中国房地产战争-第11部分
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政策这颗地雷。（2007…7…6）
只有解决土地问题才能解放房奴
中国房地产业正在进行重大变革，住房的保障性需求重新被提上议事日程，这是由于房地产价格失控所造成的严重社会影响，而倒逼出的来之不易的成果。
被简称为24号文的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其积极意义在于，终于在中央政策层面上再次肯定了房地产分成市场与保障两部分，确定了政府保障性住房这一公共产品的提供者的身份，这是常识，但现实往往是常识未必能够被遵守。
24号文尽管在总体上应得到肯定，但其大漏洞也十分明显，主要有二：一是以高门槛将大多数中低收入者驱赶到房地产市场；二是没有对这些易于成为房奴的购房群体提供由政府担保的保障性融资渠道。
不得不指出一个残酷的事实，中低收入阶层对于24号文抱太大的幻想是不切实际的，这一政策对于保障住房的设定了较高的门槛，意味着中低收入群体将被排除出保障群体之外。最易于成为房奴的正是这一部分人，真正领取社保的低收入群体是不会奢望通过房地产市场买房的，他们从来都不是房地产市场的消费群体，龙永图先生一再告诫穷人不要买房，告诫的其实是无法享受保障性住房，不得不省吃俭用购买住房的群体。
这一群体占了市场相当大的比重，这批人成为房奴是中国经济不可承受之重。更浓重的阴影是，在解决廉租房资金的安排中，公积金剩余被作为公共资金的来源。公积金的原意，应该是职工集资购房，相当于政府许可由民间自行集资、政府提供税收、利率优惠政策解决城市普通职工的购房难，具有住房保障型融资的雏形。政府本来可以往前再进一步，建立面向所有中低收入普通职工的保障融资管道，但现在，政府居然将公积金收益全部纳入公共财政范围，这是如同通胀一样的对职工的一种隐形剥夺手段。
第二
按此分析，24号文可以解决最低收入阶层的住房保障，但无法防止中低收入阶层成为房奴，同样也无法防止房价的高企现象。房奴与房价高企症结在于现行的土地政策。钟伟先生在《规模为王土地为祸》的报告中指出，全国开发商因土地储备沉淀的资金规模至少在1万亿以上，大量高价土地的出让使得房价预期完全改变。根据历年中国国土资源公报，2004年，我国城市地价与上年同期相比，城市综合地价增长％；2005年，全国主要城市综合地价同比增长％。到2006年，土地出让面积、价款显著增长，全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，同比分别增长％和％，其中招标挂牌出让面积万公顷，出让价款亿元，分别增长％和％。北京大学中国经济研究中心平新乔的研究认为，2006年实际地方卖地的全部收入可能达到1万亿左右。。 最好的txt下载网
第二篇第一章 土地真相（8）
这一数据证明了地价与房价具有正相关性，并且由于土地具有投资品性质，高地价导致对未来高房价的预期，也只有高房价才能支撑得起高地价。土地交易模式决定了房地产市场的组织结构与运作方式，这是房奴产生的根源，高地价不降，房奴就会在房地一体化的流水线上不断制造出来。最近迭创新高的地王，预示了中国房地产的危险的未来。
让小产权房合法化，允许宅基地使用权自由流转，对高房价有极大的缓解作用。在北京等地，小产权房已占出售住房的1/3左右。并且，根据林毅夫先生的估计，到2020年2亿农民进城，宅基地可以腾出1500万亩地，如果加上农民现在就在地下市场流转的部分宅基地，即使以最保守的估计，其数量也在200万公顷以上，相当于2005年全年出让土地的8倍以上，如此强劲的土地供应才能解开土地垄断与寻租的死结，才能彻底阻断产生房奴的流水线。
值得一提的是，在政府垄断土地供应的情况下，又试图通过商品住宅提供限价房的方式压低房价，这就给有关管理部门的土地寻租大开方便之门，非价高者得的土地关系网大行其道，发生了万科与金地的争地大战，而大嘴任志强也抱怨冻结了资金损失了利息，报高价报低价都不能拿地，这其中奥妙圈内人尽知，难与外人言。
土地制度维持下去，城市中低收入群体、农民甚至包括老实一些的开发商同时大受其害，在逐步解决最低收入阶层的保障性住房的基础上，房地产领域的土地已是在弦之箭，不得不发。否则，我国房地产市场要恢复正常状态，恐怕得高歌蜀道难。（2007…08…23）
