亭缥缈中。山满长天宜落日；江吹旷野作惊风”。

　　在杜甫、苏辙的笔下，成都新津是美丽的。

　　新津地处大成都南大门，县城地处四条河交错形成的五个渡口，名曰“五津”。按新津人自己的定位是：蓉城南路第一景；川西名胜上河图。

　　不管新津怎么漂亮，但许多业界朋友还是认为：芝芝城市花园离新津县城3公里、离成都市区30公里，位置非常尴尬，很难做活。

　　事实上该项目前期也没有找到感觉。

　　他们打了个“追赶时尚城外居”的广告。的确，芝芝城市花园也在城外，从行政区划也算成都管辖，但此“城外”非彼“城外”，到了另一县城了，何况离县城又还有3公里，说是县城的城外差不多，但县城里的人对城边可没有好印象。

　　以时尚居所的市场定位在成都、西藏市场转了一大圈，广告投入近100万，销售收入100余万。这时，我有幸与公司王总长谈，受到他的尊重。

　　第一天到新津现场，看到他那个特大型沙盘，与成都近郊高档时尚楼盘不相上下，于是向王总指出：这个盘有两个硬伤，一是在成都生活圈的边缘，一是周边没有城市配套，加之到新津的高速路还要收过路费，按常规理解，成都的主流客群没有理由到你这里“时尚”，倒是用差异化策略尚可细分出“老成都怨都市亲山水，支付能力较弱的退养人群”。因此我当即建议他取消一个网球场，缩小游泳池，多建一些中老年运动休闲设施。

　　两年来，芝芝城市花园在我的协助之下，以“1＋N”养生概念诉求，即：居住＋健康、居住＋运动、居住＋休闲、居住＋养老、居住＋投资，找准了目标市场，命中了目标消费者人群那根敏感的神经；以“南行30分，房价仅三成”的性价比优势，仅在成都晚报这样的小报上打了100多万元的广告就圆满的完成了销售目标。书　包　网　txt小说上传分享

古城开发“痛，并快乐着”
复活古资州

　　——古城开发“痛，并快乐着”

　　2005年8月19日至20日，资中县委在威远船石湖川威会议中心召开暑期学习会，专题研讨资中古城建设问题。全县副县级以上领导干部，古城建设办公室成员、国内著名城市规划专家、城市经营专家及部分退休老领导、文化界人士、古城建设研究人士参加了会议。会议分别由原县委书记杨秀彬，原县委副书记、县长，现在的县委书记何兵主持。

　　会上，成都“洪顾问”策划设计中心洪正举作了题为《建一座有生命的古城——资中古城规划策划思路》的发言，受到了县委书记杨秀彬及与会者的充分肯定。

　　资中古城规划思路

　　尽管会上领导、专家已经对我的策划能力基本认同，但毕竟是一笔生意，为此，按指挥部要求，我还给他们比较系统地阐述了一下我的策划思路。

　　我认为，古城规划犹如创作一幅巨型山水画，立意要高，构思要巧，内涵要丰富，表现手法要独特，既要有气壮山河的泼墨式写意，又要有耐人寻味的细节描摹，既可取悦当代又能传之后世。

　　古城规划讲究“源”远“流”长，既要传承历史文化之“源”，又要开启城市化、产业化、市场化之“流”。

　　古城建设是盛世的产物，几乎任何一项文明印记都会向你诉说一个要么悲壮、要么凄婉、要么令人景仰的故事。

　　上世纪九十年代以来，我国在古城规划方面已经积累了相当的经验，计划经济条件下的被动规划已经被资源市场配置为主的主动规划取代，单纯的“旧城改造”模式已经被有调研论证、策划创新的“旧城激活”模式取代。

　　对资中而言，古城区的规划实际上是资中城市化和经济社会全面发展的需要，必须十分慎重。

　　按照新的城市规划办法，编制城市规划应遵循《中华人民共和国城市规划法》，原则上先总规再进行建设性初步设计。同时，总规之前必须进行全面深入的调查和系统科学的论证。

　　根据我们了解的情况，古城开发建设已成为许多地区经济起飞的重要途径，而产业导向无一例外都对准休闲旅游市场，资中也不例外。

　　据报道：美国人1/3的时间，1/2的收入，1/3的土地用于旅游休闲，预计2015年，发达国家和发展中国家的发达城市将进入旅游休闲时代。事实上，中国的成都及成渝线部分地区已经或正在迈向旅游休闲时代。全国性的旅游热及古城开发热说明中国旅游休闲时代即将到来。

　　在广州；有一个叫沙面的地方，它是由上世纪二三十年代租界改造而成的休闲旅游特区。她是喧嚣中的安逸，是骚动中的静谧，是无序中的秩序，是广州城的风情诗。

　　上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，她是以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、瓦屋，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；可亲身体会新天地独特的理念：“昨天、明天，相会在今天”。

　　提到北京的什刹海或是后海，会有共同的词汇，那便是“怀旧”或者“最后的图景”。黄昏，北京后海。银锭桥锁着炊烟。人们从喧闹的大街拥挤到这里，仿佛这里是文明的最后角落，怀旧的最后图景，于是，后海慢慢地被改变了。在黄昏来临之前，这里的人们一如从前的记忆一般生活，街坊邻里无话不谈，亲密自在的生活，散发着无形的魅力，吸引着城市里内心孤独的年轻人。

　　成都假日爆满的芙蓉古城，游客必到的锦里汉街、春江花月。所有依附城市的怀旧古城、古镇、古街都以特有的中国味道受到国内外游客及当地居民的依恋。

　　资中，是一块亟待开发的旅游休闲处女地，蕴藏着丰富的历史文化旅游资源和巨大的市场潜力，面对物质和精神都逐步富起来的资中及辐射区域人民的市场需求，面对当前全国性的休闲旅游竞争形势，建议集中优势资源，调动社会各方面力量，强力启动古城区改造及县域旅游休闲产业市场，重振资州千年