富爸爸财务自由之路-第21部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
4．现金流
虽然不动产价格下降，但是，租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款， 更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价 格上涨时，我能够出售这些不动产，虽然我负债很多，但是这永远不会伤害到我，因为租金远远 高于贷款成本。
5．成为银行的机会
不动产使我成为一家银行，某种我从1974 年起就一直想做的事情。
成为银行，而不是银行家
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我描写了富人如何挣钱，并经常扮演银行家的角色。下面是 一个简单的例子，几乎每个人都能理解。
比如说，我发现一所价值10 万美元的房子，但仅用8 万美元就买下了它（l 万美元的押金和我 的7 万美元的抵押贷款）。
接着我做了一个房屋出售广告，报价是10 万美元，这是一个评估价，并用了一些充满魔力的 广告词：“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付，轻松每月支付。”电话铃响 个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出，具体方式由你所在的国家决定。简单地说，就是 我接受10 万美元的借据后，卖了这所房子。这笔交易如下图所示：
我的资产负债表显示：
买方的资产负债表显示：
然后，这笔交易在产权转让监督事务所注册，该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个 人在这笔10 万美元交易中赖账，那么我只须取消合同，把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻 松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。
净收益是我的资产项增加了3 万美元，为此我收取利息，就像银行从它的贷款中获得利息一样 。
我开始成为银行，并且我热爱它。如果你回忆上一章，富爸爸说：“当你借债时，你要小心 。如果你个人借债，要确保数额小；如果你借大额债务，要确保别人能够替你支付。”用象限右 侧的语言说就是我化解了我的风险，我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏 。
这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不 可思议的话：“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是，许多大的商业建筑恰恰 是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行，但是很多时候他们并不通过银行。
未储蓄的3 万美元储蓄
在上一章中，我写了为什么政府不给人们的储蓄提供税收优惠。并且，我怀疑是否是银行会 要求政府这样做，因为你的储蓄就是银行的负债。美国的储蓄利息率很低，就是因为银行不想让 你从储蓄中获得好处。因此，下面这个例子就是扮演银行，不花大力气增加你的储蓄的一条途径 。3万美元带来的现金流表示如下：
关于这个图，有几件有趣的事情：
1．我决定这3
万美元的利息率是10％。现在大多数银行的储蓄利率不超过5％。因此，即使我 用我自己的1 万美元做了首期支付，当然这是我尽量不做的事情，其利息仍要高于银行付给我的利 息。
2．我还创造了以前不存在的2
万美元3 万美元收入—1万美元首期支付）。这就像银行……创 造资产，然后对此收取利息。
3． 这2 万美元是免税的。对于“E”象限中的一般人来说，几乎要挣4 万美元的工资才能留下
万美元。雇员挣得的收人是五五开，政府通过扣除的方式在你见到它之前就已经拿走了收人的50％ 。
4．所有的财产税、维修费和管理费用现在都由买主支付，因为我把财产卖给了他。
5．还有更多。在象限右边，很多创造性的方法被用来从一无所有中创造金钱，只要你扮演的 是银行的角色。
像这样的交易总共只会花1 星期到1 个月的时间。而对于大多数人，要花多长时间才能挣到4 万 美元，以便他们在扣除税收和其他有关支出后，能够留下2 万美元的净收人呢？
收入流被隐藏起来
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我曾简略描述了富爸爸经营公司的方式：
1．资产保护。如果你很富有，人们倾向于通过法律手段拿走你的东西。这就叫“寻找深口袋 的人”。富人在他们的名下通常没有任何钱，他们的资产被放在信托行和公司里以寻求保护。
2．收入保护。通过你自己的公司接受来自资产的收入流，可避免政府通过正常渠道从你手中
拿走很多收入。
有一个残酷的事实：如果你是一位雇员，过程就会如下：
挣钱—→被征税—→花钱作为雇员，你的收人被征税，甚至是在你拿到工资单之前就已通过 扣除的方式被拿走。因此如果雇员每年收人3 万美元，在政府征税完毕后，就只剩下1．5 万美元。你还必须用这1．5 万美元支付你的抵押贷款。（但是至少你可以得到对抵押贷款利息支付的税收 减免……这也就是银行劝你买更大的房子的原因。）
如果你通过公司实体获得收人流，过程就会如下：
挣钱—→花钱—→被征税你最初投资创造的3 万美元，已通过公司渠道流人，但你能够在政府 征税前“花费”很多收人。如果你拥有企业，你可以制定规则……只要它与税法相一致。
例如，如果你制定规则，你可以在公司的规章制度里写进：
儿童抚养费是雇员收人的一部分。公司可以用税前收人每月支付400 美元的儿童抚养费。如果 你用税后收人支付，你必须挣到800 美元的税后收人才能去支付相同的儿童抚养费。这种规定是长 期的，且是具体的，以便企业主能够抵销一些雇员无法抵销的费用，甚至某些旅行费用可以用税 前收入抵销，只要你能证明你在旅行中进行了商业活动（例如，召开董事会议）。退休计划对于 业主和雇员来说在很多情况下也是不同的。但我想强调的是，你必须遵守使这些费用能得到抵减 的规章制度，利用税法规定合理避税是可能的，但是不应该触犯法律。
我要再次重申的是，能利用这些规定的关键是你的收入来自哪个象限。如果你的收入是作为 公司雇员挣来的，并且这家公司不由你拥有或控制，那么除非违法，否则没有什么收入或资产保 护措施是可以为你提供的。
因此，我建议如果你是一名雇员，请继续你的工作，但是你要开始在“B”或“I”象限多花 些时间。你的快速通向自由的路途必须要经过这两个象限，感受更多财务安全的秘密需要在不止 一个象限中进行操作。
第九章
当银行，而不是银行家（下）
自由的土地
几年以前，我妻子和我想购买一处地产以远离令人发疯的人群。我们急切地购买到有高大橡 树和一条小溪穿过的几英亩土地，我们想开始享受隐居生活。
我们发现了一块地，面积为20 英亩，价格是7．5 万美元。卖主愿意接受10％的首期支付和
％的利息率。应该说这是一个公平的交易，问题是这桩买卖违反了富爸爸教给我的债务规则，即 ：
“在你借债时要小心。如果你个人借债，要保证数额较小；如果你借大额债务，你要保证有 人为你支付。”我妻子和我放弃了这块价格为7．5 万美元的土地，继续寻找更合适的机会。对我 们而言，7．5万美元意味着较大的债务，因为当时我们的现金流如下图所示：
所以我们必须要记住我富爸爸的规则：
“如果你负债并且承担风险，那么你应该得到支付。”但是，如果我接受了这次交易，那么 在这次交易中，我借他和承担风险后，还要为此做出支付。
大约1 个月后，我们发现了一块更为美丽的土地。面积为87 英亩，有高大的橡树和一条小溪，还有一所房屋，总要价为11．5 万美元。我愿付给卖主全价，如果他愿意满足我的条件……而他的 确这样做了。为了缩短这个漫长的过程，我们花了一些钱装修房屋，并把房屋连同30 英亩的土地 以21。5 万美元的价格卖了出去，方式依然是“低首期支付，轻松每月支付”，剩下的57 英亩土地 留给了我们自己。
下面就是我的平衡表显示的这次交易的进行情况。
新主人非常兴奋，因为这是一处非常美丽的住所，而且他几乎不用进行首期支付就可以买到 它。
此外，他是用公司的名义购买的，这所房屋被作为职员的共同休憩场所。为此他可按购买价 对该公司资产进行折旧，同样也可以扣除维修费用。此外，他还能够税前支付利息，他的利息支 付多于我的利息支付。几年后，他出售了一部分公司股票，还清了欠我的贷款，而我，反过来， 还清了我欠银行的贷款，还清了我的债务。
用这额外的10 万美元利润，我能够支付土地和房屋的财产税。
