购房指南针-第15部分
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盅旱羌牵盅旱羌堑氖中欠裼煽⑸贪炖硪约叭绾伟炖淼仁乱艘灿Φ痹级ㄇ宄#�6)约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步:缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
在交钱之前,需要了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确;交钱之后,一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。
第三步:按照约定时间领取产权证
仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;仔细核对产权证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;索要缴纳税费的正式发票。
(二)购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程
第一步:签订委托协议
第二步:缴纳产权证代办费
第三步:自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
保证及时缴纳公共维修基金和契税,根据法律规定,这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件,因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。
一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证,并及时交给开发商或代理公司,以便他们下一步的申请工作。
第四步:按照约定时间领取产权证
方式二:想省钱,选择自己办理
适用条件:在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”的条款,这种情况下难以自己办理,只能委托开发商或代理公司办理产权证。因此在选择之前,请购房者一定别忘了看一下住房按揭贷款合同是否有相关规定。另外,有些地方法规规定,房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务,此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理产权证。如果是一次性付款,或贷款已经还清,则购房者完全可以自行办理。办理流程如下:
第一步:确定开发商已经进行初始登记,即完成大产权
购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定,尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
第二步:到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表
可以事先向开发商询问,产权证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门查询,以免跑冤枉路。如果要办两个证,有可能要跑两个部门,领两份不同的申请表。
第三步:拿测绘图(表)
由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。
第四步:填写表格、盖章、领取相关文件
在前面询问相关部门时,一定要明确需领取哪些文件,一次领齐全,免去奔波之苦。
第五步:缴纳公共维修基金、契税
无论是小区收取还是由银行代收,都需要保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件,一旦遗失会影响产权证的办理。
第六步:提交申请材料
材料主要包括以下几种:
盖章的申请表
房屋买卖合同
签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书
测绘图、房屋登记表、分户平面图两份
专项维修资金专用收据
契税完税或减免税凭证
购房人身份证明(复印件核对原件)
共有的提交共有协议
银行的提前还贷证明
不同地方的具体要求不同,一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按照上面通知的时间领取产权证。
第七步:按照规定时间领取产权证,缴纳印花税和产权登记费、工本费等
仔细核对产权证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
第八步:办理抵押登记
有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证,只需办理抵押登记即可。这种情况下,办理手续需要提交的文件通常包括:
房屋所有权证,共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见
国有土地使用证
借款合同、抵押合同
抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明
抵押权人为金融机构的,提交金融许可证、营业执照
通常这个手续可以与领取产权证同时办理,可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同,一定要提前询问清楚。
第九步:将产权证交给银行扣押
如果贷款合同约定,需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲,办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了,但是有些银行不放心,往往还要扣押购房合同正本,以求“三保险”。
。。
乐居房博士Q&A
Q:购买了房子,但当事人现在国外,如何去收房?产权证可不可以换成父母的名字呢?
A:授权家人去收房,产权证不可以换成父母的名字。
Q:我的房子在2月14日就应该收房了,但是房贷还没有批下来,大家说说我可以收吗?
A:一般您贷款还没批下,就说明您的房款还没付清,因为银行还没放款给房产商!这种情况下,一般开发商是不交房给您的,因为您钱还没付清!如果,开发商同意提前交房给您,您也是可以接收的,但在贷款没有放款前不要装修,万一贷款有问题,省得麻烦!
最好是等贷款办好,再去收房,反正也不急这几天吧!
Q:如何认定开发商逾期交房?
A:关于开发商的逾期交房,基本可从以下几个方面判定:
(1)因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。
(2)不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。
(3)因没有取得建筑工程竣工验收备案表而违反买卖合同中的交房时间。
(4)出现法律规定的不可抗力,而且商品房买卖合同中也约定开发商可以免责的原因,但开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内告知购房者。
(5)在交付房屋时,房屋没有达到商品房买卖合同中约定的交房时所应达到的使用条件,购房者拒绝收房而引起的延期交房(特别约定的,可以退房)。
(6)购房者和开发商在商品房买卖合同中有补充条款约定的,但因开发商没有完成而引起的逾期交房。
(7)合同有约定的,按合同约定执行。
Q:昨天去收房了,却发现有渗水,怎么办?
A:这不属于物业管理维修的范围,而是属于开发商质量问题,应该先不要收房,由开发商修缮了再收房。
更多请参见新浪乐居房博士:
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物业管理概念(1)
物业是居民在购房过程中比较关心的环节,物业的完善与否对于居住其中的居民意义甚大。近年来,新开发的楼盘越来越多,依附于社区的物业服务也成为开发商宣传的卖点,品质物业管理公司与品牌开发商结合成为一股潮流。
同样,物业与居民的生活息息相关。良好的物业管理,能够保证社区的安全、卫生环境的洁净,甚至能丰富社区文化生活;较差的物业,社区环境不佳、安全隐患较高,影响居民的日常生活和工作,居民的归属感一般不高,生活质量较差。
当前物业管理公司众多,物业管理的层级划分标准也很多;居住过程中发生的纠纷涉及的权利主体较多,涉及的法律法规也很多。那么购房者如何认识物业管理、如何在物业环节保障自身的权利为本章的重点。
本章提要
● 物业管理概念
● 物业管理合同的签署
● 物业管理费用
● 物业管理公司的角色
● 业主委员会的角色
● 乐居房博士Q&A
什么是物业管理
物业管理是指专业化的物业管理机构,受业主委托,按照国家法律、法规,依据合同对已竣工、验收合格投入使用的各类房屋及其附属配套设施,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营方式进行管理,为客户提供高效、优质、经济的全方位服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理,实行有偿服务,并通过一业为主、多种经营,使各类房屋及附属的配套设施的管理走向自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的道路。
物业管理公共服务有哪些
按服务内容、性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务。
按物业的使用功能可分为:居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。
常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业的完好与正常使用,保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此,物业管理企业就有义务高效率高品质地提供这类服务;住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。
公共服务主要有以下八项:
(1)房屋建筑主体的管理。为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。房屋基本情况的掌握,及房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等;房屋修缮及其管理,及房屋装修的申请与批准以及对装修的设计、材料、安全等各项管理工作。
(2)房屋设备、设施的管理。为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。各类设备、设施基本情况的掌握;各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。
(3)环境卫生的管理。楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。
(4)绿化管理。园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。
(5)治安管理。楼宇内外的安全、保卫、警戒,对各种突发事件的预防与处理以及排除各种干扰,保持物业区域的安静。
(6)消防管理。火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
(7)车辆道路管理。车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。
物业管理概念(2)
(8)公众代办性质的服务。为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。当然,业主也可以自行去银行等网点缴费。
物业管理专项服务有哪些
物业管理专项服务是指物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量,满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准公布,住户可根据需要自行选择。专项服务实质上是一种代理业务,为住户提供工作、生活的方便。物业管理企业应根据所管辖区域的基本状况和业主的需求以及自身的能力,开展全方位多层次的专项服务,并不断加以补充和拓展。专项服务的内容主要有以下几大类。
(1)日常生活服务类。
衣:为住户收洗衣物、被褥、补衣、制衣等项服务。
食:为住户代购食品、粮食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。
住:代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
行:代购代订车船票、飞机票,接送小孩上学、入托,接送病人看病,代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。
(2)商业服务类。物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等,安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
(3)文化、教育、卫生、体育活动服务类。指各类相关设施的建立与管理,以及各种活动的开展。如:
文化:开办图书室、录像室,举办展览、文化知识讲座等。
教育:开办幼儿园及学前班。
卫生:设立卫生站,提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务等。
体育:开办各种健身场所,如游泳池、健身房、台球厅、网球场,举办小型体育活动和比赛等。
(4)金融服务类。代办各种财产保障、人寿保险等业务,开办信用社等。
(5)经纪代理中介服务。物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。
物业市场营销与租赁:物业管理企业受业主委托,依据市场规律,进行商业策划,代理业主对物业进行市场推广,制定并实施销售方案。或是受业主委托,物业管理企业根据市场情况,评估和调整租金,制定出租方案,寻找租户,替业主将物业出租。
物业管理企业在进行物业市场营销与租赁时,要向政府主管部门申报,取得经纪代理或租赁的许可证。
房产评估、公证:物业管理企业受业主委托进行房地产价格评估与公证工作。在开展此类中介服务时,物业管理企业的评估人员和公证人员应具有相应的资格。
其他中介代理:物业管理企业受业主委托进行其他中介代理工作,如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。
(6)社会福利类。物业管理企业可提供带有社会福利性质的各项服务工作。如照顾孤寡老人,拥军优属等。这类服务一般是以低价或无偿的方式提供。
物业管理合同的签署
物业管理合同内容
在物业管理活动中,物业管理合同起着非常重要的作用,它是进行物业管理的根据和标准,物业管理合同应具备以下主要条款:
(1)双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托方)为某物业的业主或使用人选举产生的业主委员会,