富爸爸大预言-第27部分

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重要教诲之一，就是如果你准备得到不良债务，
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那么，你就不需要什么财商教育和财务报表。他说：“如果你想得到　的仅仅是不良债务，银行家就不会要求你出具一份财务报表。你所　需要的只是购买一个房子、汽车或者办理信用卡，这都只是一个相　当简单的借款申请。但是如果你想得到优良债务，那种能够使你富　有的债务，银行家就会要求你出具一份财务报表。向你借出优良债　务之前，银行家首先要看你的财务报告卡，也就是你的财务报表，　摸清你是否能够聪明地处理自己的优良债务。”
现在，我更加深刻地理解和赞赏富爸爸有关优良债务和不良债　务的划分。我知道，不良债务往往需要负担高额的利息。如果一个　人没有自己的财务报表，银行家就会明白这个人没有多少财务知识，　自然也就要求较高的利息，因为贷款给没有受过多少财务训练的人　需要承担更大风险。然而，如果我去为了一个企业或者房地产投资　借款，银行家就要察看我的财务报表。银行家在冒险以较低的利率　借钱之前，就要看财务报告卡，也就是财务报表。
伉良利息和不良利息
对于储蓄者来说，也是如此。如果你没有接受过扎实的财商教　育，银行家就会尽可能地付给你最低的利息。如果你拥有财务智慧，　就会有很多项目可以蠃得高出好多的利率。其中一个例子就是我在　其前面章节中已经讲过的，一些人得到的是2。名需要纳税的利息收　入，另外一些人得到的是7丨7596免税利息收入。也就是说，低等心　智中的畏惧心理，让储蓄者同样要付出昂贵代价。因而，如果想成　为一只大方舟的船长，你就需要切实掌握优良债务与不良债务、优　良利息与不良利息之间的区别。
必需的教育
注册会计师黛安娜肯尼迪是我的税务策略顾问，也是富爸爸公　司的顾问，她对这个问题有自己独到的看法。针对我们的现金流象
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限理论丨她说：〃如果生活在2象限和3象限，你就不需要什么财务　报表。〃
接着；她说：〃如果你生活在8象限和I象限，那么，制定财务　报表、接受良好的财商教育就是必需的。”她特别强调了　“必需〃这　个词，她说：〃很多时候，法律要求生活在8象限和I象限的人出具　一份财务报表丨却不会向生活在2象限和3象限的人提出同样的要
求。〃
关键在于，《雇员退休收入保障法案》及其后续的修正案，将会　引起数以百万计的美国人从5：象限和5象限转移到8象限和I象限，　同时政府和社会却没有提供与之相配套的财商教育。因为这些人的　中等心智里缺乏财商教育，他们可能会逐步沦落成财务上的囚徒，　被自己低等心智里的畏惧和怀疑所左右。
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分析能方的麻痹
一些人不是好的投资者，因为他们接受了过多的教育，陷入了　分析麻痹的陷阱。他们生活在富爸爸所谓的〃如果……那么〃的世　界，他们总是认为：如果这里出了问题，那么会怎样？如果那里出　了问题，那么又会怎样？在投资领域，〃没有得手〃常常指的是某个　人懂得所有答案，但却最终没有赚到钱。他们刚刚处于投资的边缘，　但是自己的低等心智压制了中等心智，他们也就没有通过投资以进　入真实世界。对于他们而言，最好还是坚持老套的模式：长线投资，　用一定数额美元定期购买投资，投资多样化、多样化、再多样化。　因为他们的畏惧和怀疑控制了自己的心智。
沃伦‘巴菲特说：〃如果你必须经过太多的调查才能明白，那么　一定出了什么问题。”
教育完服畏惧
我自9岁那年就从富爸爸那里接受财商教育，这些教育帮助我　减轻了对投资的恐惧。当然，我的内心恐惧犹存，但是有了这些教　育和经验，我就能够开始打造自己的方舟。在我的生命中，最让自　己惊奇的事情就是自己最终获得了财务自由。过去，我一直梦想着　有一天能够退休，坐在自己的方舟上，轻松愉快地安度晚年。1994　年，当我47岁的时候我完全打造好了自己的方舟。接着，我发现　端坐在自己建成的方舟之上丨整日无所事事丨实在是无聊至极，所　以在1996年，我就开发了训练人们财商的《现金流游戏》。
1997年，在商业合作伙伴莎伦莱希特女士的帮助下丨〃富爸　爸〃系列图书之一的《富爸爸，穷爸爸》正式出版，该书是莱希特　女士在参考我的好多笔记的基础上整理出来的。现在，我们更是前　所未有的繁忙，有时候甚至怀念起过去那段坐在方舟上无所事事的　曰子。即便如此，我还是很高兴能够有机会再为社会做些什么。我
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开发了《现金流游戏》，与大家共享富爸爸的教诲以及从随后的投资　实践中获得的经验，尽管这些投资有的非常成功，有的失败了。但　是，最为重要的是，这些经验教给了我们关于财富的词语并通过使　用这些词语，大家对于金钱和投资的恐惧将会开始慢慢消退。
个案研究
约翰是一家公司的中层经理，他意识到自己随时都可能被降职，
自己的财务安全被老板牢牢控制着。他没有一味在恐惧中等待，决　定一边干着手头的工作，一边开始学习第二专业。
