走向-后奥运时代的中国经济-第7部分
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1。 每一个人心中都有个房价拐点
“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界。”在2007年底的房地产市场，房价拐点是最热点的话题。房价有无拐点，说有者，言之凿凿，说无者，信誓旦旦。公说公有理。自从王石和潘石屹加入这个房价有无拐点的讨论后，拐点讨论更是轰轰烈烈。房价拐点的有无，只能由现实来检验，并不是某个名人说有拐点，就是拐点了。有一点是可以肯定的———房价飙升让每个人的心中都有个房价拐点，这个拐点实质上是人们的心理承受能力极限节点。
以深圳为龙头的珠三角出现了房价下跌，并不能说明全国房价都在下跌。由于前期炒房者的存在，使得房地产市场内泡沫巨大，现在泡沫逐渐破灭，房价开始回归理性。再加上紧缩的货币政策威力已经开始发威了，珠江三角洲成了第一块倒塌的市场。同时，国家发改委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，也是发生这种情况的重要原因。深圳、广州紧邻香港，限外令的出台，把港仔客堵在罗湖口岸之外了，打击了他们投资、投机、哄抬房价的势头。
舆论确实很重要，王石说拐点了，媒体再力推，大家就以为拐点真的出现了，这不是误导吗？为了检讨自己，王石还在央视经济半小时访谈中向全国人民做了公开检讨与道歉。
这次房价回落不是拐点、不是崩盘，而是2007年前期市场过多地透支了深圳的房价，开始慢慢地回归理性。与此同时，以万科为首的房地产大鳄的许多楼盘降价销售，也只是年底资金回笼的一个表现，而不是受整个市场拐点的压迫的被动行为。
从中国国情的层面分析，中国是建设有中国特色的社会主义和有中国特色的市场经济。中国的市场经济本来就不完善，许多市场经济理论不能来套用中国的房地产市场。中国的房市不仅仅是市场的问题，还是民生的问题。一旦民生受到了损害，政府在市场中的“紧箍咒”就越来越强。整个市场的行政特色就越来越浓。2007年10月以前的房价一直在高位状态下运行，远远超过了购房者的承受能力，在廉租房、经济适用房、两限房等许多的保障房没有入市的情况下，进入市场的购房者只能望价兴叹。房地产越来越成为了过街老鼠，人人喊打。特别是十七大期间，这样的声音越来越影响政府高层的关注。为了缓和老百姓的怨气，在市场不能调控房价的情况下，只能用行政手段来达到压低房价目的。为此，金融政策、土地政策和行政手段同时运用；房贷新政、二套房标准认定和六次加息等政策相继出台，终于在年底让房价有所回落。
即使是雾里看花，水中望月，个人心中必须是清晰的，看清楚哪些是漂亮的玫瑰花，哪些是害人的罂粟花。
2。 哪几种人会被房价拐点忽悠
如果房地产市场风云变幻，这边刚说整个房地产市场价格没有整体下降，房价没有拐点，那边统计局又说上月一、二手房价整体下降3％。而且随着宏观政策的延续，房价下降的趋势越来越明显，拐点论大行其道。媒体也推波助澜，持续的话题是拐点、拐点，还是拐点。关心房地产市场的人，喜欢看地产评论的人，一旦没有自己的主见、一旦没有了自己独立的判断，就会被人忽悠。
叔本华认为：“我们读书时，是别人在代替我们思想，我们只不过重复他的思想活动的过程而已，犹如儿童启蒙习字时，用笔按照教师以铅笔所写的笔画依样画葫芦一般。我们的思想活动在读书时被免除了一大部分。因此，我们暂不自行思索而拿书来读时，会觉得很轻松，然而在读书时，我们的头脑实际上成为别人思想的运动场了。所以，读书愈多，或整天沉浸读书的人，虽然可借以休养精神，但他的思维能力必将渐次丧失，此犹如时常骑马的人步行能力必定较差，道理相同。”。 最好的txt下载网
四、 拐点论的前生与后世（2）
谁将会很容易被人忽悠呢？谁将会被目前的房价拐点所忽悠呢？我想大约有如下六种人：
一，既没有理论，又没有市场调查的独立思想人
他们纯属看热闹的一群，而又最喜欢拿房价说事的一群人。他们自诩对房地产市场有研究，其实他们是被人家研究的。这群人喜欢从个别市场表征出发，逐渐夸大，形成耸闻。给他们一把木枪，他们就是能打下整个美国。看涨看跌，既没有理论，也没有市场实际调查支撑。易宪容说房价拐点已现，就深信不疑；任志强说拐点没有出现，马上转向。
二，追求房价最低极限的购房者
他们是房地产市场中真正个置业者。但是他们又是买房困难的一群人。他们想追求房价最低的极限，但是又不能自己独立判断，也没有一个好心态去研究房价的相对最低极限。他们看到媒体主流说拐点已现，马上充满了期待，一旦市场表现房价稍涨，又痛恨自己为什么没有逢低买进。他的思想就在期待和痛恨中徘徊，最终发现自己一次又一次地错过房价相对最低的时间点。
三，贪得无厌的开发商
他们在现在这个变幻时期，手握住自己的楼盘既想把房价抬高到极限，又怕卖不出去。既想花钱促销搞一些大型的活动，又怕浪费。既想捂盘，又怕楼盘回笼不了资金。其贪婪而又小气，不能理智研究市场，不能从短期和长期对市场进行预测，始终是人云亦云，最终被拐点所忽悠。
四，没有市场实战和市场调查的专家
他们有一定的理论基础，却没有经历过房地产市场的实战。他们不知道有些世界经济通用的市场理论，在建设有中国特色的社会主义面前可能束手无策。他们一看到某些片面的新闻报道，就用市场理论来套。因为市场每天的表征是不同的，所以他们就在房价拐了、没拐中不断遥摆。
五，好事的媒体
媒体总是要寻找新闻来炒作。对于房价拐点这种牵动整个中国的炒作噱头，媒体肯定不会放过。但极少有媒体鲜明摆出自己的观点。他们只是在拐点有无上两边倒。一旦拐点存在占上风，拐点存在就是该媒体的观点；一旦房价无拐点的观点占上风，媒体就会大肆宣扬无拐点的主流观点。
我们总在说每个人都应该有自己的思想和判断，但是大多数的人想法还是会被所谓的专家、学者和主流媒体的思想所“绑架”。“从根本上说，只有我们独立自主地思索，才能真正具有真理和生命。他人的思想就像加别人飨桌上的残羹，就像陌生客人挪下的衣衫。”每个人只有通过自己的独立思考来理解拐点论，才会能找到适合自己的购房最佳时机。
3。 拐点论的美丽幻影已彻底破灭
2007年房价的亢奋上涨让购房者只能望房兴叹，这让他们内心更加渴望房价的下跌，房价拐点论有了足够的市场氛围。2007年底，房市成交量急剧下降，房价拐点论瞬间被人们所接受，并成了购房者对房价下跌期望的支撑。拐点论一诞生就被广泛传唱，成为市井谈论的最佳话题。
众所周之，2007年的房价上涨是非理性的上涨，从长期来看，它损害了消费者的利益和房地产市场的健康。这种上涨注定是不可持续的。在国家的宏观调控下，房价上涨逐渐趋缓，有些房价上涨较快的城市实际已经出现了价格回落。这符合市场的发展规律。而此时，一些别有用心的人利用百姓期望房价下跌的情绪，不断炒作拐点论。这种炒作虽然听起来舒服，但无论是在实际市场中还是官方表态中，它仅仅是个美丽的幻景。它对深信不已的购房者产生很大的误导性，不利于房市的健康稳定的发展。
住房和城乡建设部副部长齐骥在全国两会新闻中心记者招待会上表示不主张提拐点问题，但关注房价问题。供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。
房价拐点论的支持者多数是以房市成交量剧跌和房价实际下跌为理论支撑。但经济学家郎咸平教授所说，没有成交量，那有房价的下跌，没有房价的下跌，那有房价拐点一说。虽然说2008年的金九银十的破灭，但是，我们可以看出，房价依然坚挺，部分房价的回调只是局部现象，再说，降一点也是市场的波动而已，根本就不是所谓的崩盘和拐点。
随着住房保障体系的建立和完善。一大批以保障低收入困难家庭为主的廉租房和经济适用房的上市，同时一批以保障中等收入家庭住房为主的限价房和经济租用房上市，会逐渐稀释整个市场的房价。它们和整个商品房体系相辅相成，使中国房地产市场更趋于理性发展。随着整个住房体系的不断完善，各个阶层的购房者各有着落，各取所需，商品房与保障房这两大板块将步入健康的发展轨道。商品房的价格从长期趋势来看，还是会理性稳定上涨。
目前房价不会出现拐点，这是市场经济发展的规律。正如孟晓苏所说的“拐点论是历史上有不少学者提出，事实都证明他们当时说的‘拐点’不是‘拐点’，而是持续发展中的短短观望期。”当然房价也不可能象2007年那样疯长，在宏观调控下，房价会在2008年回归理性，小范围的波动。
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五、 房企资金链的危机（1）