土地以租代征现象的背后是产权难题
国土资源部国家土地副总督察甘藏春在2007年9月17日的新闻发布会上，介绍全国土地执法百日行动等方面的情况，重点提到了以租代征的问题。
以租代征是个比较陌生的词汇，其实质是基层政府绕过土地审批程序，直接与农民与村集体进行私下土地交易，“逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为”。说白了，就是虚置政府的土地控制权，而以基层政府与农民之间的私下交易，以较低的成本，将农用地转为非农建设用地，是众多土地私下交易形式中的一种。
近两年，中央政府对土地严加调控，国务院办公厅2006年下发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，提出建立严密的土地督察体制，向地方派驻9个国家土地督察局，派出类似于土地钦差大臣的土地督察员，加强土地监管，落实最严格的土地管理制度。这是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》决定实行最严格的土地管理制度的组织保证。
这一组织架构辅之以卫星勘察等高科技手段，相当于在土地使用上建立了一张从天空到地面的立体交叉网络，成效颇彰。据此次新闻发布会提供的数据，从2000年到2006年，全国因土地违法违规受到党纪政纪处分的有8698人，另有1221人被追究刑事责任。仅2006年一年，因土地违法违规受到党纪政纪处分的就有3094人，其中501人被追究刑事责任，并有两名省级干部因土地违法行为受到处理。2006年，全国开发区数量从清理整顿之前的6866个压缩到1568个，规划面积从万平方公里压缩到9949平方公里，压缩比例分别达到了。土地监察部门的后续手段包括曝光典型案例，保持媒体高压态势，同时改变以往处罚村干部等基层干部的做法，将责任上溯，“要铁面”。国土督察局的职责看来就是担任土地管
第二篇第一章 土地真相（9）
理的包公。
在这些表象背后，是中央政府强化国有土地产权制度的努力，在地方政府与市场主体被土地价格的高涨迷惑得目眩神迷之时，土地的国有产权制度有瓦解之势。从土地使用的形式上来看，包括工业用地以租代征、被压缩的工业园区由合法园区代为招商等诸多形式，从商品房用地来说，就是屡禁不止、遍地开花的小产权房。
国土督察局以运动式的督察与严厉的处罚向地方政府与市场主体发出警告，国有土地的产权形式不仅不会放松，还将进一步深化。此次透露出的两条新信息尤其值得重视：第一，不管实行怎样的土地产权制度，土地管理的通行规则是用途管制，即“土地的所有者、土地的使用者对自己的土地如何进行使用，按照何种用途使用，是按照国家制定的规划来进行的”；第二，承接第一条的逻辑，土地权利是民事权利加公法管制，也就是说，土地不仅属于民事财产分割等范畴，更属于公法的范畴，即使土地产权中的使用权可以流转，而其用途等也必须符合国家利益。所以，土地产权、使用权、流转权等方面的探讨，在中国当下的国情下恐怕是无的放矢。
但是，政府的这一努力注定艰辛。从各级地方政府、甚至到农村集体、农民个人为了获得土地溢价，都在或明或暗的进行抗争，虽然这些主体之间的利益未必能够协调，但在获得土地使用权溢价方面，立场出奇地一致。
以租代征的数据说明了这一点。从已经统计出来的70个城市看，这些城市新增建设用地中，属于“以租代征”的宗数就占了9％，面积占。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租代征”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的。而签订以租代征的主体，受制于农村集体所有的形式，或是乡镇政府，或是村委会，或是农民个人，不可能到县级以上政府，虽然县级以上的政府很可能乐观其成。
实际上，由于以租代征和小产权房等形式无法获得法律的保护，对于农民也罢，征地办工厂的人也罢，在赚得眼前利益的同时，也等于把自己置于火山口上，同时不可能获得合法化下的高额溢价。台湾地区上世纪中叶的土地改革不同，由于政府做了大量工作，农民得到了土地并不急于出售，而是通过土地入股分红或坐等土地溢价，成为中上收入阶层，农民收入的提高过程其实是解决社会矛盾、共同进入工业时代的过程。
要解决以租代征问题，关键是让土地产权制度与土地收益权更加明晰，当农民听从中央政府指令并因此从土地中获得了更多的收益，他们就会成为中央政策的自觉维护者，而不是瓦解者。无论刑法民法、公法私法，对于市场主体而言，公平的土地利益分配才是最高原则。除非中央政府的政策可以使农民得到更多的长期收益，否则，我们将看到土地督察部门四处奔走、一个百日行动接着一个百日行动的窘境，因为他们在与人们的逐利本性对抗（2007…09…18）
为何囤地囤个没完
一份房地产开发商囤地10亿平方米的报告，掀起轩然大波。人们在找到房地产开发商无良证据的同时，也对囤地问题的成因表示严重关注。
不仅开发商囤地了10亿平方米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅亿平方米，这样的数字具有爆炸性。 。。
第二篇第一章 土地真相（10）
先不说这份报告的数据过于粗疏，通过计算近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额，得出开发商囤地10亿平方米的结论，而不考虑生地熟地与开发年限的区别，是站不住脚的。北师大金融系有关人士也承认，这个报告采用的数据主要来自国家统计局统计年鉴及上市公司公开的财务报表，“数据方法都不能算是最成型的”。但从这份报告可以得出明确的结论，土地已经成为重要的投资品种，也几乎是最有收益的投资品种，房地产这两年的投资平均收益明显高于股市。
囤地成风的主因是，土地已经成为最值钱的投资品种，一年时间同一区域的土地价格成倍增长不是什么新鲜事。由于住宅土地只能在政府与有资质的开发商之间流转，相当于关起门来给土地定价，囤地者只能在土地储备中心与开发商之间产生，成本最后必然转嫁至终端消费者。
有两大因素在助推地价：一是宏观经济层面的通胀背景。在通胀时代，土地这类实物资产成为最佳保值手段。其实，不仅土地，几乎所有的煤、电、油、黄金、艺术收藏品、古玩等价格都在上涨，只不过由于土地资金动辄数亿，关系到民生，因此受到格外的关注。二是土地供应量受限。土地不是普通商品，可以无限生产，我国要保障18亿亩耕地的红线，对土地实行最严厉的管制，而出于种种利益考量，地方政府推出土地规划性不强，或者推出土地少于计划，因此造成市场强烈的上涨预期。两个因素叠加，形成地王频出、囤地泛滥的情况。
对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主。而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标。一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。
值得一提的是，囤地背后还折射出房地产并购时代的影子。即便以10亿平方米的开发商囤地面积计，如果以“全国多则五六万家开发商，少则四五万家”的口径计算，每家开发商的囤地面积平均为万～万平方米，并不算多，但各家开发商之间资金、开发实力相差悬殊，囤地基本上成为大开发商的游戏，仅碧桂园一家就占据了5％，大开发商兼并小开发商今后将成为常态，垄断为王这一能源市场常见的现象，将在房地产市场上演，这对政府的产业政策而言也许不是什么坏事，对于消费者则未必是佳音。
对于政府来说，土地资源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方经济的半壁江山，国企改制、下岗职工安置等公共投入都指望着企业本身的土地拍卖收入，甚至在上海等地早期的大规模轨道交通等公共设施建设等，也靠土地盘活资产。因此，1996年始创于上海、深圳的土地储备中心制度迅速席卷至全国。虽然国土资源部有关官员与地方政府一再声称，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位，但这几乎是不可能实现的理想，所谓政府土地储备机构就是政府拥有的最大资产的管理者，也是土地市场的实际市场主体。不解决地方政府靠地生财的方式，地方政府储地热情将有增无减；不解决土地交易的资产品拍卖本质，所谓土地储备无非就是土地投资的代名词。txt电子书分享平台
第二篇第一章 土地真相（11）
我国出台了一系列政策打压囤地现象，主要是增加土