人们热爱的总是健康，而不是药物，他利用业余时间返校学习，　成为一名自然疗法医师。几年之后，他开始行医，并很快赚够了足　以辞去公司职务的钱。今天，他明白自己可能还是要终生工作，区　别在于，现在他可以做自己喜欢的工作，没有人可以解雇他，约翰　预见了自己的未来。可以说，控制了自己的情感，也就控制了自己　的财务未来。
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第14章　我的个人经验
《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生　活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中，　就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。
投资拍四个层次
第一层次：小额交易
在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚　刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像　在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什　么钱，一开始也想从大额投资起步。
实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产　投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。　虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套　这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这　些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一
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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。　从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。
金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美　元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5　000美元，　她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张，　她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。
现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到，　我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带　来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到　利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。　为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行　制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘　那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。
第二层次：大额交易
一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就　可以准备进行较大的投资。
我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小　型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意　味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房　产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到　的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。　也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年　时间。
退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面　就是其他一些大额交易项目。
私人房地产合伙投资公司：我和金喜欢投资私人房地　产合伙投资公司，简称？尺2？。它是我们对这种房地产投资形式的特　定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房　地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。
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下面就是有关的一个例子。在我前面的一本书中；我曾　经写过自己想买一辆5万美元的新保时捷轿车。后来，我没有将钱　浪费在保时捷轿车上丨因为那是负债投资。我和金将手头上的钱与　其他9位投资者提供的资金加在一起，筹集了　50万美元丨并利用一　家银行的抵押贷款，买下了一座小型仓储商场。
那个商场一个月为每位合伙人带来大约1　000美元到1　400美元　的现金流。我不了解别人如何处置这些钱，我和金却在用这些钱支　付保时捷轿车的费用。以后三年，那家商场一直为我们带来现金流，
总共得到了自己当初投资的5万美元丨然后，我们又将这些钱投资　到另外一家私人房地产合伙投资公司。我们还能得到自己的现金流，
而且数额已经上升到每月2　000美元，因为租金上涨了。如果现在　出售那个房产丨我们肯定还能得到10万到20万美元的收益。这就　是一个资产购买负债丨并帮助我们能够提早退休的例子。因为我们　不再用自己的钱投资丨却仍然可以每月得到2　000美元的收益。我　们新的投资收益到底有多少？答案可能就是无限多。
我和金每年投资一两家私人房地产合伙投资公司的项目，平均　现金回报率在1596到25少。之间。如果再考虑到折旧扣除补偿这种并　非真正损失，而是虚拟的现金流，那么，这些投资为我们带来的回　报率就很容易达到50。4或者更多。试想，什么样的共同基金能够做　得这么好呢？
我们喜欢这些投资，因为风险共担，我们利用银行家的钱，投　资的都是房地产项目，每月都可能得到现金流。如果房产升值，我　们得到的资本收益潜力就很大，出售的时候也可以获得纳税优惠。
相反，很多股票和共同基金却不可能提供这些纳税优惠、稳定的现　金流以及财务安全。
我和金最新的私人房地产合伙投资项目是一栋有240个单元房　的公寓大楼，获得了　157。的纳税优惠收入丨那也就相当于获得30　的税前收入。这家合伙投资公司，还有另外三个投资伙伴。
但是，更为重要的是，我们在稍多于三年的时间内，就可以将　自己最初的投资全部收回，同时还能拥有新的房产，每月仍然能得
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到现金流。然后，我们运用同样一笔资金，参与了新的投资项目。
承租者负担多项费用的房地产项目^
这种房地产项目，同样也属于大额交易丨但是又与前面的投　资有所不同。主要的区别就在于在这种租赁方式中，承租者必须负　担全部管理和运作费用。我和金喜欢这种投资的原因很多，主要有：
1丨承租者负担多项费用的房地产项目往往位于很好的商业区，　比如街道十字路口；
2丨承租者往往就是一家上市公司，比如大型药店、快餐特许经　营店、全国零售连锁店等。那就意味着从这些房产投资中能够得到　安全稳定的现金流；
3^承租者负责所有的事情和费用。承租者除了缴付房租之外，
还需要缴付建筑的管理费用、维修费用以及税款。对于那些讨厌经　营管理房地产的投资者来说，这种租赁方式自然是最佳选择。问题　是，这些项目要求投资者必须具有相当的经济实力。
投资承租者负担多项费用的房地产项目，一方面，投资者可以　获得稳定的现金流；另一方面，项目风险较低并且享有很大纳税优　惠。不过，我和金投资这些房地产项目的主要原因，是想拥有街道　十字路口的绝佳商业土地。一旦15年到20年左右丨租赁期结束，　这些位于繁华十字街口的土地就会大大升值。麦当劳成为最富有的　公司的原因之一，并不是它的员工卖掉了多少汉堡，而是因为它们　拥有世界各地十字街口最好的地段。
在2000年股市危机之前，我的一位朋友提早退休，拿到了　300　万美元的401（10退休金。他用100万美元购买了一家著名的汉堡特　许专营店的承租者负担多项费用的房地产项目。他没有贷款，直接　拿出100万美元后就退休了。他的100万美元的投资丨为自己带来　了　8』^的年收益；也就是获得8。5万美元税收优惠的现金流，而且　每5年还要上涨一次。也就是说，这种8。596的税收优惠收益丨就相　当于每年从股市获得1796的税前收益。
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区别在于，因为不论股市涨或跌，他都可以从自己的投资中获　得好处，所以他可以高枕无忧。他的银行账户中每月都可以收到一　笔款子#等到20年之后丨他将拥有自己的一块价值很高的房产，这　些房产还可以由子孙们继承。尽管8。596的收益对我来说不算一个很　好的结果，但是对于他来说却是一个明智、安全的收入。我不是十　分了解他如何处理退休金中其余200万美元的，我想大多可能用来　纳税和买游艇了。
如果你对于股市的涨跌感到厌倦，向往去了解那些富人如何感　觉到安全，那么，就驾车去一个繁华的十字路口，寻找附近的商业　建筑吧。机会往往就在那些只有一位投资者的建筑（包括药店、超　市、快餐专营店）上面，这些投资者往往没有企业，他们只是拥有　那座建筑，常常也包括地皮，没有管理企业或经营财产的苦恼。每　个月，当无数人盯着股市涨跌变化的时候，承租者负担多项费用的　房地产项目投资者却悠然自得，他们的