走向-后奥运时代的中国经济-第8部分
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五、 房企资金链的危机（2）
上海的东渡集团正全力谋划在A股上市，资产重组和股份制改造工作已经展开，立信会计师事务所也已于近日开始展开对东渡集团的审计工作。东渡集团的脚步也迈得很快，几年来在中国上海、南京、苏州、无锡、常州、成都等城市及香港、美国等地区和国家拥有十余家全资子公司，总资产达30亿元人民币。主营业务为房地产投资开发，集团总部设在上海。成功开发过东渡锦江丽舍、东渡名人大厦、东渡园景别墅、东渡碧云108、东渡时代晶华、东渡天空之都、东渡时代凯悦等多个楼盘，正在开发的大型项目包括南京东渡国际青年城、上海海派青城、长风生态商务区高档写字楼等项目。但是东渡集团并不是一个真正的大房企，要想上市没有相当的土地储备，路途还是很艰难。
明知路途崎岖，不少房企还是竭力上市，一方面是宏观调控后正常的融资通道被堵死后，期望通过IPO完成募集资金的目的；另一方面，由于盲目扩张，企业资金链发生问题，不上市就没有出路。对于房企，如果能够上市当然是件好事，但一味圈地、囤地就不是管理层想看到的事。如果放开房企上市这个大门，上市房地产企业圈到大量资金后，大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使今后的房价日益高涨，这不利于中国房地产的健康有序发展。
3。 对潘石屹抛制的新“拐点论”的质疑
2008年3月，我对潘石屹先生的“百日剧变”提出质疑，当的时情景如下：房价“拐点论”还没有完全释放，房企“拐点论”又在成了焦点。这次事件的起源是内地地产企业被突然阻止到香港IPO。面对这个规定，SOHO中国总裁潘石屹在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内发生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。
实际上，潘石屹并不是主张此论的第一人。早在去年，另一位房地产名人冯仑先生就提出：“3~5年后将只有不到5％的企业可以存活。”2007年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3～5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计，3～5年后将只有不到5％的企业可以存活。冯仑先生最近有一部震动地产界内外的著作《野蛮生长》：把房地产企业在丛林法则下野蛮生长的情景描述得淋漓尽致，向世人展示了一个地产企业领导人成长的历程，同时，也点明了房地产企业竞争残酷的现实。
房企拐点论的抛出，意味着房地产界面临一场腥风血雨的较量。那么，是否整个房地产企业面临着残酷的拐点？我认为，房地产的洗牌不会以这种“拐点”的方式进行。因为房地产是不动产，不可能像手机那样，在全国范围内调拨，而中国广阔的疆域注定不是哪一个或哪几个大房企能够垄断全国房地产市场的。就算利用中小房企资金链的脆弱，逼迫大批中小房地产企业纷纷倒闭，还会有新的中小房地产企业诞生、崛起。而资金链的紧缺，不仅仅是中小房地产企业的事情，即使那些上市圈钱的大企业，由于前期的囤积超越了自身的开发能力，资金同样紧缺。
叫停赴港IPO，一方面阻止了大量囤地再包装上市的企业融资，另一方面政府也在积极防止股市资金与土地资本风险对接，这将在相当程度上影响那些大方企业的资金面。而“开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地”的恶性发展模式将会面临巨大的困难。今年股市面临着巨大的风险，大量的中小投资者被套牢，60％的资金在股市中蒸发。而且，国内股市资金再囤地的策略已经为人们所诟病，2008年已经面临更严峻的指责和阻力。另外，由于资本市场信心不足，上市融资受阻，大量囤积的土地的大房企面临的是一场资金不足的煎熬。真正危险的不是大批中小企业被清洗，倒是那些大企业面临着巨大风险。
“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”潘石屹这样的近乎离谱式的作秀，已经踏上了王石的旧途。王石的观点论面临的危险是：假如房价降不下来，那么，将会有大量的老百姓因为此论将蒙受巨大的损失。而大量的中小房地产企业也在拐点论制造的寒风中冻得瑟瑟发抖，甚至会被清洗。成交量的下滑，已经让大批中小房地产企业面临冰点的考验，再加上王石式的“近期不买房”让整个房地产界阴风不断，中小房企时时刻刻都有被阴风重伤的危险。怪不得业内人士不少认为此举是在清理门户，目的在于一家或几家独大。就在危急时刻，房价拐点论制造的阴影还没有完全式微，而潘先生又抛出这颗重磅炸弹，“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”，这无疑在说，房企也面临着拐点。
五、 房企资金链的危机（3）
不得否认，从生产方式上看，以知名品牌住宅为纽带，以大型企业集团为主导的房地产规模开发，将成为一种趋势，大鱼吃小鱼是一种必然，也是一个长期的趋势。大型企业除了依靠企业的积累和银行贷款来发展壮大企业的传统方法外，以资产为纽带，通过强强联合、上市募集资金、银企合作以及兼并、收购等多种方式壮大名牌企业的生产规模。品牌规模化经营与企业集团化发展相结合便可以做强品牌。
然而潘先生在当前时点，抛出这个房企新“拐点论”，动机似乎不是那么纯。潘先生的炸弹威力似乎要比王先生的炸弹要更大一些。因为中国房地产公司所面临的金融环境确实非常非常困难，人们很容易接受未来100天内很多房地产公司要发生剧变的观点。然而到底大批的房企面临着怎样的剧变呢？既然是剧变，肯定是大规模的根本性的转变。我们常说，苏东剧变、苏联剧变，只有短期内发生根本性变化才能称为剧变，拐点和剧变相通点都是强调要发生根本性的剧烈变化。房价拐点的用意已被人们看清楚，房企拐点也势必难以成立。如果潘先生不是在危言耸听的话，那么，在未来的100天内，将会有多少企业在这场剧变中倒下呢？三个月时间发生根本性的剧烈变化，的确是剧烈的，也是投向房地产企业内部的重量原子弹。
从目前来看，中小房地产企业有他们自己的生存方式。正如我2008年2月在北京举行的“第八届中国房地产发展年会”论坛上所讲的，占比例较少数量的房地产上市企业与大型房地产集团占了中国一半以上的土地储备量，那么对于大多数中小型房地产企业何去何从？我认为三、四线城市就是他们发展的方向。特别是在城市化进程比较慢的三、四线城市，房地产还有很大的开发空间。同时中小房企应在一、二线乃至三线城市，持有包括商铺、办公楼、酒店等业务，才是今后可持续发展的方向。
中国房地产市场的健康发展，是靠政府的正确指导、老百姓的认同、业内人士共同努力实现的。管理层提出民生地产的观念，就是为了规范房地产的行为，为房地产企业提供一个好的竞争环境，不至于让房地产行业的恶疾蔓延下去；同时，民生地产的提倡，为行业的健康发展指出了根本方向。为百姓提供物美价廉的居所、为社会做贡献与为自己谋生路本来就是一致的。
4。 新“拐点论”引诱外资围猎中国楼市
《战国策燕二》中有个著名寓言“鹬蚌相争，渔翁得利”的故事。在国际贸易一体化时代，国内同行若是不顾整体利益互相排挤，内讧四起，势必两败俱伤，使外资伺机得利。
潘石屹百日剧变一席话，使得业内为之震悚。我们不得承认潘石屹是一个媒体强势人物。东方早报记者报道：房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张正给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在2008年4月7日披露的一份研究报告统计指出：2008年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。
不难看出中国经济依然向好，房地产企业运作的基本面还是不错。但随着银行贷款收紧，国内房企确实在资金链上面存在一定压力，加上潘石屹的百日剧变声论给不明真相的人带来不同程度的误导，更引发了不少房地产企业的担忧。于是乎“众多境外房地产投资机构最近变得更加受宠，中国内地的房地产市场调控对于它们而言，无异于巨大投资机会的来临。”
我曾说过：国内外一些机构或个人，利用自己的话语权，不停地用舆论做空中国楼市，目的很明确，就是打着为老百姓说话的幌子，破坏好不容易建立起来的房地产市场的运行机制。内外夹击的中国楼市，在国内外舆论的误导之下，出现了一些很不正常的现象。对于中国房地产企业正常运营，已经造成了严重影响。我们极力反对房地产市场继续过热，我们希望中国房地产市场能健康的长期发展。房地产市场保持健康稳定，是十分必要和迫切的。不然的话，大量的国内房地产企业和银行纷纷在做空的舆论误导之下倒闭，全民防御国外金融投机家的战略体系就会被严重削弱，限外令也就会成为一纸空文。
五、 房企资金链的危机（4）
所以百日剧变或引发国外金融大鳄，利用手头雄厚资本来吞噬中国较成熟的房地产行业，或给国内大房企梦想迅速成为寡头垄断制造了机会。如果我们不是一致对外，反而在国际资本的吞噬下，挤垮不少中小型企业，使得国家没有了共同对抗国际风险的能力，我们好不容易建立的民族房地产行业就会颠覆。灭掉了众多中国开发商，就是灭掉了中国相关产业链，也相当于灭掉了改革开放以来好不容易培育的中国经济。
5。 要死也是大房企比小房企先死
俗话说瘦死的骆驼比马大，但在中国房地产行业里却未必。在2007年这个疯狂的年代，不少上市房企与大型房企，盲目扩张，失去理智地圈地，拼财力而不顾市场的规则，必定在货币紧缩政策下步入渊源。
2008年上半年，房地产舆论界充满喧嚣。它已经超越了业内，通过一些大腕令人震惊的声波，扩散到整个社会。百日剧变论的本质是大房企与中小房企在环境变化境况下为了争夺生存权的斗争心态。同时也反映了在资金链紧张的背景下，地产界一些大腕企图利用自己的话语权人为制造产业内部重组。任志强先生在2008年博鳌论坛上针对主持人曾子墨提出的“今年房地产企业到底会有多困难”的问题，称要死也是银行先死，房地产商后死。任志强的这句话通过媒体传播到海内外，引发了银行先死还是房企先死的争论。金融资本和产业资本之间的小冲突被无限放大，成了社会关注的话题。
我们知道，为了遏制流动性过剩带来的危机和通胀带来的压力，管理层选择了从紧的货币政策。房地产行业也同其他不少产业一样，面临着资金面紧张的压力。基于这种压力，不少房企感觉到前所未有的危机。我以为所谓地产行业发生剧变的局面不会出现，即使出现，大房企比小房企倒闭的可能性要大得多。
2007年是一个喧嚣的年份，这年最热门的话题之一是美元贬值引发在的中国的“流动性过剩”，无论是股市还是楼市，都可以见到它作祟的身影。股市泡沫和楼市泡沫一时堆积在一起，而且股市、楼市翘翘板的关系逆转，变成了互相流通的兄弟关系。房企IPO融资需要有一定的资产和土地拥有量的门槛，而上市之后融资再拿地，圈钱之后再圈地，圈地之后再圈钱，如此循环。于是，国内出现了一个个天价地王，国家的宏观调控政策一个接着一个出台，被认为是“空调”。大房企在“土地的厚度是关系到自己明天的命运”的理念下，疯狂圈地。它们以为房价会继续疯涨下去，所以把三、五年后的房价预期压在2007年的地价上，不断拍高的土地意味着明天的房价会更高。
从紧的货币政策终于显现出应有的威力，不断疯长的房价也远远超出了不少购房者的购买能力。2007年最后一个季度至2008年年初，成交量大幅下滑，大房企被大量的土地套牢，资金流量在房子不能很快兑现和银行紧缩信贷的情况下，陷入了资金链随时断裂的困境。而土地开发年限的限制，更是一门追魂炮，逼迫一些大房企不得不去打折促销一些尾盘，或者是房源不好的楼盘。
而中小房企之所以比大房企在对抗当前的风险中更有优势的原因在于，中小房企虽然可能会因为拿不到土地有饿死的风险，但是，这种风险要比大房企吃得太多而被撑死的可能性小得多。小房企在当前从紧的货币政策下，即使没有土地，可以经营物业、对商业地产进行深度开发或者向产业链上下游进军，同时可以去三线、四线城市发展壮大。三、四线城市是中小房企业继续生存的土壤。而大房企在从紧的货币政策的压力之下，被高价拿到的土地套牢，虽然房价依然高位，但是成交量萎缩，资金回笼成了问题，土地后续开发难度加大。按照大房企当初的设想，未来可以继续进行上市圈钱拿地的游戏。让他们没料到的是政策不再“空调”，宏观调控发挥了作用，流动性过剩带来的股市、楼市火热嘎然而止，资金链出现了重大危机。
“没有债务就没有地产，但是债务会摧毁地产”。目前国内上市房企的资产负债率平均在55％以上，有的高达80％以上。但我们再来看香港地产的“四大天王”资产负债率平均在20％左右，这样的经营可以经得起政策、市场与金融等外来因素的各种考验。
当前国际形势发生了剧变，美国的次贷危机转变成了全球性的金融风暴。美元的持续贬值和人民币持续升值的压力不断，国内出口面临着严
