房地产经理人七大管理误区-第7部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
致赶工甚至拖延交房的事件时有发生。
误区3 天马行空 （2）
房地产企业应实行目标管理
所谓目标管理就是以目标的设置和分解、目标的实施和完成情况的检查与奖惩为手段，通过员工的自我管理来实现企业经营目标的一种管理方法，由美国管理专家彼得·德鲁克在1954年提出。它已经在世界上为数众多的公司中得到了成功的应用，产生了极大的影响。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点，结合房地产行业的具体情况分析，我们的结论是：房地产业应实行目标管理。
房地产公司本身计划性就很强
房地产开发包括项目可行性研究、资金筹措、土地征用、建筑规划设计、景观设计、招投标、施工过程、销售、物业管理等多个环节，每个环节都会遇到不可预测的情况。而公司一旦确认它的竣工日期、交房日期，它的计划就必须相应确定。如果计划性不强，就有可能把正常工程变成赶工工程。在今天的客户维权时代，如果房地产公司没有如期交房而被迫打官司的话，100％的结果是房地产公司赔偿客户经济损失。加上赶工工程的质量难以保证、公司的信誉下降、赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失是难以估计的。所以在实施计划以前首先进行目标管理是很有必要的。
以售楼部的目标管理为例，售楼部作为房地产开发企业的一线销售部门，如何缩短楼盘的销售周期？具体每年、每季度，甚至每个月要完成多少销售计划，回收多少房款资金？每周的工作如何安排？如何对销售现场的表单进行管理和利用？销售经理如何制定切实可行的销售计划？每位销售代表的销售任务如何分派？如何帮助每位销售代表解决销售中遇到的问题，顺利完成销售指标？如何对于销售代表的优秀表现给予鼓励，鼓舞销售团队的士气？这一系列销售问题的处理，都需要有正确的目标指引。
房地产公司本身对管理者的约束性不强，员
工的自主性较大
我们到房地产公司办事时，经常会发现这样一个现象：办公室空空如也——大部分的人都外出办事了，留在办公室的只是行政、财务等支持部门的人员。一位管理顾问说：“看房地产公司的业绩好不好，要看办公室的人数，如果人多，就说明没有项目；如果人少，就说明公司业务非常繁忙。”此虽为玩笑话，其实也有一定的道理。房地产公司的运作与制造业有很大的不同，按一位老总的话就是“做事要靠自觉”。某公司一位外联经理说过这样的话：“如果我稍微努力一点，勤快一点，就可以为公司节约上百万甚至上千万的资金，但是公司如果没有明确的考核，那我偷懒一点谁都不知道。现在我全靠自觉性来办事。”
人都是有惰性的。IBM现任董事长、前任CEO郭士纳有一句名言：“人们只做你检查的事，而不是做你期待的事。”
目标管理是一种以行动来争取成果的管理方式，这种管理方式的目的在于影响组织的未来。这是一种主动而积极的方式，而不是被动消极的。房地产公司必须靠目标管理来确定每个人的工作目标并适时进行检查，“强制”各部门、各员工的个体目标与公司目标一致，同时加强目标的可考核性，没有考核的目标是没有意义的，员工的目标和企业的目标永远差那么一点点，必将失之毫厘，差以千里。要改变这种状况，就要充分发挥员工的自主性，实行自我控制，改变由上而下摊派工作任务的传统做法，调动员工的主动性、积极性和创造性。所以，如果没有目标管理，员工的主动性和约束性就会比较弱。
便于资金的周转
房地产开发过程中，投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，稍微运作不善就有可能陷入资金周转的困境，严重影响企业的发展。在这个“快鱼吃慢鱼”的时代，资金周转快就最赚钱。许多房地产企业面临多项目运作状态，做好公司的目标管理可以保证资金链的运转顺畅。
解放董事长
想必大家对GE前CEO杰克·韦尔奇的话“管得少就是管得好”还记忆犹新。但对不少房地产公司董事长和总经理来说，这却是个奢望。因为如果要问房地产公司谁最累，谁最忙，我想大家都会异口同声地说：董事长最忙！是的，授权和管理一直是困扰现代企业的一个难题。
