任我评说-第6部分
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没有人反对国家对市场进行管理和对外资进行限制，但却必须遵守过去已经发布过、至今仍未撤销的法律，否则将使市场无所适从，也让依法治国成为一句空话。
四、《房地产管理法》中明确了“房地产开发企业是以盈利为目的的，从事房地产开发和经营的企业”。但市场中的部门规章却要求以盈利为目的的企业承担社会保障性住房的供给职能，并要求企业在行使法律赋予的盈利权利时承担社会成本和道德成本，甚至还要承担稳定社会的责任，那么法律赋予企业公民的权利又用什么来给予保护呢？
出让的土地要求在合同的约定期限内完成开发，但毛地出让时的拆迁责任却在法律与规则的不断变更中无法实现，而法院却在应对法律赋予的企业权利给予保护时躲在了舆论的背后；当城市的规划管理部门因政策的不断变化而要求开发企业修改设计时，却不承担因政策变化而给企业带来的重复设计的经济损失；当规划部门因政策的变化拒绝受理规划审批时，却未计算因此而拖延的土地开发时间，更不用说企业已支付了全部土地出让金的资金成本损失了。这个行政审批造成的拖延实质上是在消耗着消费者使用土地的年限，同时又让消费者承担着土地租金……
已经按招拍挂的要求完成的设计与规划却要因政策的变化而修改，那么出让合同的契约是否双方都应遵守呢？这种契约的法律保护是否在政策或部门规章的变化下失去了效力呢？
每天清晨，公鸡都会打鸣，于是一些人就误认为是因为鸡叫天才会亮，也因此才有了因为房地产商在叫“房价会涨”而引起房价上涨的谬论。实际上，当城市中没有鸡叫时天也会亮，太阳照样会爬出来。
天亮并不是因为鸡叫，而是因为太阳系星球运行的自然规律。
如果有了立法，不管是宏观调控还是市场的价值规律在起作用，都应服从于立法。如果认为我们的法不合理，那么就应修改相应的法律，而不是让法律服从于阶段性政策的部门规章，否则中国的经济将陷入调来调去的漩涡之中。
（2007年5月8日）
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房价再涨十年又会怎样？
房价的上涨一直是政府、市场、媒体和民众关心的事情，许多人认为房价再涨十年必将天下大乱，事实真会如此吗？
其实房价再涨十年会如何，这是个伪命题。问题并不在于房价是否上涨，而在于人们收入是否上涨；在于人们通过劳动和资产红利所得的增长速度是否大于房价的增长速度；在于社会保障是否可以解决人们的后顾之忧。
中国的房价已经涨了不止十年了，至今仍在持续上涨中，并且城市化率在不断加大，城市居民的住房在不断改善，这是个不容否认的事实。房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。
从1996~2003年的房价增长与收入增长的情况来看，房价的增长速度远远低于居民收入的增长速度。住宅价格增长了，年均，而收入增长了75％，年均，约为房价增长的两倍，只有2004年的房价增幅大于收入的增幅，自2004年的调控政策出台之后，连续几年的房价增幅都在持续地下降（见表2…5）。
表2…5 1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入对比
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房屋销售价格（元/M2） 1806 1997 2063 2053 2112 2170 2250 2379
商品住宅销售价格（元/M2） 1605 1790 1854 1857 1948 2017 2092 2212
人均可支配收入（元/年） 4839 5160 5425 5854 6280 6860 7703 8472
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
2004~2006年，房屋销售价格指数分别为、、，2006年回落了两个百分点；二手房住宅销售价格指数分别为115、、，2006年回落了三个百分点。
2007年一季度，虽然房价增长了，但城市人均收入增长了，远远高于房价的增幅，这只能说明房价收入比在逐年缩小，而不是逐年扩大。在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理呢？又有什么可怕的呢？人均收入的增长中难道不包括建筑工人工资的增长吗？
