任我评说-第7部分
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土地的约束。
但完成这一任务需要很长的一段时间，在这一过程中必然出现农业人口首先向大城市集中的现象，也必然会造成大城市的土地紧张，使土地供给远远落后于需求的增长。
也许会有人用本地的收入来衡量本地的房价，但移民式的消费能力却首先是从高端开始的，对房价的博弈变成了争夺城市公共资源的博弈，而并不是以本地已经有权利享受这些公共资源的人口的收入为标准。
大城市的政府在这种博弈中获得了更高的土地收益并转换成公共资源，房价在这种博弈中则成了过街老鼠，但又在骂声中向上爬！
尽管许多人对房价的上涨不满，却无法抗拒大城市特有的吸引力，也无法改变中国特有的大城市效应。
（2007年6月29日）
关于小产权房的争论
关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。
我们并不需要讨论所谓的小产权房多便宜、多受市场的欢迎，这是毫无疑问的。政府在保护农民利益上、在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜，未按国有土地的商品房建设方式收取土地出让金及各种税费，这种房屋的价格自然要便宜得多。虽然法律上小产权房的供给对象是农民，但这种专门给农民的优惠如果转为市场化的商品，却是对法律的挑战，也是对市场经济的挑战。
市场经济是在现有法律制度条件下承担投资风险和预期收益的。当市场中的生产方式、交易规则发生变化，并且不能用现行法律给予保护时，那么市场秩序就混乱起来，最终将阻碍市场经济的发展。
小产权房出现的原因很多，有的来自于当地政府与农民在征地时的一种默许式的交换；有的是钻了非耕地与非建设用地之间的空子；有的是建设之时就违法建设；有的是建设时期手续齐全合理合法，但在向城市居民销售的环节撞了《房地产管理法》的墙……这些原因恰恰使小产权房成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。
建设时就违规或违法的，用什么行政手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。
而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方式。
我个人认为在法律不能变更的情况下，也许可以用以下方法尽可能合理合法地解决小产权房问题。
一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府所有。
二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。
三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。
四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。
五、可以用政策性租赁或廉租的方式（政府定价）将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期收益，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。
六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，那么在没收时可以用行政与经济相结合的手段来合理解决：（1）可以解除合同（合同本来也无效和不受保护），在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；（2）对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；（3）用应享受该住房保障的人的后续资金转换。
七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易买单。
现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。
我不是政策的制定者，但我认为不应将这些房子全炸掉（违章违法建筑除外），无论如何这是一种浪费。政府也不应该让这种违法的交易继续存在，更不应让农民承担风险与损失。光靠限禁的政策是不行的，最好的办法则是让小产权房在现有的法律框架下合法化，使其有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。
（2007年7月11日）
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有比没有强
许多记者打电话给我，主要是对北京市政府公布的《北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划》（以下简称《规划》）的疑问，有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，几乎所有的问题都集中在商品房建设区中要配套建设15％的保障性住房（主要是两限房）会对开发商产生什么不利的影响。
为此我专门从网上查找正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。
看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭住房问题的文件。文件的出台充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，并开始认真地履行政府的责任。
整个文件中既有对现状的分析，又有对保障对象的需求、用地的情况的分析，同时对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通状况、配套条件等提出了相关意见。虽然文件中没有各种住房的分配方式（这本不是《规划》应解决的问题），但起码让社会知道了政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。
让我很不满意的是，几乎所有的来访记者都没有看重这一信息，没有人关注《规划》对北京市中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重中低收入家庭的社会保障上。所有记者的提问都是想指责政府要求开发商在商品房建设区中配建15％的社会保障性住房，认为政府是在将责任推给市场和开发商，认为在商品房社区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，以及影响商品房社区的品质等。
为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？
《规划》很明显是个“十一五”期间的短期行为，并将配建的重点明确在特定的一些地区（《规划》中留有了充分的余地）及交通要道周边，这体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”地进行建设。
我完全能体会政府并不愿建设廉租房的苦衷：（1）这种新建会大量增加首期的财政集中支付；（2）容易增加长期管理困难；（3）增加了交通、就业的困难；（4）一旦家庭的收入发生变化且无法让其退出，就会出现长期占用资金的问题。
因此，建设廉租房远不如发放住房补贴好，由用户自行就近、就便租房，这样一旦家庭收入提高，政府就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。
媒体很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为今后开发商拿地的制约条件，但他们不知道将两种性质的住房建设在同一个小区或同一栋楼中的情况并不是北京市政府的创举，而是在美国哈林区改造中早已发生过的事。
早在几年前，我与冯仑等一些地产行业人员共同到美国哥伦比亚大学读书时，曾专门参观了哈林区此类改造项目的工程，不但专访了负责该项目改造工程的开发商，也参观了项目与样板间，了解全面的情况。在哈林区，有在一个小区中分别划区建设两种房的情况，也有在同一栋建筑中，有2/3的面积建设的是政府限定购买家庭的限价房，1/3的面积建设不限价的商品房的情况。
在哈林区，限价房的价格约为2 000~2 800美元/平方米，商品房的价格约为3 500~4 800美元/平方米。限价房的销售对象主要为年收入在75 000美元以下的家庭，一般为小律师、医护人员等，而商品房的主要销售对象为年收入在100 000~140 000美元之间的家庭。
纽约核心区的住房价格很贵，多数为4~6万美元/平方米，有的甚至达到10万美元/平方米。哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区，曾经是以黑人为主的贫民区。在纽约市的重建改造中，政府在哈林区投入了大量资金和优惠政策，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。
与北京现行规划文件不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是美国政府出资补贴以帮助中等以下收入家庭解决住房问题的一种方式，而非政府必须财政转移支付的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换（如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等），限价房改造项目的资本回报率仍在40％以上。
在北京市的规划中，将经政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，政府在两限房中并未投入任何资金与补贴支持，用的仍是竞地价、竞房价的方式。
很明显，两限房没有任何上位法的保护，既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有。于是《规划》中用了个“城市人民政府批准”的帽子，象征性地套在了两限房的头上。
尽管我对两限房没有上位法保护有看法，但这3 000万平方米住房无疑会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处，而且也未必不会给开发商带来好处。
当一个商品房小区中有了配套建设的指标，也许这个小区的建设成本会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。
无论如何，政府拿出了一个建立保障性住房和两限商品住房的实施规划，说明政府在努力地为解决中低收入家庭的住房问题想办法。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有执行中的细节问题，但总比没有计划要大大地进了一步。
（2007年7月20日）
消费升级
一瓶纯净水的生产环节利润大约是1分钱，进入零售后利润就增长了10倍，大约1角钱；当这瓶水进入了小餐馆，利润又涨了10倍，大约变成了1元钱；当这瓶水进入了大饭店，利润还会涨10倍，大约就变成了10元钱。同样是一瓶水，进入市场之后水的质量、包装都没发生变化，但价格却发生了巨大变化，利润翻了约1 000倍，简直是不可思议！
传统的经济学认为，交换并不能创造财富，因为交换的过程中被交换物并未发生变化。一只兔子换一只鸡，交换之后兔子还是兔子，鸡还是鸡，并未因交换而产生增加值。但实际上，养兔子的人也许不会养鸡，或者养鸡的成本会比养兔子还高，反之，养鸡的人也会遇到同样的问题。于是，市场中才有了交换，并且通过交换让各自的利益得到满足。
交换同样会有交易的成本，这个成本会在交换中产生价值的创造，并获得应有的利润与财富。
之所以一瓶水的生产环节利润最低，因为对于无特殊技术含量的产品而言，生产者的自动化生产程序会形成连续的作业以降低成本，并且不承担零售的交易成本，可以用低利润作为竞争条件换取批量销售的成果。
水的零售环节增加了运输等成本，所以价格发生了变化，消费者也得到了方便、享受到了服务，零售商获取了高于生产者的利润。
当水进入了餐馆，消费者在零售环节之外享受到了餐桌、杯具等服务，因此支付给餐馆更高的价格，餐馆获取了高于零售的利润。
当水进入了大饭店，消费者则享受到了更好的服务，包括大厅、温度、干净的桌布等，饭店获取了高于餐馆的利润。
一瓶同样的水，从生产到销售的各个环节，支付的价格与利润都增加了。水仍然是原来的水，但消费者自愿支付了与不同服务相对应的价格。
一瓶水从零售到摆上大饭店的餐桌，是消费者从基本生活需求到奢侈消费的过程，同时也是消费心理变化的过程，而社会的进步也正体现在这个消费升级的过程中。
住房的消费与升级同样经历着一个逐步变化的过程。低收入家庭首先面临的是解决生存的问题，廉租房大约要承担主要的保障职能，相当于水的零售阶段；中等收入家庭扩大与改善住房，则相当于水摆在了小餐馆；而高收入家庭为提高生活质量而购买高档住房，则相当于水进了大饭店，是一种除物质需求之外的精神享受。
汽车的升级给消费者带来多种的选择，既有高档的奢侈品，也有代步的微型车，这两者之间的价格也许相差百倍千倍，但却从未有人去讨论其成本之间的差别，因为其中包含大量的特殊服务，而服务是无法单纯用成本来核算的。消费者也并未对价格差别有任何不同的意见，都在用交易行为确认这种服务与商品的差别。
一瓶水在改变供给环境和消费背景时可以不计成本，整个社会都能接受其价格与利润的变化，但是当住房在提供各种差异服务时，某些人却提出以统一成本核算。
住房远比一瓶水有着更复杂的生产过程及更高的技术含量，却被认为只能计算原料的成本和价格，甚至是被认为不