2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。整个中国房地产市场量价背离，与此同时房地产企业的资金链发生了危机。中国企业的融资渠道本来就单一，再加上房企上市受阻，对于2007年盲目扩张的房企构成了威胁。与此同时，潘石屹抛出了“百日剧变论”，引起了房地产行业的无谓内耗。
1。 房企上市圈来资金不准买地
企业为什么要上市呢？当然为了提高企业的在同行中的竞争力，提升企业在社会上的知名度，更为重要的是募集更多的资金来扩大再生产。上市后企业有更多钱了，首先要对的起公众股民。不要财大气粗，盲目扩张，失去理智地疯狂圈地，更不能与同类大公司。拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王。
2007年，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO（·首次公开募股）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且2008年以来，已有两家企业IPO过会，仍有5家企业在接受审核。同时，关于房地产公司境外上市问题，目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。
这充分显示了管理层对于房地产企业通过上市来达到圈钱—圈地—囤地担忧，唯恐上市房地产企业大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使房价不可控制。
2008年，国内上市房企约120家，但它们囤积的土地占了全国所有的房地产企业的70％左右。要知道全国大大小小房地产企业有5万多家。房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房、囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
上市企业应该力求打造精品，用心来塑造每一个经典楼盘。同时上市企业要善于开拓市场，善于调节优势机制和丰富的运作经验，使专业化运营程度更高。吸取国外地产企业先进的管理水平，从而提高核心竞争力。让中国房地产企业在大浪淘沙中，形成一批良好品牌商誉的中国优势房地产企业，使之建设更多质优物美的、百年大计的精品楼盘。
2。 明知路途崎岖房企竭力上市
2008年房企境外上市叫停颇受关注。2008年3月20日，恒大地产在香港上市受市场冷漠，被迫叫停。同时，中国证监会发行部人士表示，关于房地产公司境外上市问题，（包括赴港IPO上市），目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。然而在恒大后面，还有几十家房企正急吼吼地排着长队，等待过会，可谓心急如焚。
由于2007年一波房价高企行情，使得大型地产企业疯狂地在一、二级城市拿地，造成了不少房企资金链高度紧张。原计划想通过上市摆脱融资困难，但在境外上市之路被堵，后面的路不知如何走。所以在中国房企盲目称雄、一味做大、不考虑房地产是资金密集型行业，只有走上死亡之路。
恒大地产香港上市受阻，使我联想到几年前天津顺驰的孙宏斌，他就是这样一个典型人物。孙宏斌缔造的顺驰帝国，从2003年开始布置全国战略，不到两年的时间里，顺驰就先后进入上海、北京、南京、苏州等十多个城市，通过银行套现、拖欠政府土地出让金等手段，拿了5000亩土地，号称要做中国房地产老大，年销售额要创100亿。同时成立了顺驰中国这个境外注册的控股公司，打算通过香港IPO募集资金来达到扩张的目的。然而，香港资本市场最终还是没有迎合孙宏斌的如意算盘。顺弛最终在资金链频临崩溃时，被香港路劲基收购了。胜者为王，败者为寇，如果没有这场宏观调控，以孙宏斌的扩张战略，顺弛或许将成为中国地产大哥大。但后来香港路劲基董事韩波对我说，他收购的顺驰质地极差，上海公司只是一个空壳，还存在理不清的债务纠纷。
境外上市受到管理层政策的限制，但境内上市并不受什么限制，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。书包 网 。 想看书来
五、 房企资金链的危机（2）
上海的东渡集团正全力谋划在A股上市，资产重组和股份制改造工作已经展开，立信会计师事务所也已于近日开始
