房价博弈-第9部分
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总之，公共性是房地产市场最为重要的方面，房地产的公共性要讨论的方面也很多，在此挂一漏万就几个方面作一些展开讨论，但愿以此为起点，引起国内学术界同仁更多的重视并一起来研究。中国的房地产只有全面地进入完全公共决策的范畴，才是中国房地产问题真正得以解决的开始。（本文定稿于2007年8月29日）
房地产市场行政调控不会有成效
据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来的国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价的上涨则成了整个国内房地产的主流。因为，国内房地产开发商都在说2006年房价还要涨20％，甚至于有些地方会出现房价报复性上涨。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。
对于这复杂纷繁的信息，我们如何来理解，如何来判断？特别是对国内绝大多数中低收入的民众来说，他们是如何来理解，如何来判断？因为，如果他们一旦判断失误，并非仅是一个意念产生或转变，而是可能会影响其家庭财富水平，影响到他们一生的生活。怪不得，###总理会回答记者问时说，目前国内的高房价是他最痛心与揪心的事情之一。既然国内的房地产市场宏观调控效果不显著，政府职能部门官员当然认为采取一些行政调控的方式或许能够生效。
但是为什么从2004年起国内的房地产市场宏观调控已经两年了，其实际效果如此不彰？是国内房地产市场的市场宏观控制失效，还是另有其他原因？难道用政府的行政调控的方式就能够让过高的房价得到遏制吗？我个人认为原因并非如此，也不是以往的市场调控失效，而是与中央政府不愿意下狠决心对国内房地产市场真正地进行宏观调控有关。很简单，中央政府都没有坚定意愿，其效果如何当然是大打折扣了。
很简单，市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动，市场经济宏观调控所使用的工具无外是财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种做法肯定事倍功半，甚至越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控的工具也（利率仅动一次，汇率也仅改变一点儿，税收政策更是连现有政策就没有认真落实实行）。
目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面的过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也说明这个市场是需求严重不足的市场，而且是一个炒作的市场，一个投机者天堂的市场。
对于这样一个市场，政府仅是希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场上如同扬汤止沸，不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方进行行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方的炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。
当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的，但房地产产品具有周期性，这种调控方式效果只能在几年后显现，而国内房地产市场早就泡沫冲天了，而政府所希望的结构调整出现可能已经晚了！
其实，要真正地遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，让制度风险由每一个当事人来承担。如果政府要下决心这样做，刀刀见血，效果很快就能够见到。如果国内利率不上调，房价要下降可能性不大，房价稳定更是不可能。政府希望通过行政调控来遏制国内房地产市场价格快速上涨不仅不可能，而且无效果。
房地产调控为何会不理想
当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”（即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳）时，目前市场对经济形势判断基本上是今年宏观经济调控初见成效，今年就不要出台什么宏观调控政策，未来只要能保持其稳定就可以了。比如，这次央行上调存款准备金率到9％，许多评论都指出这次央行调高存款准备金率主要是针对商业银行过高的流动性，最主要是为了防止银行信贷增长过快与国内固定资产增长过快的反弹。但是，在本人看来，问题不是这样简单，特别是当国内房地产市场没有得到很好的调整时，国内固定资产投资过快及银行信贷过快反弹是必然的事情。
这可能是最近国内房地产宏观调控需要改进的问题所在。从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。如国家发改委和国家统计局的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳，北京，厦门10％，成都，呼和浩特和广州等；下降的城市只有2个，分别是上海和丹东。
对于全国房价依然高位运行，有的政府官员认为是调控政策的滞后性，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还在增长过快，而且房地产市场秩序规范问题也十分令人质疑。如市场信息不公开透明，市场信息混乱等。
特别是房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能出现反弹。从国家统计的数据来看，尽管国内70个城市房价增长放慢为，但是几个城市的房价增长仍然处于两位数，如北京、深圳等地。
而且从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1～8月房地产开发投资增长为24％，仍然比2005年的高4个多百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。如今年1～8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别增长了、、，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中部、西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。
还有，从房地产开发资金来源来看，今年1～8月份房地产开发资金增长达到28％以上，而且主要表现在国内银行货款增长为51％（2005年为21％），利用外资增长为36％（2005年为10％），外商直接投资为63％（2005年为18％），而定金及预收款为…5％（2005年为5％）。
从这样一组数据来看，尽管从今年以来银行信贷一直处于不断收缩的状态，但国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍地增长。大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且让国外资金大量进入增强人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。
再就是，今年1～8月份国内房地产的开发面积增长是（2005年增长为）；商品房销售面积增长为（2005年增长为）；商品销售额增长为182％（2005年增长为）。从这一组数据来说，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快增长速度，反之，这种增长还在加快。如今年以来房地产开发面积增长是2005年的5倍以上。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年一半。这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始出现理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出；三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长。这说明了国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。
也就是说，2006年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。比如房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍的增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就成自然的事了。而且这样的一个房地产市场，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。
从以上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，个人认为应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，美国利率上升到一定程度，上个月美国全国房价就下降近10％，利率对房地产市场的重要性就是如此。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热出现反弹。对此必须密切关注。（本文定稿于2006年11月12日）
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中国房地产市场宏观调控与问题
一、 房地产宏观调控为何价格越调越高
近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额万亿元，同比增长，比2005年的高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长，比上年同期高个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为、、，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长；必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为142亿元；其中外商直接投资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为亿元；自有资金同比增长为（2005年同比增长为），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金�
