房价博弈-第4部分
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其实，在这里有几个问题，一是房租上涨幅度小，而房价上涨快，这说明了房地产市场炒作严重，房地产市场的价格并不是由自住型购买者决定的，而是由住房的投资者的需求决定的。由于投资者的住房需求是不确定的（比如房价上涨时，住房投资者需求会无限放大，反之房价下跌时，住房投资者需求又会无限缩小），因此，在一个住房投资者为主导的市场，这个房地产市场的投资是风险极高的。但是为什么这几年中国的房地产市场投资能够赚得盆满钵满？并非是中国房地产市场的基本法则有何不同，而是政府对房地产市场的政策、对房地产市场的隐性担保所导致的结果。在一个房地产投资市场，政府如果让该市场的价格稳定，即该市场的价格只能在一个上涨的水平上，又有便利的银行金融杠杆及低利率政策，国内房地产市场的投资炒作岂能不盛行？房地产市场的价格岂能不不断地飚升？如果不是政府对房地产市场的隐性担保，投资者面对房地产市场的不确定性，也就不会贸然地进入该市场了。
二是对于自住型的住房消费者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断地飚升，自然也就迫使这些住房消费者提早买房。在这种情况下，就会面临以下几个方面的问题。比如住房消费者需求提前，同样会与住房投资者一起来推高房价。还有，对于住房消费者来说，他们提前进入房地产市场，是不是一定降低了其购买负担？这就要看各个住房消费者本身的条件，就得看他们在购买住房时对各种风险的考量。因为，如果住房消费者完全不需求贷款一次性支付房款，那么这些住房消费者在购房时只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，他所面临的风险不高。但是，如果住房消费者购买住房时是通过银行按揭贷款及使用父母的钱来购买住房，那么他所面临的风险可大了，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等。这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”的原因所在。如果购房者是在房价高点进入，那么当市场逆转时面临的风险就更高了。所以，对于个人是否购房，并不在于他人是不是购买房子，而是在于个人财务状况、在于个人对未来收入预期、在于个人对购房后的风险考量，如果这些方式没有想清楚，个人贸然地进入房地产市场，其风险就更高了。
对于租房者来说，如果房价很高，即使个人有能力进入房地产市场，但是购房的机会成本也是十分重要的问题。因为，一个人购买住房后，就少了许多资金进入其他市场投资的机会。比如在股市大涨的情势下，如果有钱进入这种高风险的市场，可能比购买住房的收益会更高。也就是说，如果这种机会成本大于购房收益，那么个人租房当然是可取的。
还有，许多人之所以要租房，最为重要的是他们资金实力不足，只能通过银行信贷及家人帮助才能勉强进入房地产市场。在这种情况下，租房者若把这些因素及风险考虑进去时，那么他租房会感觉到风险低。而且，特别是在房地产市场泡沫疯胀欲裂时，个人租房面对的风险会更低。
从以上的分析可以看到，个人是购房还是租房，并不是重要的，重要的是个人能否根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险作出一个好判断与决策，而不是人云亦云。因此，对于每一个人来说，租房还是买房都不可一概而论，而应根据不同的情况来决定。有政府官员说，房价过高，中等收入者可以租房，这种说法不过是想推掉责任而已。（本文定稿于2007年9月7日）
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房价是住房平民化的核心
2006年出台的“国六条”和九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），最大的特点是要用行政性强制的方式来改变目前不合理的住房结构，改变国内的房地产发展模式。正如《意见》指出的那样，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房70％以上都将建成90平方米以下住房。有人说，这种强制性的行政规则将让国内房地产市场进入平民化的时代。
所谓的平民化市场，就是绝大多数人都能够进入的市场，无论是高收入者还是低收入者都能进入的市场。据有关部门统计，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85％以上。但这几年下来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面仅为7％。如果以这些数据来衡量，这样的市场还不是平民化的市场。
目前国内的房地产市场还不是平民化的市场，而是高收入者的市场，特别是一个高收入者利用银行金融杠杆炒作的市场。别看目前国内的住房市场投资者所占的比重不会超过20％（可能国内的一些城市要高于这个比重），但就是这些住房投资者推高国内房价，使得国内绝大多数人无法进入这个市场。因此，它不是平民化的市场。
而国内民众基本上能够进入的市场应该是绝大多数人都有支付能力的市场。从美国的房地产市场发展的宗旨来看，美国的住房生产就是要满足绝大多数人能够有支付能力的需求，就是绝大多数人能够在个人努力及政府帮助下进入市场。因此，《意见》的出发点或倾向是在向这样的市场发展，即向平民化市场发展。
但是《意见》的两个70％限定，仅是触及到平民化市场的表面，而没有触及到平民化市场的核心。因此，《意见》的宗旨是稳定当前的房价，并希望通过调整住房供求关系来对快速上涨的房价起到一定程度的抑制作用。但是，如果中国的房价只能停留在稳定的基础上，那么国内房地产市场与平民化仍然十分遥远。
就目前的情况来说，国内的房地产市场价格过高已经是不争的事实。它不仅表现为让国内绝大多数人远离这个市场，而且这种房价过高并非是少数几个大城市而是蔓延到全国绝大多数城市。在这样的情况下，如果要稳定当前国内房地产市场的价格，也就是说目前的房地产市场以及在以后一定时期的房地产市场，都是绝大多数人无法进入的市场。尽管住房面积可以做小，但小面积的住房可不可以是高价格呢？在《意见》中对此没有半点儿限定。
如果小面积的住房也维持在高价格上，如果对小面积住房同样不进行严格的限制而让大量的住房投资者进入，那么以往炒作大面积住房的投资者同样不也可以进入小面积住房进行炒作吗？如果这样的情况出现，那么两个70％限定对平民化住房市场的意义就不大了。
因此，平民化的住房市场不仅在于对住房面积的限定，而且在于住房市场价格能够使绝大多数民众有支付能力进入市场。平民化住房市场的核心是住房价格的平民化。当然，住房价格的平民化应该包括两方面的内容。一是住房套型总价的平民化，二是住房单价的平民化。目前《意见》出台，仅是向前者迈出一步，但是与住房市场的平民化时代仍然相差很远。
目前国内房地产市场为什么与住房市场平民化相差很远，还表现在住房产品严格分割上，什么经济适用房适合低收入者购买、什么发展住房廉租屋体系、什么住房的商品化等。其实，住房保障体系是现代文明社会的一个基本要求，但住房保障体系并不是要让绝大多数民众都进入这个体系，让绝大多数民众都通过住房保障体系来解决住房的问题。这个体系仅是对极少数没有生活自理能力、老弱病残等民众的一种关照，而不是让有工作能力的人也进入这种住房保障体系。如果不改变这种观念，仍然对住房市场产品严重分割，那么国内房地产市场与进入平民化的时代仍然相差很远。
总之，住房市场的平民化，就在于使绝大多数民众有支付能力进入房地产市场，无论是从总价上说还是从单价上说都是如此。目前国内房价上涨，早已超过了绝大多数人的承受能力，因此，调整房地产市场结构同样要把房价因素考虑在内。房价的平民化是住房平民化的核心，也是政府应尽的责任。（本文定稿于2006年7月2日）
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彻底理清CPI指数与房价关系
CPI真的与房价无关吗？按照国家统计局的说法，也是断然的说法，房价不能计算到CPI中去，住房是投资而不是消费。但这只是国家统计局的武断，它没改变绝大多数民众购买住房是消费的观念，也没有改变政府一直在鼓励国内居民把住房作为最基本最巨大的消费开支的现状。国家统计局可以为了如何与国际惯例接轨而不顾实际经济生活发生了什么，也可以为了住房的统计而统计，但是这些并没有使国内绝大多数民众改变自己住房不是投资而是消费的观念，同时也改变不了民众对为统计而统计的质疑。权威的统计不能改变现实生活的内在逻辑，也不能改变我们绝大多数民众购房就是消费的观念。
对国家统计局公布的居民消费价格指数（CPI）的质疑，已经有一段时间了。其质疑的主要方面有，一是CPI涵盖范围的局限和统计权重的偏差，从而使我国居民消费价格指数相对偏低；二是CPI指数与房价的关系。对于这两个方面的质疑，国家统计局曾多次出面解释与说明，但是市场并没有因为他们的解释与说明得以理解，反之，国家统计局越是解释，中国的CPI指数体系所显示出的问题就越多，市场越是无法接受。
现在要问的是，CPI对我们的经济生活真是这样重要吗？为什么市场与民众对它会如此关心？一般来说，在国际上，CPI的政策作用主要是把物价水平变动作为制定相关政策的法律依据（如调整工资、发放养老金等）及政府宏观决策的参考。比如在中国，人们就根据国家统计局公布的数据，来判断目前中国经济处于前所未有的“高增长、低通膨”的大好时期。而政府对经济形势的判断不同，所出台的宏观经济政策也就不一样。可以看到，CPI于民众的经济生活是如此重要，与政府宏观经济政策关系如此密切，那么市场与民众对CPI关注也就是自然而然的事了。
那么，目前国内政府公布的CPI指数基本上能够反映不同阶层居民实际生活感受吗？比如国家统计局7月18日发布了今年上半年CPI同比上涨13％，但该指数与居民感受差别则较大。比如，央行的二季度调查显示，对CPI，民众的真切感觉却恰恰相反，是物价上涨幅度很快。即居民对“物价过高”判断的占比升至，较上季提高个百分点，物价满意指数降至，比上季下降3个百分点，降幅较大，城镇居民对物价上涨反应强烈。CPI走势为什么与民众感觉相背离呢？是居民个别感受与总体状况的差异，还是与中国CPI指数质素不高有关呢？
按照国家统计局的解释，他们对CPI的编制，是按照国际通行做法，无论CPI的调查内容还是编制程序与方法上都是科学的。比如编制CPI所用信息与权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。因此，中国现行的CPI统计反映了居民消费价格的实际变动情况，CPI指数数据的科学性是不容置疑的。
在这里，有几个问题必须厘清，既然央行调查的结果是由个别感受性与总体平均状况差异造成的，那么12万户城乡居民家庭调查对13亿人口来说是总体水平还是个别感受呢？如果12万户城乡居民家庭调查可以看做是总体平均水平，那么央行的问卷调查无论其样本有多少，不也是可以得出同样总体平均水平结果吗？如果不是这样，那么这12万户城乡居民家庭调查与13亿人口相比同样不也是个别感受吗？还有，12万户城乡居民家庭样本选择也会有时空上的差异，调查所得出的结果同样是概然的。如果把这种概然的结果当做一种全然的结论，其科学性同样令人质疑，它根本就不可能是现实中的客观必然反映。
还有，在本人看来，居民物价水平感受与CPI的差异，最大的问题可能出在CPI指数与房价关系的理解上。因为，就目前中国情况来看，房地产作为国内经济的支柱产业之一，不仅在GDP、国内固定资产投资比重过高（在一些特大城市，比如北京2005年房地产占GDP比重超过1/3以上，房地产投资占固定资产投资1/2以上），而且带动了50多个产业的发展。因此，房价的变化必然会对整个经济的价格水平起到举足轻重的作用，对房价的理解不同，就可能得出不同的宏观经济的数据。
对于CPI指数与房价的关系，按照国家统计局的说法，无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品房价格是不应该直接计入CPI的。一是出于国民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致。从统计核算角度看，对购房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资范畴，而不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。也就是说，由于商品房是一种投资品，那么对住房购买只能是属于投资行为而不属于消费行为，因此，住房的价格变化与CPI指数无关。
在这里，国家统计局无论把商品住房作为投资还是作为消费，这些都不是重要的事情。重要的是国家统计局对商品住房是投资还是消费有一个明确的说法，而不是在计算GDP时，住房就是投资，而扩大内需时，住房又是消费了。也就是说，购买住房是投资，那么，国家统计局不仅要把这个意思明确地告诉市场，明确地告诉一般的住房购买者，也得明确地告诉政府，要求它们在出台各种文件及进行各种决策时，一律把住房的购买作为投资来理解，而不要在领导的讲话中、在中央的各种文件中都是把居民购买住房以消费来看待。比如说，在“十一？