天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理？
另一方面，土地出让价格的增长幅度远远大于房价的增长幅度。如2007年一季度，土地价格上涨，远高于房价的增幅。房价的增长大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了1万元/平方米。
从2005年全国主要城市商品房住宅房价表（见表2…6）中可以看出，市场中尽管有大量高于销售均价的楼盘，但除一线城市和发达地区外，
商品住宅的普遍价格并不高。高于全国平均房价的只有六个省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、广东），大部分省市都处于合理水平。
表2…6 全国主要城市普通商品住房房价核算（2005年）
地区
各地区住宅销售面积
（万m2） 各地区住宅销售额
（亿元） 销售均价
（元／m2）
全国 49795 14986 3009
北京 2824 1740 6162
天津 1261 503 3991
河北 1210 218 1804
辽宁 2294 616 2686
上海 2846 1906 6698
江苏 4209 1359 3230
浙江 4546 1835 4037
福建 1708 481 2815
山东 3281 759 2314
广东 4236 1779 4201
广西 1416 265 1868
海南 244 67 2744
山西 610 112 1837
内蒙古 921 128 1391
吉林 597 108 1812
黑龙江 1050 196 1868
安徽 1686 348 2065
江西 1351 186 1373
河南 1539 255 1659
湖北 1549 335 2164
湖南 1592 227 1428
重庆 1790 340 1902
四川 2788 477 1711
贵州 782 103 1312
云南 1208 244 2018
西藏 4 1 2339
陕西 849 164 1930
甘肃 420 74 1760
青海 105 18 1712
宁夏 319 56 1764
新疆 559 83 1491
数据来源：国家统计局，国家发改委。
只要房价增长速度低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化，只会缩小两者之间的差距。而可支配收入中并未计算不断提高标准的住房公积金等社会保障性收入，更没有计算的拥有私有住房家庭的存量资产在房价上涨中的升值额。当二手房交易价格增幅高于一手商品房的价格增幅时，这些存量资产的转让会对购置新房有更大的帮助。
在人均收入增长大大高于房价增长时，是否还会存在问题呢？答案是很明确的——会！
从总体而言，尽管人们的收入增长超过了房价增长的速度，房价收入比在缩小而非扩大，但收入分配并不平衡，并且极可能是向中等以上收入的家庭倾斜。比如2007年一季度城镇居民平均收入增长，但中等以上收入家庭的增长可能大于20％，而中等以下的家庭收入增长小于10％。
于是，因一次收入分配可能形成的结果是，一部分人增加了住房的消费能力，而另一部分收入增长较低的人群则降低了住房的消费能力。因此，收入增长高者可以接受住房价格的上涨，而收入增长低者则难以承受，形成了两极分化。
解决这一矛盾的关键在于，政府提供的社会保障性住房能够确保低收入家庭的住房权利，同时以贴息贴租政策解决夹心层人群的住房问题，当然也包括限户型、限价、政策性租赁房等相关政策（我不认为现行的限价房有上位法的支持，但国家完全可以在审定住房法时给予上位法支持）。政府无法在一次分配中解决的问题，只能用二次分配来弥补，从而将房地产市场中无法解决的价格上涨趋势转化为市场只面对有消费能力的人群。
只要社会保障到位，只要收入的增长大于房价的增长，则房价的增长并不可怕。我们不能想象，当中国的GDP总量和人均GDP快速增长时，房价不增长，除非大量地增加土地供给，并严格控制城市化进程。只要城市人均拥有的成套住宅总量始终少于城市家庭总户数，房价就不可能不上涨。在城市家庭分化速度远远大于住房供给速度的情况下，短期内的政策所引起的价格波动并不能阻止房价的上涨。
从人口结构看，中国的房价至少会再涨十年，从城市化速度和中国经济的宏观情况看，也许房价会再涨更长的一段时间。