实际结果是零负债、一些利润（1．5万美元税后利润）和57 英亩美丽的土地。你得到了你想 要的东西，同时还获得了收人。
现在，我的平衡表这样显示这次交易：
首次公开发行
首次公开发行（initial public offering，IPO）。通过股票发行使一家私人公司公众化， 也是基于相同的原理。虽然用语、市场和参与者不同，但是潜在的基本原理是一样的。当我的机 构变成一家公司上市时，我们通常从一无所有中创造价值。虽然，我们也尽力使它基于公平市场 价格的准确评价之上。我们把股票投放到公开市场，这种股权不是卖给一个人，而是要卖给几千 个人，使他们成为公司的股东。
经验的价值
这是我推荐人们在进人“I”象限之前先在“B”象限工作的另一个原因。无论投资不动产、 企业、股票还是债券，都需要一种潜在的“综合性的”商业意识，这种意识对于成为一名成功的 投资者来说是必要的。一些人有这种综合性意识，但是很多人没有。主要是因为学校把我们培养 成高度专业化的人材，而不是综合性的人材。
还有一点，对于那些考虑进入“B”或“l”象限的人，我建议开始时要小规模……并且要花
点时间。当你的信心和经验增长时，再去做更大的交易。记住，8 万美元的交易与80 万美元的交易 之间的惟一区别是一个零。完成小额交易的过程与完成一个价值几百万美元的公开买卖的过程几 乎是完全相同的，只不过后者涉及到更多的人，更多的零和更多的乐趣。
一旦一个人有了经验和良好的声誉，他将花越来越少的钱去做越来越大的投资。很多次，我 不用任何钱就可以挣很多钱。为什么呢？经验是可贵的。就像前面陈述过的那样，如果你知道如 何用钱挣钱，那么人们和钱就会拥向你。我的建议是：小规模地开始并利用好自己的时间，记住，经验比金钱更重要。
简单且容易
理论上，象限右侧的数字和交易是非常简单的，无论我们谈论的是股票、债券、不动产还是 企业。在财务领域运用自如仅意味着能够用不同的方式思考……从不同的象限角度思考和充满勇 气地按不同的方式做事。对于我而言，一个对这种思维方式还很陌生的人必须经历的最艰难的事 ‘清之一就是，会有无数的人对你说，“你不能那样做”。
如果你克服了那种思维限定，并遇到一些会对你说，“是的，我知道怎样做这件事，并且我 很高兴教给你”的人时，你的生活将变得很容易。
法律
本章开头我介绍了1986 年的税改法案。虽然这是一次意义深远的规则变更，但是它决不是最 后的一次法规变动。我只是用1986 年法案举例说明某些规则和法律的巨大影响力。如果一个人想 在“B”或“I”象限中获得成功，那么他或她需要了解市场和影响市场的所有的法律上的变化。
今天，在美国，有10 万多页的税法条例，这还只是国内收入署部分。联邦法律总共有120 多万 的法律规定。一个人需花2．3 万年的时间才读完整个美国法典。此外，每年还会有更多的法律产 生、删除和变更。仅仅跟上这些变更就不只是一份全职工作能做完的。
每当人们对我说“那是违法的”，我只是反问他们，他们是否读过美国法典的每一行。如果 他们说“是的”，我会慢慢离开，退回到门口，因为永远不要相信自认为知道每条法律的人。
要想在象限右侧获得成功，需要5％用眼睛和95％用大脑观察事物。了解法律和市场对于财务 成功是至关重要的，财富的巨大转移通常发生在法律和市场变化时。因此如果你想让这些变化为 你的利益工作而不是针对你，那么小心警惕是很重要的。
政府需要你的钱
我相信纳税的合理性，我也知道政府提供了很多重要并且关键的服务以便维护一个运作良好 的文明社会。遗憾的是，我认为有些时候政府管理不善，机构过于庞大，说了太多不能信守的承 诺。
当然这不是今天坐在办公室里的政客们和法律制定者们的过错，因为我们今天面临的大多数 财务问题是60 多年前由他们的前任们造成的。今天的法律制订者正在尽力处理这些问题和寻找解 决方法。不幸的是，如果法律制定者们还想呆在办公室里，那么他们就不能告诉大众事实真相。 如果他们讲真话，他们会被抛出办公室……因为大众仍然依赖政府为他们解决财务和医疗问题。
但是政府做不到，政府的能力正在变小，而问题正在变大。
同时，政府将不得不征更多的税……即使政客们许诺说不会这样做。正因为如此国会通过了1986 年税改法案，以取消税收漏洞并收缴更多的税收。在接下来的几年中，我们的政府不得不开始多
征税，以信守多年前的一些承诺。这些承诺包括医疗和社会保障、付给几百万联邦工人的联邦津 贴等。大众现在可能不会意识到将会发�
