别拿投资太当事-第10部分

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　　货币政策VS旺盛需求
　　央行10年来最强的货币政策“组合拳”终于出台了，它通过上调金融机构人民币存贷款基准利率、上调存款类金融机构人民币存款准备金率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价的浮动幅度，来向大众传达政府防止经济过热、抑制股市过度炒作和房价虚高、保持经济稳定及健康发展的坚强决心。
　　●货币政策一路小跑，不料却“赶动”了房市
　　从2004年10月29日开始，央行自1996年八次下调贷款利率后首次加息，自此拉开了新一轮的加息序幕。2005年3月17日、2006年4月28日、2006年8月19日、2007年3月18日和2007年的5月19日，近3年的时间里，央行连续六次加息，其中有五次直接调整了存贷款基准利率。不可否认，连续加息会对投资者的投资热情和收益信心给予一定的警示，但由于央行采取的是小步快跑的货币政策，这就让居民对持续加息产生了必要的心理预期，也对由此进入的加息周期有了必要的心理准备。
　　从房市来看，以10万元贷款10年期等额还贷为例，2004年加息前年利率为，月供是元；而2007年3月18日加息以后下限利率（最高为％），月供则为元，月供增加了仅50元。虽然持续加息能够不断提高还款金额，但对于迫切需要住房的人来说，每月增加的一二百元的月供金额又怎能超过房价平均年增10％给心理带来的巨大压力呢？所以，即使由加息而造成的还款金额逐步提升，也依旧不会让买房的脚步停滞不前，或许它能够促进居民加大首付力度和提前还款的能力。
　　所以，遍览历次出台的货币政策，不难发现，单靠货币政策的调整对房市的影响越来越弱。因为每次由于加息而导致的月供增多远远赶不上房价飙升的速度。
　　特别对于房地产开发企业来说，加息意味着开发商的融资成本加大，贷款的负担加重，利润空间缩小。据悉，开发企业的开发贷款一般都在1年以上，经过过去的五次加息后，其贷款基准利率由2004年10月29日加息前的％，提到％，贷款利率上调了个百分点。以开发企业年贷款10亿元为例，一年增加还款1080万元。而开发企业要想保证既得收益的持续增长，就要千方百计提高项目盈利能力、加快现金回笼和资金周转效率等，从另一个层面上来说，是不是又会把这笔账记到房价的头上呢，也就是说，它会不会通过提高房价来获取应得利润呢？可见，加息对房市来说是把双刃剑，既对消费者的买房行为略有警示，也对开发企业的赢利能力提出挑战。而我们担心的是，在民众和开发企业都已对连续加息做好准备的同时，这种货币政策还能起到应有的作用吗？
　　●反思政策之力
　　由此我们不禁想到了2003年前的八次降息。从1996年到2003年，央行共进行了八次降息。应该说，这一系列的降息措施，对当时拉动内需，刺激居民消费，深化企业改革，减轻企业负担起了一定的积极作用。但在当时的大环境下，由于国内投资产品的匮乏、资本市场的不完善和居民投资意识的欠缺，使得八次降息后，我国居民的存款余额不降反增，到2004年，我国的居民储蓄已高达亿元，与1991年相比，14年间这一数字增长了近17倍。可见，当时我国的居民消费并未因央行降息而呈现大规模的井喷模式，特别是股市长时间的低迷游走，更让众多跃跃欲试者的投资热情消失殆尽。相反，随着住房、金融、医疗卫生体制的深入改革，当越来越多的生活必需品需要居民买单以及各类生活产品的差异化日趋明显之后，中国的居民消费才被真正调动起来。在这一前提下，配合着央行的货币调控政策，由需求拉动消费，由消费带动产出，由产出决定投资的经济模式才逐步建立起来。

6宏观政策（3）
可见，单纯的货币政策并不能对市场产生太大的影响。并且在中国现有的情况下，很多时候，它远不如制度措施、体制改革等大手笔的政策信息对中国经济的影响大。这也就是为什么历次货币政策的出台，都没有给房市带来较大影响，一个简单的“90平米政策”，反而在业内引起轩然大波的根本原因。要知道，我国民众依赖政策的历史远比依赖利率的时间长。当人们已经习惯看政策风向而相机行动的时候，又怎能要求大家遵循货币政策的一般规律呢？当然，对于目前的房市，到底是“重症”还是“轻疾”也众说纷纭。国家为避免经济有大的波动，而采取这种小步快跑的调控方式是可以理解的。但无论怎样说，面对汹涌澎湃的住房需求和投资热情，小步快跑的货币政策明显地呈现出雷声大雨点小的微弱态势。
　　所以，归根结底问题就在于，到目前为止，政府还不希望房市出现大起大落的局面。它既要让房地产成为经济发展的支柱性产业，又希望它能够帮忙解决部分群众的住房难问题；既要让它促进效率，又想让它兼顾公平；既希望通过干预来抑制房价增长过快，又不希望干预过多而破坏市场机制。所以，就出现了通过小步快跑的调控政策来不断试探市场反应的局面，也许在下几个加息之后，政府也会明白其对于调控房市的徒劳。但无论怎样说，这毕竟是对市场伤害最小的一种调控方式，从这个意义上讲，我们宁要小步快跑式的，也不希望暴风骤雨般调控政策的来临。
　　“两个一千万”难为北京房市退烧
　　北京房价涨幅过快的事实终于没有能挺过北京“两会”。无论是市民、人大代表，还是各级官员，都对房市表示出了高度关注。北京市市委书记和市长的表态让市民略感解渴：首先是时任代市长的王岐山在总结2006年政府工作时坦言，北京房价增长过快，将采取措施抑制房价过快增长。后来是市委书记刘淇表示政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。据称，“两个一千万”是为了对房价起到一定的控制作用。这一消息被解读为北京政府“救市”的两招。
　　但是，深入分析北京楼市的问题，仍不容乐观。“两个一千万”的救市政策也许无法起到退烧作用。
　　供求矛盾，实乃###难承之重！
　　北京房价一路走高，其背后隐藏着一个事实：北京的房价是全球的购买力推动的。
　　除了北京本地的住房需求外，国内京外和外国（机构与人）都是北京住房市场上强有力的住房需求因素。
　　在这三方需求中，推动房价走高的原因又是投资需求。
　　因此，面对全国乃至全球的购房需求，有限的北京土地供应自然也就无法解决紧张的供求关系了，房价上涨无法避免！
　　●“限外令”是有效的需求管理型政策
　　自2006年新政以来，政府开始意识到北京房市供求矛盾中的涉外因素，2006年7月21日市建委紧急出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，开启了住房市场的限外令。这一政策有效地遏制了外籍人士的投资性购买（包括投机性需求）。2007年2月2日北京市建委出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，将“限外令”从“紧急状态”转为更加细化和规范化、可操作的常态政策，可以预计，这一限外政策将有效地治理外资购房中的投资因素和投机因素。这一政策从宏观调控上来看是一种需求管理型政策，将有效地减少房市中的有效需求。
　　限制“京外需求”应成为北京房市政策考虑的因素。
　　仅仅限制外籍人购房是难以从根本上缓解北京房市需求压力的。北京的政治、经济、文化等区位优势是吸引京外人士购房的重要因素。近几年来，大量的京外人涌入京城购房。庞大的“国内京外”群体来京购房更是推高北京房价的重要因素。事实上，如果能把这部分需求控制住，北京房价即可控制住。
　　那么，北京房市该不该对京外需求设限呢？
　　我认为从目前来看，有以下两个理由可以支持此策：
　　其一，当前北京房价高居不下，京外需求是一大重要原因，而京外购房的投资性很强，自住型理由不是很充分，房屋利用效率低。其中还不乏百姓关注的与收入不平等（行业性）、腐败（官商结合型）相关的在京投资性置业。书　包　网　txt小说上传分享

6宏观政策（4）
其二，北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口，因此，不能单纯向刚性的需求妥协，应该走向管理型政策，控制住房需求，而不是加大土地供应量。近二十年来，北京常住人口增加了553万人，年均增加万人，尤其是近三年，北京每年增加居住半年以上人口万人。如此下去，北京将“人满为患”，何谈宜居。
　　●经济适用房和限价房政策要防止矫枉过正
　　北京市政府的政策取向表达了一个良好的政府愿望。但是，从政策目标与效果来看，要防止矫枉过正。
　　北京市的经济适用房的问题不仅仅在于供不应求，而是无效供应。去二手房的买卖与租赁市场调查一番就可清楚，为何有限的经济适用房供应却能成为二手房市场的一大主体。如果不改变这种状况，那么有限的经济适用房与限价房对于模糊不清的需求者来说是没有意义的，北京老百姓的住房难问题仍然得不到解决。
　　因此，在大力推出“两个一千万”之前，政府部门应尽快出台新的经济适用房细则，而且必须做到以下几点，方能堵住房市漏洞：
　　第一，尽快推出“内循环”制度细则，将经济适用房的产权回收，切断经济适用房上市交易的出口。目前有大量的经济适用房在二手房的买卖市场交易，这是不符合中国住房保障制度的，经济适用房绝对不应作为谋利的手段、投资的工具。
　　第二，对已购经济适用房人员的收入进行严格的动态监测与核查，对违规购买（如提供虚假信息等）的经济适用房（如房主收入高于中低水平者）进行强制性回购，使之进入“内循环”体系。
　　第三，对申请经济适用房者的资格设限门槛提高，一是将收入上限下调，北京市建委提出的4万元上限标准是比较科学的；二是要从单纯的收入指标扩大至收入、群体（如保证拆迁、城中村整治、危房等特殊群体），还应对居民的在京生活年限来进行限制。如首都高校群立，每年留京的高校毕业生及外地进京毕业生数量庞大，他们也是经济适用房的需求者。但是，从一个城市生态来看，城市青年不应成为城市新建住房的主力军，人力资源的流动性有利于增强城市的人力资本质量，也有利于城市经济的发展。如果城市青年在政策上享受到住房的优惠，从客观上会由于住房而导致人口流动性下降，造成北京人口的只进不出的人口增长压力。事实上，北京在这几年的房市中，就已经走到了这一恶性循环的境地。因此，经济适用房可以对在京工作和生活年限上设限，如规定在京生活与工作五年方可享受经济适用房政策。
　　因此，综观北京房市局面，房地产政策应从供应管理型向需求管理型转变，有限的土地资源“细水长流”，同时通过需求管理可以大大减少对房市的有效需求，从而可以有效地缓解北京房市的供求矛盾，尽快实现房价的稳定。
　　购房小贴士：五证两书是怎么一回事？
　　一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，工程开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，一个是住宅使用说明书。
　　一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
　　房地产政策随意变动之困
　　●大国要避免两种行为：政策的随意变动与统一行动。
　　2007年2月11日，经济学界闻名的“中国经济50人论坛”2007年年会在京举行，年会的主题是：“大国发展中面临的挑战”。“大国发展”“大国崛起”成为近来国内学术界与媒体的热门词。
　　然而，北京大学海闻教授的一席话直击大国发展中的软肋。他讲道：
　　“大国是具有绝对经济量控制的国家。中国10年前应该讲不是大国，而现在是。大国不会对国际市场有影响。

6宏观政策（5）
“既然存在大国特征，我们必须要避免两种行为：一是政策的随意变动；二是一个政策的统一行动。小国可以做，大国不能这么做，因为大国的总量太大了。如果有一个政策下去以后，各个省都这么做，那么所带来的伤害是非常严重的。
　　“我们处在转型发展过程中，千万不能在面临市场转型的时候马上想到政府调控、政府控制，政府控制从来不是解决问题的最好办法。”
　　可以毫不夸张地说，大国发展中的这一软肋在房地产业发展中尤为突出，房地产政策中的随意变动与“一刀切”已经给房地产业带来了严重的后果。建设部《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》从出台到废止仅几个小时，却让行业备受愚弄。这是房地产政策中随意变动的典型，而“90平米、70％”的“一刀切”、整齐划一则也是让人不敢苟同。
　　《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》指出，90平方米以下的中小套型并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。为了鼓励住宅建筑的节能节地设计，在90平方米为标准基数的情况下，各地区根据实际冷热程度不一，实际的套型标准略有调整。
　　然而，仅仅过了几个小时，建设部网站又突然公布《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明：“近日发布的