中国房地产战争-第7部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
泄姆康夭谐∧芄惶逑稚哂胂颜咚降囊庵荆裨颍筒挥Ω靡晕鞣绞谐『献鹘ǚ可僬庋幕奶平杩诶窗岜就料颜叩难≡袢ā！ ！∠肟词槔�
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（2）
尤其是在房地产越调越涨的背景下，政府所实行的政策似乎与摧抑房价南辕北辙，抑制房贷更像是为了减少金融风险，收取各种交易税费更像是在打击交易抑制需求，疗治房地产官企*与建立廉租房制度雷声大雨点小，高房价得到有力支撑。市场做出了恰当的反映，二手房交易受到沉重打击，一手房市场价格得到有力支撑。以北京为例，据有关统计，由于价量背离明显，北京二手房均价逼近9000元。与此同时，北京2006年6至9月房价同比分别上升了、、和。打压温州集资建房，说到底，无非是将消费者主权屏蔽在房地产市场之外，从而形成一个任人调控、予取予夺的玻璃市场。处于信息弱势地位的消费者永远无从知晓成本构成的合理性，也无从了解利润的恰当程度——眼见得房地产商与国土资源部门对于高房价互相推诿，却无从做出清晰的判断；只看着房地产价格在调控中声声催涨，却无从了解市场的变化趋势。事实上，消费者主权一天得不到保障，政府的经济适用房政策一天得不到落实，所谓的平抑房价由于缺乏基本面的支撑，只能是镜花水月。（2006－12…20）
开征物业税能降房价是呓语
房价顽疾久治不愈，决策部门与经济学家纷纷使出绝招，这边建设部政策研究中心主任陈淮刚刚论证完所有资产都应该征税，那边中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲又提出房产税是稳定器，人们应该为房价的上涨而付费。
先不提购买的商品房土地使用期限只有70年这个让人伤心的数据，在房地产这方面，国人不可能有恒产。按理说，所谓物业税等等应该与中国百姓绝缘，因此，政府才一次性收取了各种税费，其中就包括了土地交易使用费。先抛开物权理论不谈，有几个具体的问题应该先提出来。
第一，我国还未能实现以家庭为单位的征税制，因为各方面的条件尚不成熟。在征收物业税后，如何把那些2个人与6个人享有200平方米的家庭区分开来？如果不能区分，对不起，那等同于铸币税或者叫通货膨胀税，类似于雁过拔毛。第二，“在很多市场经济国家，许多人因为缴不起税要卖掉房子”。但市场经济国家同样也有用物业税抵扣所得税的，我们现在能做到吗？第三，开发商与购房者交纳的林林总总几十项税费，能否真的取消，而统一代之以物业税？如何补偿对已购房者的重复征税？如何抑制地方政府寄生在房地产链条上的大笔预算外费用？
一些专家虽然对引导房地产市场健康发展手段匮乏勇气不足，但对各种税收品种却兴趣浓厚。国务院发展研究中心发布了第二期物业税改革研究成果，并建议中国政府在2008年左右开征物业税，据称税率约在。另据报道，建设部所说的大户型的保有环节的税收也将出台。大户型保有税将于2007年4月份起对120平方米以上大户型开征，据说也是。引用一组计算数据。如果我们把房价定为1，年的物业税均为年首支付，按现在的的年银行利率，以复利的方式（当然是要算复利，这税金不交存银行也同样计复利），如此算来只要年我们所交的物业税总额就等于房款。这就是说同样的使用年限内就等于买了两套房子。其中物业税与大户型保有税不同，如果大户型保有税还勉强有抑制投机的借口，那么，针对每一个业主的物业税实在让人无话可说，那相当于对每个购房者收取一遍居住税。 。。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（3）
征税抑制产品高价这一怪论居然成为常见的逻辑，并被经济学家当成武器四处使用。实际上，税收成本必定被转嫁到买卖双方的弱势一方头上，征税抑制的是交易量而不是价格。2005年北京房价居高不下，但二手房交易量在一系列政策之下明显萎缩，政府本想抑制房价，结果是冻僵了二手房市场，却没有灭去一手房市场的火，就是明显的例子。
房地产业现在陷入了调控不力、征税、再不力、再征税的恶性循环，必须跳出死循环才能认清问题。如果专家能够以高效率的手段鼓励房地产商参与住房社会保障体系，建立经济适用房，如果专家有勇气抨击房地产市场的官市色彩，情况可能会好得多。但那也许需要减税，需要铲除畸形增长的官商，而不是增税与抬高地价。
购房者把房地产当成投资品又有何妨？为何提到住房投资就惊诧莫名？既然民间资金不能存银行，在经营与资本市场上也屡屡碰壁，那么，此时政府应该反思为何没有建成良好公平的投资环境，而不是以投机为名将资金赶得无处可逃。甚至索性以抑制为名，大肆抽税，败坏中国经济发展的中产基础。（2007…01…09）
从90平方米到106平方米：旦夕之间科学变谬误
这也许是一个最快被纠正的错误。建设部2007年1月9日晚在其网站公布《关于征求〈90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）〉意见的函》，第二天午间即被撤下。建设部新闻发言人给出的理由是，发布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，对《关于征求〈90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）〉意见的函》予以废止。如此雷厉风行，可见压力之大。
2006年新审批、新开工商品房建设具体指标甫一出炉，由于事涉所有人切身利益，立即引起各界普遍关注。《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。对此，斥之者视为行政之手对市场细节的无情干涉，而民众则认为此举在执行过程中会遭遇利益群体的消极抵抗而自然瓦解，难以真正实施。由于各地具体执行细则在一段时间内迟迟未能出台，更增加了市场的猜忌心理，同时似乎坐实了利益集团的游说能力。90平方米于是成为一种象征，成为房地产新政能否实施，以及政令是否贯通的标志，备受各界瞩目。正是在这一点上，《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》犯了大忌，顶风而上的结果必然是应声落马。
在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，将各地各类住宅套型建筑面积标准作了一些修正，其中“面积控制标准”一栏格外醒目。该条目显示，以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90平方米为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积，由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。值得注意的是，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，都有所放宽，最高可达90平方米的倍，约106平方米。意见稿称此举是“为鼓励住宅建筑的节能节地设计”。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（4）
此函上网不久，就有专家出面论证这是一份人性化的科学的方案，不料话音未落就被重拳击中，科学成为谬误。实际上，即便以最高106平方米计算，与90平方米也只相差了16平方米，社会各方为何对16平方米如此计较？那理由缘于房地产业纠结的矛盾，与民众对于房地产权贵集团的深刻不信任。
建设部与房地产商的暧昧关系久受民众诟病，有人甚至认为建设部就是助推高房价的始作俑者，从以往建设部某些官员的发言来看，不无以市场化推高房价的嫌疑。因此，建设部作为此轮宏观调控的主导部门之一，理当证明自己作为政府部门的公正而独立的身份。但在妾身未分明、房产宏观调控疾风暴雨的关键时刻，建设部突然出台此类政策，既缺乏瓜田不纳履、李下不整冠的传统智慧，也示人以向房地产商施惠的标本。所谓见微知著，人们害怕的就是政策执行过程中的彻底走样，从106平方米上升至126平方米，也未必没有可能。
此事一出，对于建设部的信誉无疑是雪上加霜，有关行政部门应该以行政公开的诚意态度，向纳税人作出交代。既然当初的出发点是利国利民的“节能节地”，那么，建设部聘请的有关设计与科研部门想必有足够的科学依据，否则，所谓的科学依据就是维护某些利益的幌子。一个牵一发而动全身、涉及全民利益的重要政策制订竟如此粗疏，这对于政府的政策信誉也将构成严重威胁。征求意见函被撤之后，新闻发言人惜字如金的解释很难打消民众对政策制订过程不透明、不科学的疑虑。
旦夕之间科学变谬误，到底是一种补救，还是一个笑话，容后再看。（2007…01…11）
“9·27”房贷新政让外资抄底，只有抑制通胀才能抑制房价
如果海上沉船，不堵住漏洞，而是动员船员往船外舀水，船的最终结局如何？不问可知。一条屡被银行辟谣的传闻得到证实，央行与银监会于2007年9月27日23时联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套房首付款不能低于4成，利率不得低于基准利率的倍，不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款，等等。通知公布的时间节点令人联想到股票市场上财政部那半夜鸡叫式的印花税。
两者有一点相像，就是作用都在于把散户赶出市场。
在2007年房价爆发式上涨的强大压力之下，政府再次乞灵于收紧银根抑制房价，与其说这是货币政策，不如说这是行政手段。因为央行和银监会对于房贷利率是按照购房类型、而不是客户资信程度进行划分。政策出台目的有三：降低房贷风险，以免金融机构被房地产市场绑架；减少投资性需求保障自住需求；以降低房地产热度为中国经济过热降温。政策出发点不错，用心良苦。事实上，又有哪次房地新政出台不是为了抑制房价？但很可惜，事实是，从大趋势看每次打压房价的新政出台后，经过短时间的下调，总会迎来房价的报复性反弹。原因无他，药不对症。
此次房贷新政最引人注目的措施是，提高第二套房的首付比例，而对购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付不得低于20％的旧政。与以往的政策相比，房贷新政打击投资性购房、保障自住需求的特色更加鲜明。不仅如此，在家庭财产认定以及房屋市价评估收税等政策，也在悄无声息中紧锣密鼓地出台。据悉，公积金贷款是否曹随萧归，也正在讨论之中。
第一篇第三章 消费者，抱怨与投资两不误（5）
毫无疑问，此轮新政出台将会在短时间内造成房地产市场恐慌，从而起到打压房价的作用。有业内人士表示，将使购房需求大降三成。说得更确切一些，是将自有资金低的那部分投资客剔除出住房投资队伍。经过此轮洗牌，房地产投资市场将剩下富翁与机构投资者。
信贷扩张是房地产的催泡器，不仅中国如此，英美同样如此，在过去10年中，英国同样房价极端上涨，建筑资金融资合作社曾经提供房产价值130％的抵押贷款，金额高达申请者收入的5倍；而在20世纪90年代，英国抵押贷款的最高比例是房产价值的95％，最多是收入的3倍。
不过，反向的逻辑并不成立，即降低信贷就能降低房价，只要人民币的购买力仍在节节下降，人们依然会将房地产作为最好的投资工具，只要资本市场与越来越多的金融衍生品出现，房地产开发商就会撇开银行而向资本市场寻求梦寐以求的资金。
与央行、银监会提高二次置业首付款比例几乎同时出台的另一条新闻本应引起人们更多的关注。2007年9月28日上午，远洋地产以内地红筹股身份在香港联交所主板市场挂牌，每股开盘价为港元，此前认购发行价为港元，创下了全球地产集资额第三、中国第二的排名。在港股直通车开通之前，还有SOHO中国及中国奥园等内地房地产企业陆续在香港联交所挂牌上市，这些公司无不受到机构投资者与国际富豪的大力追捧。
在国际国内货币市场流动性过剩问题得不到根治的情况下，降低信贷不能打压房价，而只能产生替代作用，即由国外资金或者借道境外的国内假洋鬼子资金替代国内资金，由机构投资者与富豪组成的基金代替国内散户炒房者，短期房价的下跌反而给大资金提供了抄底的机会。除非政府能够严厉约束外资投资房地产，并且得到地方政府的积极配合，否则，房地产市场也将成为境内外大资金的游乐场。
2007年上半年，外资在2007年上半年上海房地产投资市场持续升温，据估算，上半年共有10个投资项目成功结案，上海甲级写字楼被一扫而空。不容忽视，国内房地产与股票市场还有3000多亿美元逡巡，说明境外资金完全可以填补内地资金的空缺。要降低房价，摆在政府面前的有三条路：第一，从根本上改变货币政策，压缩通胀势头，增加人民币购买力，使房地产不再成为炙手可热的实物投资品种；第二，切实落实住房保障措施，在公平的基础上征收物业税，为普通购房者提供由政府担保的优惠利率房贷。而作为政府应尽的责任，为普罗大众提供尽可能多的投资渠道，使他们的生活水准不至急速下降也应该列入有关部门议题之内。
抛开这些根本之道，今天收紧地根明天收紧银根，说白了不过是与踮起脚勉强还能进行房地产投资的中产阶层为敌，经验已经证明对于改良房地产市场生态并无作用，甚至还延滞了房地产与国有商业银行的市场化进程。央行与银监会关注的目标应该只有一个，那就是人民币的购买力，以及银行的内部风险，而不应该被阶段性的主要任务迷惑而偏离他们的主要任务
