购房指南针-第10部分

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　　第一步：借款申请人咨询。
　　借款申请人至贷款经办部门或致电贷款经办部门进行住房公积金贷款咨询，准备住房公积金贷款相关材料。
　　第二步：借款申请人至贷款经办部门办理初审及相关评估。
　　借款申请人持住房公积金贷款申请所需材料至贷款经办部门进行公积金贷款初审。
　　按照规定需要对借款申请人进行个人信用评估的，借款申请人需在贷款经办部门工作人员的监督下在信用评估授权书上签字。
　　贷款经办部门工作人员打印相关单据，并告知借款申请人如何办理下一步手续。
　　按规定需要对借款申请人所购房屋进行评估的，贷款经办部门工作人员同时向借款申请人开具抵押物评估通知单，借款申请人或委托代理人至北京住房公积金管理中心指定的评估机构申请抵押物评估。
　　第三步：借款申请人等待电话通知。
　　贷款经办部门工作人员依据借款申请人提供的贷款所需材料及有关机构的评估结果进行复审，对于需要与借款申请人进行电话沟通的，工作人员将通过借款申请人提供的联系方式与借款申请人进行电话核实、确认。
　　对于借款申请人选择的担保方式为担保中心担保的，在担保审核通过后，担保中心工作人员将通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间、需要携带的资料及所需交纳的担保服务费；对于借款申请人选择的担保方式为非担保中心担保的，根据不同担保方式办理完毕相关手续后，贷款经办部门工作人员将通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间及所需材料。
　　第四步：借款申请人在相关合同上签字。
　　借款申请人根据电话通知的面签时间，持住房公积金贷款面签所需材料到贷款经办部门办理签字手续，对于需要缴纳评估费及担保费的借款申请人需先到指定柜台缴纳费用并领取发票。。　最好的txt下载网

申请贷款（4）
借款申请人及共同申请人、抵押人、出质人在贷款经办部门工作人员的指导下完成借款合同等相关合同单据的签字手续。
　　第五步：银行放款。
　　借款申请人等待银行放款后到银行领取借款人相关合同单据。
　　第六步：按月还款。
　　借款申请人按照借款合同的约定，按月进行贷款的偿还。
　　申请公积金贷款流程图
　　（3）申请住房公积金贷款可能涉及的费用
　　申请住房公积金贷款主要涉及两笔费用：
　　评估费
　　借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的房屋评估报告，需要向评估机构交纳评估费。
　　收费标准：以北京为例，按抵押物评估价值的3‰收取评估费，最低收费300元，最高收费1500元。
　　担保服务费
　　借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。
　　目前北京市住房贷款担保中心提供连带责任保证担保和其他担保方式（抵押担保、质押担保等）。由担保中心提供担保的，应向担保中心交纳担保服务费。担保服务费收费标准调整为按贷款额的5‰收取（最低收费300元）。具体情况咨询当地相关部门。
　　（4）申请住房公积金贷款应准备的资料
　　不同类型的公积金的受理原则不一样。购房者在申请公积金前一定要向当地的住房公积金管理中心咨询自己的公积金向哪儿可以申请。
　　如何办理组合贷款
　　（1）贷款条件：即同时符合商业贷款和公积金贷款条件。　　
　　（2）贷款额度：总贷款额度不得超过房价总价的80％。具体额度计算按住房公积金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算。
　　（3）贷款流程：组合贷款采取双方并行审核的原则。个人申请住房组合贷款手续时，可以向公积金中心或中心委托的银行组合贷款经办支行申请，借款申请人只需在初审时将公积金贷款同商贷所需资料按要求一并提交，公积金中心同银行双方同时审核，审核通过后分别通知借款申请人进行面签手续，面签手续办理完毕即可等待银行放款。
　　组合贷款中应尽量先申请公积金贷款，因为公积金贷款利率优惠，付息负担轻一些。
　　如何还款
　　两种常见的还款方式比较
　　在第一章中，我们提到了两种主要的还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。这里，乐居工作室将进行更详尽的介绍。
　　等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
　　等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
　　两种还款方式的差异主要体现在以下几个方面：
　　（1）计算方法不同
　　等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
　　等额本金还款法是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
　　（2）两种方法支付的利息总额不一样
　　在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。

申请贷款（5）
（3）还款前几年的利息、本金比例不一样
　　等额本息还款法在前几年还款总额中，利息占的比例较大，有时高达90％左右；等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。
　　（4）还款前后期的压力不一样
　　因为等额本息还款法每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
　　如果贷款额全部是公积金贷款，那么还款方式就是自由还款，指公积金管理中心在与借款人协商确定个人贷款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。主要有以下特点：
　　只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定，最大程度地方便了借款人。
　　可以通过呼叫中心电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力。避免了办理提前还款等变更操作手续。
　　除最后一期外，每月先按照借款人通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，这样可以减少贷款逾期的可能性。
　　目前设定的最低还款额与等额还款方式比较，还款数额有一定程度的降低，有利于借款人的债务安排，可以给借款人带来多种理财选择。
　　五种提前还款方式
　　对打算提前还款的购房者，应该先了解五种提前还款方式：
　　全部提前还款；　即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
　　部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短。
　　部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。
　　部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短。
　　剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
　　哪种提前还款方式更合算呢？
　　王先生于2008年1月份购买了一套100万的房子，首付30％后，按照％的利率贷款70万，贷款期限20年。按等额本息还款法计算，月供为元，20年利息总支出达元。从1月份至年底12月份的时间里王先生已支付购房货款利息为元，同时，2008年底王先生有一笔10万元的定期存款到期。王先生在2009年可以享受到利率是。
　　哪一种方式更省钱一些，乐居工作室对目前存在的5种提前还款方式和不做提前还贷的方式进行逐一计算比较。
　　从上述案例来看，部分提前还款后，还款期限19年与9年相比总利息支出相差将近14万，这笔费用对于一个工薪家庭来讲是相当可观的。因此借款人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
　　缩短贷款期限是节省利息的关键因素！
　　一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：
　　第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
　　第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
　　第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
　　第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。　。　想看书来

申请贷款（6）
第五步：提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项即可。
　　提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从一天到一个月的都有。
　　目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。
　　各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。
　　如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。
　　退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费－借款额×按照实际贷款期购房者应支付的保险费）×（1－5％）。
　　申请贷款的六项注意
　　注意一：申请贷款前不要动用公积金
　　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化，如果不满足公积金贷款对缴存期的规定，将不能申请到公积金贷款。
　　注意二：在借款最初一年内不要提前还款
　　按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。
　　注意三：还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
　　当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还的贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。
　　注意四：贷款后出租住房不要忘记告知义务
　　当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。
　　注意五：贷款还清后不要忘记撤销抵押
　　当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
　　注意六：不要遗失借款合同和借据
　　申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
　　更多请参见新浪乐居房贷理财：
　　//bj。house。sina。/fangdai/index。html
　　新浪乐居在网上提供了贷款计算器，可以让购房者大致估算一下自己的贷款能力和还款金额，以便做贷款决策；同时，新浪乐居还专为购房者提供咨询服务的热线电话：400…800…6969。
　　更多请参见新浪乐居房贷计算器：
　　//bj。house。sina。/bxjsq/index。html
　　

乐居房博士Q&A（1）
Q：怎样审看商品房销售许可证？
　　A：商品房销售许可证对买房人来说非常重要。因为购买的房子是否合法，关键看其是否有商品房销售许可证。一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
　　销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；许可证本身的年限也是个需要留心的地方。
　　Q：如何理解因为出卖人（开发商）的原因致使买受人不能按期办证？
　　A：只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为等所造成的原因，不能一概认定为开发商的原因而由开发商承担责任。以下几种情况就不能认定为开发商的责任：
　　（1）政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，造成提供了相关资料，却因政府行政行为致使办理产权证的时