购房指南针-第3部分
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板塔结合：顾名思义，即“板中有塔，塔中有板”。
（3）根据楼层高度
低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1 ～ 3层建筑物，如平房、别墅等。
多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 ~ 8层。
小高层： 一般把8 ～ 12或13层的建筑称为“小高层”。
高层：14层及以上的建筑。
（4）根据是否享受政策优惠
商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，不享受政策优惠。
经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，不完全具备产权，可根据当地相关政策进行二手房交易；供应对象为低收入住房困难家庭。
限价房：可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，但可自由进行二手房交易；供应对象为中低等收入家庭。
购房术语
期房：开发商从取得商品房预售许可证开始到竣工为止，在这一期间的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
现房：项目竣工，并且交用的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。
准现房的概念表述并不准确，在法律上无法界定，多为售楼人员促销时使用的模糊语言！
绿化率：小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。
容积率：总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。
建筑密度：各类建筑基底总面积÷总用地面积，可用首层面积代替基地面积来估算建筑面积。
建筑面积：套内建筑面积＋公摊面积
套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内使用面积：有个形象的说法叫“地毯面积”，就是把您家里所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
使用率：套内使用面积÷建筑面积
开间：住宅的宽度。
进深：住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是楼层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：米、米、米。
净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。简单来说，就是住宅地面到天花板的高度。
买房前要掌握哪些基础知识（3）
净高是购房者买房应该关心的，它是实际能够得到的使用空间高度！
区分几个容易混淆的概念：
“失之毫厘，差之千里”的概念混淆
某小区“绿色住宅”的概念吸引了非常重视小区环境的D女士的眼球，开发商承诺的60％绿化覆盖率颇让其心动，最终D女士决定购买此房。待收房时，D女士却怎么也感觉不到一丝绿意。而开发商的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫；整个小区的绿化覆盖率都超过广告中宣传的60％，我们在化粪池上面都种植了大型乔木。开发商的话乍听起来也有道理，让D女士陷入了茫然 ……
案例中的开发商就利用D女士不能明确分辨“绿化率、绿地率、绿化覆盖率”三者之间的关系，蒙蔽了D女士。常见的还有“套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积”，“使用率、实用率”，“容积率、密度”等概念。
（1）没有“绿化率”这一概念，绿地率、绿化覆盖率不能等同视之
很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。
绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。
可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了：既然“绿化覆盖率”是按树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，都纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在距建筑外墙米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60％的“绿化覆盖率”也就不足为奇了！
因此，购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。
（2）套内使用面积＜套内建筑面积，套内建筑面积≠建筑面积
购房者经常被售楼人员以及开发商提供的楼书中的各种面积大小的概念搞得晕头转向，而面积问题又是买房中最为关键的问题之一，对于购房者来说不能不了解。
如上面的“购房术语”中介绍，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，它们之间的关系已经一目了然。
如果有些楼盘吹嘘使用率很高，很可能就是开发商用套内建筑面积代替建筑面积计算出来的一个问题数据。
北京从2003年12月1日起，实施预售商品房按照套内建筑面积计价，就是为了减少因公摊面积不透明引起的面积欺诈。这也要求购房者更要清楚地知道套内建筑面积是什么，才能够有效保护自己的权益！书 包 网 txt小说上传分享
买房前要掌握哪些基础知识（4）
（3）使用率与实用率仅一字之差，读音也接近，但数值差异很大
实用率＝套内建筑面积÷建筑面积，而使用率＝套内使用面积÷建筑面积，显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10％；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。
专家介绍，实际上根本就没有“实用率”这个概念，是开发商一种模糊概念的虚假炒作；使用率也只是个市场约定俗成的指标，在有关房地产的所有法规文件中均无对使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。
除了用“实用率”来替代“使用率”，购房者还要注意：即使开发商提到“使用率”，也仅是所售楼盘的一个平均数据。一般来说，使用率只用于单个楼栋。根据使用率的计算公式，可以看到：
同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。
同一楼栋不同户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同，使用率也会有所不同。
同一户型不同楼栋，因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异，使用率也不尽相同。
因此，使用率仅能作为选房的一个参考。同时，要辨别使用率的真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎！
（4）低容积率≠低密度，“低密度会更舒适”，而对“容积率”应正确看待
容积率、密度也是开发商在广告宣传的时候常用的两个概念。
从“购房术语”的介绍，容积率=总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。比如，某建筑物每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米，则该建筑物的容积率为1500×10÷6000=。
建筑密度=各类建筑基底总面积÷总用地面积，上例中建筑物的密度为1500÷6000=，可见建筑密度不可能超过1。
在小区内各楼栋的层数相同，且每个楼栋中的各层建筑面积相等时，该小区的容积率=密度×楼层数。
上面这个公式，可以帮助购房者澄清几个观点：
容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；
容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；
容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。
对上述购房基础知识的介绍，乐居工作室期望能够起到抛砖引玉的作用。但毕竟对购房者而言是“纸上得来终觉浅”，要真正深谙其中的门道，还是“绝知此事要躬行”！
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乐居房博士Q&A
Q：其他城市户口的个人怎样购买商品房？
A：其他城市户口的个人购买本市住房无统一的规定，各城市有不同的规定。以上海为例，只要有合法身份证明，就可以来上海买房，但不可以购买经济适用房等政策性住房。同样，北京也是如此，但手续复杂一些，基本顺序如下：
（1）购房者须带上居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件及在京购房申请书。以上资料原件在被验明无误后，交易中心向购房者发放一份购房登记表。当购房者填写完登记表，连同复印件其他资料，须报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章，再由管委会签发外省市个人在京购房批准通知单。
（2）购房者在获得外省市个人在京购房批准通知单后，应尽快前往所选定的楼盘，办理各种购房手续。由于通知单的有效期为6个月，所以购房者应在有效期内办完购房手续，以免通知单过期无效。
（3）在签订购房合同15日内，购房者携带身份证、暂住证、外省市个人在京购房批准通知单、购房合同，再次前往交易中心申领外省市个人在京购房办理产权通知单。交易中心在审核以下材料符合规定后，向购房者签发外省市个人在京购房办理产权通知单，同时收回外省市个人在京购房批准通知单。
（4）办理立契过户手续及交纳税费。购房者携带本人身份证、外省市个人在京购房办理产权通知单、购房合同、暂住证，与开发商协同办理立契过户手续，并按规定交纳契税等税费。
更多请参见新浪乐居房博士：
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学会四大技能（1）
选房最让购房者头痛了：接触大量的购房信息，但它们却有真有假；看中了几套心仪的房子，但它们都是有各自的优点，也存在不少缺陷。于是，犯难了：要是有一套十全十美的房子该多好啊！
乐居工作室将教您如何练就一双慧眼，学会衡量选房中的各种关键因素，从而找到最大程度匹配自己需求的房子。
本章提要
● 学会四大技能
● 选房时看什么
● 自定指数巧选房
● 问开发商住宅性能是哪个等级
● 选房也要“望、闻、问、切”
● 购房还应优选可靠的开发商
● 乐居房博士Q&A
常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。乐居工作室教您四招，琢磨透了就可以胸有成竹地选房啦！
第一大技能：学会识别广告的真实性
虚假广告雾里看花
王先生被××苑极具有诱惑力的楼书打动：“超大规模俱乐部会所”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“进口电梯”、“近万平方米绿地” ……但是，在现实生活中，超大会所消失了，超大面积绿地连一半也没有，保安根本不是24小时在岗，电梯没有取得检验合格证 ……
案例中的王先生遭遇了一个很常见的问题：开发商并没有履行购房前的各种承诺。
一项最新的调查显示：90％以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视。但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50％以上都是和虚假广告有关。
各位购房者在“乱花渐欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。
（1）学会辨认常见的虚假广告内容
在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：
广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。
把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。
（2）掌握对付虚假广告的招数
在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含升值、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。
一定要去现场实地考察，核实广告中的内容。可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。
在签合同或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未�
