中国经济新政策与我们-第6部分

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　　　　根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月。当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128％。而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。

　　　　至此，可能不少读者会出现疑问，香港特区政府不就是自己多建了一些房子，为何会造成如此严重的后果呢？现在事后检讨，香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。

　　　　作为香港民众，在房价高升时，埋怨买房难；在房价下跌时，又埋怨导致财富缩水。无论是房价上升还是下跌，民众都把不满情绪直接指向政府，向政府施压，一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场，就可以解决他们的不满。

　　　　作为特区政府本身，虽然一心为民，但又太过于相信自身的行政力量，认为可以通过控制公营房屋的供应，来调控房价的升跌：在房价跌的时候，削减公营房屋供应，让民众的住屋需求流向房地产市场；而在房价升的时候，就增加公营房屋，以分流房地产市场的住屋需求，从而令房价下跌。

　　　　特区政府这个策略理论上可行，不过由于市场变化很快，政府的行政反应则总是慢半拍，因此过多运用政府的行政力量来干预房地产市场，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事。政府在针对房价升时制定的政策，会变成房价跌时的〃毒药〃；而针对房价跌时制定的政策，又会变成房价涨时的〃兴奋剂〃。

　　　　因此，香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
第20节，调控调控又调控的十年
　　　　未来房地产政策会〃搞促保〃

　　　　新一届政府未来5年的房地产政策思路，就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但实际上政策〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。

　　　　一、调控调控又调控的十年

　　　　要解析新一届政府未来的房地产政策思路，应先回顾过去近二十年的房地产政策。

　　　　在上世纪90年代以前，单位有分房、工人有宿舍、农民自己在农村建房，住房的问题大多都给解决了。在住房可以靠政府的模式下，中国的房价并没有多大波动。

　　　　中央开始实施房改政策以后，无论是在政府机构、事业单位还是国有工厂工作，都没有分房和提供宿舍的福利了；与此同时，有钱的民众可以自己买房，面积买大买小，地段买好买坏，楼层买高买低，主要靠自己的财力决定。о米о花о书о库о ；www。7mihua。com

　　　　这一规定促使了中国房地产市场的真正形成，并开始迅速增长。在民众买房需求的急速增强下，房地产开发商非常高兴，通过向商业银行大举借债，购买大块大块土地发展房地产；银行对此非常兴奋，贷款利息收入可以大量大量增加；地方政府也非常开心，通过卖地有大笔大笔的财政收入。但很快，民众开始非常不爽了，因为炒房现象出现了，房价大步大步往上攀升，他们快要买不起房了。

　　　　接着，在当年的6月5日，中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对贷款行为做出限制，以防止房地产市场过热。这个时候，民众看到中央帮他们〃出气〃，开始爽了；但被断了财路的房地产开发商、商业银行和地方政府却不干了，对这个〃121号文件〃有很大的不满。

　　　　在开发商、商业银行和地方政府的联合〃哭诉〃之下，国务院出手安抚了。国务院在8月12日迅速下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），当中提及〃商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应〃、〃普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。〃

　　　　〃18号文件〃一句〃要切实增加限价商品住房供应〃、〃可以按规定适当调剂增加土地供应量〃的规定，无疑将商品房〃黄袍加身〃。于是，地方政府竞相卖地，开发商竞相买地建房，带动了整个房产业市场持续火爆，房价一升再升。

　　　　接着，政府又再出台行政政策应对。这次出来的是国土资源部、监察部，两个部门在2004年3月联合发文，要求地方政府提高发展商的拿地门槛，希望从土地供给抑制房地产过热。

　　　　但是，随着民众对房子的需求越来越旺盛，国务院再度出手，在2005年3月出台〃国八条〃，强调要将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。由于这个行政措施〃药力很重〃，所以房价一度受到控制。但是，从2007年开始，由于国内企业产能过剩，不少制造业企业在商言商以及为求生存，转向投资毛利率高达50％的房地产。在他们疯狂抢地、买地之下，房价再度暴涨。

　　　　中央看到情况不对，随即又出台政策干预市场。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文件），以及人民银行当年通过先后5次加息，从金融层面打压房地产市场上涨过快的势头。

　　　　接着，2008年的一场环球金融海啸，导致中国经济急速下滑，中央只好放宽管制，大印钞票，这让之前受压的房地产发展商〃死里逃生〃。

　　　　看到这，有些读者不耐烦了：快说重点吧。其实笔者打字打到这，手也有些累了，因此，大家不如都休息5分钟，看看笔者为方便读者阅读而炮制的〃2003—2013年中国房地产调控政策一览〃，休息完后再说。

　　　　2003年：国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，提出保持房地产业持续健康发展。

　　　　2004年：由于〃地王〃频出开始调控，国土资源部和监察部发文结束各地〃靠关系拿地〃，提高拿地门槛；10年来首度调升利率及存款准备金，收紧银根。

　　　　2005年：出台〃国八条〃，取消住房贷款利率优惠，提高首付比例等；国务院要求各地政府将稳定住房价格提高到政治高度。

　　　　2006年：再度上调利率；出台〃国六条〃大幅调控房地产市场；提出〃90/70〃政策，要求新开工商品房建筑面积90平方米以下的必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　　　2007年：六度加息，全年基准利率上升1。62个百分点，从金融层面打压房地产。

　　　　2008年：上半年继续提高利率及存款准备金，然而美国次贷危机蔓延令楼市调控戛然而止。8月起〃双率〃齐降，年内降息三次；10月出台新政支持房地产，下调契税、首付比例，免征印花税、利率优惠。

　　　　2009年：前半年继续撑楼市，后半年由于房价飙升，楼市调控卷土重来，出台〃国四条〃抑制投资投机性购房。

　　　　2010年：展开房地产市场历史上最严厉〃国十条〃，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高；限制二套房购买，收紧、叫停房地产贷款格式土地调控，限制开发商〃囤地〃，要求央企退出房地产。

　　　　2011年：公布新〃国八条〃，二套房贷首付比例提至60％，贷款利率提至基准利率的1。1倍；试点房产税。

　　　　2012年：购房差别化政策，降低首套房贷利率；启动全国大城市住房信息联网。

　　　　2013年：新〃国五条〃抑制投机、投资性购房，购房获利须交20％所得税，增加商品房用地供应，加快保障性住房建设。
第21节，新一届政府如何〃搞促保〃？
　　　　二、新一届政府如何〃搞促保〃？

　　　　简单总结过去10年来的房市政策，思路主要是调控、调控、再调控；那么，未来的房地产政策思路又是怎样呢？答案很简单，那就是把房地产逐渐推向市场，慢慢由市场主导。

　　　　不知道读者有没有细心观察，李克强总理上任大半年后，对房地产政策唯一一次全面表态，还是在2013年3月27日，全国两会刚结束后的国务院常务会议上，惜字如金地说了三句：〃继续搞好房地产市场调控、加快建立房地产稳定健康发展的长效机制、加强保障性安居工程建设。〃

　　　　第一点内容：〃继续搞好房地产市场调控〃，我的解读是上一届政府的房地产调控政策不会变，会继续下去。

　　　　第二点内容：〃加快建立房地产稳定健康发展的长效机制〃，我的解读是要房地产〃长治久安〃，单靠行政手段干预是不行的，还要让房地产市场化，以后房地产发展〃不再听市长的，而是听市场的〃。

　　　　第三点内容：〃加强保障性安居工程建设〃，我的解读是有钱的民众要买房、炒房，依靠市场机制解决；至于底层民众的住房问题，政府会以扩大〃保障房〃、〃廉租房〃供应来解决。

　　　　简单而言，在未来5年乃至10年的施政上，房地产政策思路就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但政策实际上〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。

　　　　首先，要继续搞好房地产市场调控，主要是因为：

　　　　1．中央维护国民经济稳定运行的需要。货币政策、财政政策的首要决策依据当然不是房价涨跌，而是国民经济整体运行的稳定状况。然而，调整通胀或者通缩、过冷或者过热的货币或者财政政策，首先就要影响到对信贷依赖最大的房地产业。简单来说，就是中央一旦动用到财政政策或者货币政策，都会给对这些政策非常敏感的房地产业带来影响，所以还是要把房地产调控起来比较好。这样可以在运用财政政策或者货币政策时，将对房地产业的影响减到最小。

　　　　2．中国的城镇住房在一个较长时期内仍处于绝对短缺状态。这就需要维护公共利益的政府政策的保证，把住房资源尽可能地优先配置在最需要的人群中，而不能让那些为卖而买的投机者利用住房市场的短缺牟利。
第22节，
　　　　其次，要促推房地产健康发展、走向更市场化，主要原因包括：

　　　　1．房地产未来20年仍是中国经济与社会发展中的支柱产业，不能再继续出新招加大打压的力度了。一方面，房地产业关联60多个其他产业，是中国经济发展不可或缺的产业；另一方面，中国民众的消费结构正在从以衣食为主向以住行为主升级，不仅要求吃得更饱、穿得更好，而且要求进一步改善住、行条件。社会消费结构的不断升级是一个符合规律的必然趋势。这个进程至少要持续20至30年，这意味着对房地产业的需求至少还有

　　　　20年。

　　　　更明显的是，中国民众的利益诉求，已经从单纯的收入增长渐渐转变为收入增长和私人财富的累积并重。住房就是满足这样的一个利益诉求，它将是绝大部分民众储藏财富的主要方式。。19zs。

　　　　2．政府的态度已经越来越明显，对于市场上豪宅、商品房的供应，民众的买楼、炒楼问题，要学欧美国家，主要交由市场解决。而欧美市场解决这些问题的方法，就是实施房产税。因此，中国未来也会继重庆、上海外，在全国更大范围内征收房产税。房产税是资本增值税的一种，只要房价升，房产税就会跟着升。房产税虽然不可以让房价下调，但可以减少市场上的〃炒房〃者。更重要的是，房产税是对购房者个人消费权利的尊重，赋予了购房者个人选择权。购房者可完全依据自身财力的情况，去购置合适类型的房产。这就是市场调控房地产的力量。

　　　　最后，要加强保障性安居工程建设，主要理由是：正如上文已经说到，作为一个政府，解决民生（住房）是其责任，协助投资（炒楼）则不是其责任。中央现在、未来关心的是保障房、廉租房的供应，以让底层民众有房住，减少社会怨气。在过去5年，全国开工建设保障房达2300多套，同时又计划至2015年建成3600万户保障房，以保障真正有住房需求的民众。

　　　　此外，政府未来的房地产政策思路还有一手妙招。为了预防房地产业以及关联的60多个其他产业在调控下重蹈2008年环球金融海啸时快速衰退的覆辙，中央政府决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户以上，其中2013年改造304万户。

　　　　这招妙就妙在，首先棚户区改造可以促进投资增长，推动经济发展。未来每年维持200万至300万户的棚户区改造，可以拉动投资额3000亿元左右；由于投资是拉动经济发展的三驾马车之一，投资增长了，意味着经济也会随之发展。

　　　　此外，棚户区改造还可以增加就业、拉动消费。1000万户棚户区改造项目，跟房地产开发一样，可拉动关联的建材、家电等60多个其他产业的发展，不但可以扩大就业，增加民众的收入，同时也能促进消费；与此同时，棚户区改造也可成为水泥、平板玻璃等产能过剩行业的〃救星〃，以及帮助这些产业转型、

　　　　发展。
第23节，
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　　　　买房？买房！

　　　　大家经常挂在嘴边的那句〃买房少等1年，人生少奋斗10年〃，这道理古今都是相通的。大家买房时眼睛都贼亮贼亮的，哪些房该买哪些房不该买早都一目了然了。只要不跑到最穷的埃塞俄比亚、尼日尔等国买