房地产企业家应运用目标管理的手段，通过授权把企业的总体目标细化成各个小目标，这些小目标由中层管理者去努力执行，从而使企业的总目标得以实现，其精髓就在于能增强最高管理者与广大员工共同的责任感，充分发挥员工参与管理企业的积极性。通过员工的自我管理，最高管理者能够有效地化解工作压力，使得其能够全身心地关注企业最重要的战略、资金、公共关系等问题。
通过对70个实施目标管理的组织考察发现，其中有68个组织的生产率得到改进。该项考察还发现，高层管理者的承诺和参与是目标管理发挥作用的重要条件。当高层对目标管理高度负责，并且亲自参与MBO的实施过程时，生产率的平均改进幅度可以达56％；而高层对目标管理低水平的承诺和参与，生产率的平均改进幅度仅为6％。由此看来，目标管理在地产企业是大有可为的。
不能因为有局限性而否定目标管理
与许多有效的管理手段一样，目标管理在国内不仅遭遇了很多误解，而且在房地产企业的实施过程中也出现了一些问题，其主要原因是：
目标难以制定
房地产企业受内外环境不稳定性的影响很大，且各组织的内部活动日趋复杂，使得组织内的许多目标难以定量化、具体化，其内部设计、工程、销售、人力资源等团队工作在技术上不可分解，个人绩效更难以衡量。这些都使企业许多业务在制定数量化目标时存在较大困难。
对员工的自主性要求高
目标管理的核心是让员工自己管理自己，变“要我干”为“我要干”，即强调“自我控制”，对员工个人的素质和自主性要求很高。每个员工是公司的一分子，他们的目标集合就是公司的目标，因此每个人必须以积极的行动承担起实现企业目标的责任。员工必须知道企业的最终目标及对于他的期望是什么，为什么期望于他，对他进行衡量的标准是什么，为什么是这样的标准。因此，目标管理对于员工的要求较高。从目前房地产企业的管理现状和从业者的素质来看，达到这个要求还有一定的距离。
影响目标管理的不确定因素多
美国前财政部长罗伯特·鲁宾曾说：“市场上唯一确定的就是不确定。”同样，在房地产企业的目标管理中也有很多不确定因素，如拆迁、报批、工程施工、资金因素、设计进度等，以下仅举两个例子来具体说明。
首先是前期开发部门，一些公司称外联部、开发部，主要负责公司开发项目的前期报批、规划协调、土地使用手续、施工许可、房屋预售等手续的办理。其员工一般必须有3年以上房地产公司前期开发的工作经验，熟悉前期工作的流程，具有良好的沟通、协调能力，并与政府相关部门保持良好的工作关系。前期开发部门遭遇的不确定因素可能是最多的，因为涉及到拆迁住户和政府部门报批等。
目前拆迁问题是影响房地产计划目标管理最突出的问题之一，成为社会最尖锐的矛盾之一。住户对拆迁政策不满，主要是因为补偿不合理、安置不到位，当然也不能排除个别被拆迁用户的漫天要价，甚至采取某些过激行为。如南京出现一被拆迁用户自焚，以抗议拆迁，南京市政府只得宣布暂缓拆迁进度。因此，能否顺利交地是房地产项目成败的关键。此外，以前还需要到掌管着公司开工大权的政府部门报批。如果上报建设方案未按最新的国家标准，就有可能推迟报批，或者政府部门相关负责人不及时予以答复……前期手续的难度和繁琐度大大超出人们的想像。前期手续如果不能及时办理，后面的任何工作都无法开展。潘石屹就曾有过在大冬天的清早，自己背着包到有关部门大门前去“堵”领导盖章的经历。当然，这种情况已引起政府有关部门的高度重视并已采取措施解决，目前已得到较大程度的改善。
其次是工程管理部门。俗话说“靠天吃饭”，工程计划赶不上变化。由于工程项目的施工特点，尤其是较大和复杂的施工项目、工期较长，影响进度因素较多。
◆有关单位的影响。项目的主要施工单位对施工进度起着决定性的作用，但是建设单位与业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供应部门、运输部门、水电供应部门及政府的有关主管部门都可能给施工某些方面造成困难而影响施工进度。其中设计单位图纸不及时、有错误以及有关部门或业主对设计方案的变动是经常发生的、影响最大的因素。材料和设备不能按期供应，或质量、规格不符合要求，都会使施工停顿。资金得不到保证也会使施工进度中断或速度减慢。
◆施工条件的变化。施工中常常出现工程地质条件、水文地质条件与勘察设计不相符的情况，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣气候、暴雨、高温和洪水等，都会对施工进度产生影响，造成临时停工或破坏。特别是我国个别省市特有的天气，对工程的影响更是不可忽视的，例如天气过于寒冷、炎热或潮湿等，都不利于施工，尤其是在冬季，临近春节，工人们的心早就飞回家乡了，没有心思好好干活，这对工程的进度都有影响。
◆技术失误。施工单位采用的技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能确保质量等都会影响施工进度。
◆施工组织管理不当。流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响施工进度计划的执行。
◆意外事件的出现。施工中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响施工进度计划。
从上述可知，影响房地产公司目标管理的不确定性因素是存在的，但这不能成为不导入目标管理的借口。理由只有一个，因为房地产企业的交房日期是确定的。
因此，对不确定影响因素我们要正确面对，同时也要根据情况的变化适时调整目标。目标是活的，不是死的，因为制定和执行目标的人是活的，调整计划是为了更好地完成目标。潘石屹曾经举了这么个例子：“我骑自行车，有人说路太远，你骑自行车骑不到。但我骑了一段换成了汽车，天黑以前我到了。我开汽车时他们又说，前面没路、没桥，有一座山，你过不去。我照样往前开，到了山前我换了一架飞机飞过去了。”房地产目标管理的道路上肯定也会存在“桥断”、“山阻”，关键就看你能不能随机应变，“与时俱进”了。所以高层管理者应该一手拿计划书，一手拿预期利润目标。两手抓，两手都要硬，这样企业才能步入既定轨道，否则就有脱轨翻车的危险。
总之，“预则立，不预则废”，这对房地产公司尤显重要。海尔总裁张瑞敏曾说过“先画靶子再打枪”，讲的就是这个道理。房地产公司如果不实行目标管理，就有可能把原本时间宽裕的工程变成赶工工程。任何工作的完成时间超出了合理的计划时间，那就只能以经济代价换回计划，久而久之，公司就会进入恶性循环之中。
房地产公司实施计划目标管理的基本步骤
目标管理涉及到许多细节，这里不一一详细列举，下面仅对计划目标管理的实施流程进行说明。
制定公司的战略规划
制定公司3至5年的战略目标，短期目标是在战略目标的基础上制定的，可以用平衡计分卡的方法来进行。在制定目标过程中，既强调利润目标，也要考虑非利润指标，包括客户满意度、核心竞争力、学习能力、内部管理等。
误区3 天马行空 （3）
【案例】
2005年，某房地产公司的目标是要在3年内达到某地区排名前三名。于是，该公司把3年目标根据房地产的特点分解为市场目标、企业品牌、客户满意、核心能力、财务收益、内部管理等六个关键领域，然后在每个关键领域下再进行分解。以“客户满意”指标为例，又可分为业主满意度、政府职能机关满意度和合作伙伴满意度三项分指标。在各指标后面都有“目标描述”、“关键指标（KPI）”、“第3年具体指标”、“权重”等，一目了然。
这里要注意两个问题：
◆不要轻视战略。在房地产企业，许多职业经理人对战术性的问题非常关注，但一涉及战略就感觉那是十分遥远的事情，或者认为应该是老板、董事会考虑的事。实际不然，因为所有的战术性策略都是在战略指导下做出的，房地产企业虽然受内外因素影响大，但公司不可能没有战略和规划。
◆考虑到房地产市场的不确定性，建议计划的时间跨度不要太长，要根据各个公司的情况不同，选择3至5年的区间。我个人倾向于制定3年的规划，这比较实用，对实际工作指导性也比较强。
当然，一些规模大、管理已经十分规范的公司除外，如在万科20周年的时候，万科定下了30周年的目标：销售收入1000亿元，净利润100亿元，市场占有率3％。并具体制定了未来10年的三大策略：一，进行客户细分。从目前以项目为核心的方式，转向以客户价值为中心的运营方式；二，城市聚焦。将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域三大城市圈。将集中资源，在这些地区实现集约型扩张并成为该三大地域的市场领导者；三，走产业化道路。将在细分客户的基础上，形成住宅产品体系，建立住宅标准，通过