少数城市与地区的高房价，更多的是经济的发展推动的，也包括外来购买力的支撑。公共财政制度的优势必然吸引更多的消费向发达地区靠拢，互补中会抵消房价的上涨因素，因此发达地区的房价一定会高于不发达地区。
（2007年6月20日）
大城市效应
“泡沫”一般是在将粉丝卖出了鱼翅的价格时才会出现。许多人认为今天中国的房价也是“泡沫”，但更多人看到的无非是大城市中类似于“汤臣一品”的房价，而完全忽略了鱼翅与粉丝的差别。或者说这些人只想吃鱼翅，而故意对粉丝的价格变化视而不见，尤其是不愿承认中国目前的经济水平只能让绝大多数人都吃粉丝的现实，就像绝大多数人宁愿挤入大城市拿暂时的低工资，也不愿到边远地区领取最初的高工资一样。
从2005年全国商品房住宅的销售价格看，只有北京、天津、上海、江苏、浙江、广东六个省市的房价高于全国平均水平（3 009元/平方米），其他绝大多数省市的平均房价尚不到2 000元/平方米（1 元/平方米）。可以看出，少数城市与地区的房价已经变成了鱼翅的价格，而绝大多数城市与地区的房价仍然是粉丝的价格。
为什么大城市的房价会高？不仅是因为土地价格高，更重要的是现行的财政政策让大城市拥有更多的公共资源和福利，形成了公共资源对消费能力的掠夺。
大城市的教育条件好。进入了大城市就获得了优质的教育资源，并为改变今后的收入状况创造了先决条件。
大城市医疗条件好。进入了大城市就取得了高水平的医疗条件，加上大城市所提供的医疗补贴和医保制度，不但可以降低就医的费用，还为几代人的健康打下了基础。
大城市的就业机会多。进入大城市就增加了就业及获取高收入的机会，因此大批的毕业生并不愿意回到出生地或去边远落后的地区，而宁愿留在大城市中磨炼。
大城市的创业机会多。大城市所聚集的文化、科技、服务等条件远远优于中小城市，而这些都给人们提供了独自创业的机会，让许多人可以在偶然之中找到必然。
大城市的公共设施与保障好。人们在大城市生活，不但提高了生活质量，也降低了生活费用，如公共交通的补贴，水、暖、电、气的补贴等。
类似这种公共资源差异的例子还可以举出许多，恰恰是这种公共资源配给的差异导致土地价格和住房价格的差异。
我们可以明显地看出，“告老不还乡”的发展趋势和年轻人向大城市集中的趋势，加大了大城市的人口和财富聚集。消费向大城市集中所推动的城市经济增长又反过来提高了城市的公共资源配置能力，并形成一种循环发展的模式。
中国有句古话，“大树底下不长草”，是指大树吸收了周边土地过多的营养，连草都难以生长。中国大城市的辐射与吸养的能力也与其类似（比如煤生产地山西的财富消费在北京，却将污染留在了山西），大城市的公共资源在强烈地吸收着周边地区财富的消费。
中国还有句古话，“大树底下好乘凉”，则是从另外一方面反映出公共资源在大城市的优势。更多人宁愿花个高房价也要享受更多的“荫凉”，而高房价的付出则在“荫凉”中得到了补偿。就像10万元上不了一个重点中学，20万元上不了一个名牌大学的问题，恰恰可以通过居住地与户口的迁移在大城市中得到解决一样，高房价仍然挡不住这种公共资源的优势。
在城市化的过程中，应采取发展大城市战略还是发展小城镇战略的问题在中国引发多次讨论。如果不能改变这种大城市公共资源配置优先的条件，小城镇战略就必然会有大量的困难。尽管尚有户籍的限制，但富起来的人们向大城市转移的趋势是不会改变的。
一些人认为，当我国小城镇的发展战略能解决城市化的问题时，大城市的房价就会平稳或下降了。这确实是解决人口向大城市过度集中的办法，但什么时候能实现，或者有无可能实现用发展小城镇解决人口向大城市过度集中的问题呢？
至少在未来的十几年中，大城市的生活质量优于小城镇的现象不会改变，大城市吸纳外来消费能力受益的现象也不会改变。同时，从中央到省会再到地县的塔式管理体制也不会在未来的十多年中改变，那么分层级而形成的公共资源配置就更不可能改变了。
在社会发展的不平衡中，我们无法改变人们向大城市汇集的局面，就像我们无法改变有人有吃鱼翅的喜好一样，因此大城市的房价会高，经济发达地区的房价会超过全国的平均水平。
大城市会有饱和的时候，中小城市同样有发展成大城市的可能。美国的农业只占到GDP总量的2％，而我国的农业却占GDP总量的13％左右，但养活了近60％的农业人口。改变中国农村落后现状的唯一出路是将农民从农业生产中解放出来，让他们能分享城市提供的公共资源，在改善就业状况的同时提高他们的收入，最终让他们在离乡的同时离开土地的约束。
但完成这一任务需要很长的一段时间，在这一过程中必然出现农业人口首先向大城市集中的现
