购房指南针-第7部分
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望
多了解市场行情。最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。
闻
有空多跑售楼处。跑售楼处有一个基本的好处，就是您可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8 ～ 12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会离谱到哪儿去。
通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告，万一没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面，多数楼盘都会通过媒体做广告，我们可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。新浪乐居是个很棒的资讯渠道哟！
问
善于在售楼处提问题。当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业等等，不能错过每一个细微的问题。
切
到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多都不如到实地去走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。
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购房还应优选可靠的开发商
说到选房，大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等，往往会忽略一个非常重要的因素，那就是开发商是否值得信任……
统计数据显示，2007年全国房地产开发企业万家；在房地产宏观调控的背景下，市场会有一定程度的洗牌，但开发商的数量仍旧相当庞大。这其中不可避免地会有滥竽充数、鱼目混珠的。
在乐居工作室的“网民眼中的开发商”调查中，超过8成的网友认为开发商品牌会影响购房的选择，其中有的人认为开发商对楼盘选择的影响非常大，53％的人不会考虑不好的开发商的楼盘，的人甚至只会选择最有实力的开发商的楼盘。
那么，从哪些方面来衡量一个开发商是否可靠呢？调查显示，近6成的购房者会关注开发商曾经开发过的楼盘和开发商的社会责任感，约4成的购房者认为品牌知名度的高低、是否有负面新闻都会影响开发商在自己心目中的形象。可见，购房者最关注开发商的综合实力、口碑信誉。
接下来的问题就是，购房者如何来考察开发商呢？有人会说这是个很简单的事情，查查他们的企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书等证件。但是，在实际操作过程中面临着很多的困难，比如开发商是否愿意把这些证件提供给购房者，或者某些不良开发商可能伪造假证件欺骗购房者。
充分利用网络媒体强大的搜索功能和到开发商已开发的小区实地考察是两个最行之有效且可行的方法。
（1）利用网络媒体强大的搜索功能获取开发商相关信息
了解开发商的渠道有很多，除了电视、报纸、杂志、广播等传统媒体，还有网络等新媒体，而且网络中的海量信息及对这些信息的整合能力是传统媒体所不能比拟的。
房产新闻、楼盘详情页、业主论坛、搜索引擎是网民常用的四种渠道。
以搜索引擎为例，购房者可以输入“开发商名称”、“开发商名称＋纠纷”或“楼盘名称＋纠纷”等关键词，就能找到关于该开发商信誉评价的信息了。
乐居工作室推荐中国房地产评测中心发布的《中国房地产开发企业500强测评》研究报告，这份报告公正、客观地研究了国内各房地产企业的行业地位及各自的优劣势，有助于购房者了解开发商的综合实力。
更多请参见新浪乐居2008中国房地产开发企业500强测评：
http：//sh。house。sina。/focus/2008ceping/index。html
（2）到开发商已开发的小区实地考察
除了线上搜索，线下实地考察才是“眼见为实”。实地考察一般从以下三个方面展开：
三看小区整体品质。围着小区转一圈，一看小区建筑面积大小，二看规划布局是否合理，三看景观环境是否精致，就能对开发商的实力有个大概掌握。大小区需要开发商有足够的资金投入，合理的小区规划能反映开发商丰富的操盘经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成，也是开发商实力的一个侧面体现。
五问住户。问住户对小区总体是否满意，规划设计如何，工程质量如何，售后服务如何，物业管理如何。
一定要入室看房屋质量如何。一般入住后的房屋经过一两年后较容易发现有无质量问题。
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乐居房博士Q&A
Q：看房还有哪些诀窍吗？
A：观察房子的时间需要巧妙合理的安排。例如：白天去，便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去，便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去，便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去，便于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，看房，不要受售楼人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚。
Q： 如何挑选适合自己的面积？
A：经济实力不强的未婚或刚刚结婚的年轻人，可以考虑小户型作过渡之用，面积在50平方米左右，实用且经济压力小，而且小户型的变现能力也相对较强；孩子尚小的三口之家，两居已足够，若经济富裕，可选择面积宽松的大面积两居；孩子较大的三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，还要照顾老人的居住，对普通的工薪阶层，可购买房间多面积偏小的三居。
Q： 不可取的户型有哪些？
A：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。卫生间居中，不利于浊气散发。 厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等，污染了厨房卫生。
Q： 厨房、卫生间如何检查？
A：要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共管道，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
Q： 小区绿化面积标准是多少？
A：按有关规定，小区内要有足够的绿化面积，其具体标准是：新建住宅社区的绿地率不低于30％，旧住宅区不低于25％；绿地指标组团不低于平方米/人，小区不小于1平方米/人。同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民社区活动的要求。
更多请参见新浪乐居房博士：
http：//house。sina。/fangboshi/
认购环节相关事项（1）
接下来，我们进入买房环节。房产的价值很高，买卖的操作过程是十分复杂的，也是非常重要的。一般买房都要经过以下几个步骤：签订认购书—签订购房合同—办理贷款。考虑到期房和现房购买的环节大同小异，乐居工作室将以介绍期房购买为基础，提醒购房者要分别注意哪些问题，试图让复杂的买房变得简单，并对现房购买中的特别问题予以特别介绍。
本章提要
● 认购环节相关事项
● 签订购房合同中的注意事项
● 申请贷款
● 乐居房博士Q&A
购房者对某套房子有了初步意向后，可向售楼人员交500～1000元的订金预订，保留该套房子，这个过程叫“小订”；待确定买房后，就要签订购房认购书，把“小订”转为“大定”。
订房保留的期限一般很短，若不买订金可退。
如何签订认购书
认购是一种预订销售方式，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。
签订认购书是比较正式的买房手续，国家有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。
认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，因此其内容比正式的购房合同简略。
以北京市商品房认购书为样本，乐居工作室为您详细解读其中的每一个条款，仅作参考。
合同范本
第一条 基本情况
（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市 ______________ 区 ______________ 项目中的第 ________________ 【幢】【座】 _________________ 【单元】【层】 _____________ 号房，朝向为：___________ 。
（二）该商品房的用途为：___________ ，建筑面积共 ___________ 平方米，其中，套内建筑面积 ___________ 平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积 _________ 平方米。
关于房屋基本情况应尽量具体准确。
楼层号尽量使用自然楼层号，即按楼板、地板结构
分层的楼层数。
第二条 销售依据
（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为： ________________________ 。
（二）该商品房为现房的，房屋所有权证号为： _____________ ，国有土地使用证号为： _____________ 。
一定要审查原件，不能仅看复印件。
注意预售许可证是否过期、所购买的房屋是否在预售许可的范围内。
如果开发商没有预售许可证，认购书无效。
第三条 价款与付款方式
（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
该商品房按照【建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。该商品房按照【套】计价，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
（二）出卖人同意认购人按照下列第 ____ 种方式付款：
1。一次性付款。
2。分期付款。
3。贷款方式付款。
4。其他方式。
认购人选择第 3 种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的___ ％，其余价款可以向 __________ 银行或住房公积金管理机构借款支付。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即首付最少占总房款的20％。北京甚至松绑了“人均面积低于当地平均水平”的限制。。 最好的txt下载网
认购环节相关事项（2）
一般的楼盘都有自己指定的贷款银行，但也有一些商业银行推出以“不指定楼盘按揭贷款”方式提供的服务，申请这种服务后往往可以在一次性付款的同时得到数千元乃至上万元的房价优惠。
开发商不能拒绝公积金贷款。
第四条 认购定金
认购人应当自签订本认购书之日起 ______ 日内，向出卖人支付认购定金 ________ 元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
认购人同意在支付定金之日起 _____ 日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
第五条 认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
第六条 认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过 ___ 日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起 ___ 日内将已收取的定金退还认购人。
我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20％。
一旦以书面形式对定金做了约定，并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。因此，认购人一定要在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款，否则开发商可以依法把定金没收。
如果认购人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商
的同意；同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。
如果认购人在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款没有达成一致，认购书自动解除，开发商应该全部返还认购定金。
开发商应该给定金开具正式发票，并且在定金发票上盖上开发商的财务专用章。
第七条 出卖人在认购人
