房价之谜-第9部分
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设，建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构，对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制，以防止价格泡沫的生成。（5）必须通过立法和制度设计，构建面向中低收入者的住房分类供应制度，以解决住宅市场供给结构失衡等问题。（6）应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制，探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式，确保住宅建筑质量等。
吴群、高慧琼以南京市为例，探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理。研究结果表明，土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给，与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为，供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源。供求关系是房价变化的主要因素和决定因素，房地产价格形成主要遵循非价值价格理论，生产成本（地价等）只是房地产价格的构成要素，对房地产价格的作用是有限的 。
在研究房价与地价的关系问题上，袁申燚、蔡明超主要利用Ganger因果检验分析上海的房价和地价之间的影响关系。实证结果表明，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响并不明显 。曾向阳、张安录以武汉市为例，探讨地价与房价的因果关系。研究结果表明，在短期，武汉市房价与地价互为因果，其中地价是房价的Granger原因的程度更大；在长期，房价与地价之间没有显著的因果关系。冯邦彦、刘明通过Granger因果关系检验方法对1998…2005年间的“普通住宅销售价格指数”和“普通住宅用地交易价格指数”的季度数据进行实证分析，得出了房价上涨拉动地价提升的结论 。严金海采用四象限模型、Granger因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行的研究，并对进一步规范房地产市场秩序，理顺地价和房价形成机制等提出了政策建议。研究结果表明，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响；与协议出让方式相比，土地“招拍挂”出让通过促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，在显化土地价格的同时，降低了地价对房价的影响程度 。 电子书 分享网站
房价理论（5）
城市土地储备制度是城市土地制度的一项创新，李品、李世平针对当前我国一些城市地价与房价大幅增涨这一社会现象，从实施土地储备制度入手，分析土地储备制度对我国房地产业发展的影响，并提出了完善土地储备制度的对策建议 。毛中根、林哲认为，以行政划拨和有偿使用为主的我国城市土地供应机制具有许多不足之处。实施土地收购储备制度有利于政府垄断土地一级市场，有利于政府对房地产市场的宏观调控从而保证房地产市场的健康发展。实施土地“招拍挂”出让制度后的一个事实是土地的价格上涨了，但高地价并不是高房价的全部原因 。
张小武、朱道林在分析我国土地出让制度变迁基础上，通过对土地招标、拍卖、挂牌出让制度实施以来沈阳地价、房价关系以及房地产开发利润的实证分析，表明：（1）土地“招拍挂”制度未引起地价上涨，也不是沈阳市房价上涨的原因；（2）政府收取的土地出让金占房价比例较低；（3）沈阳市房地产平均利润率较高，中高档商品住宅项目利润率高于普通商品住宅 。曲波则认为，近年来，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和土地出让方式是无关的。无论是协议出让还是“招拍挂”，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。这种形式上的改革，充分体现了公开、公平、公正的原则。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低 。
况伟大通过构建一个线形城市的住房市场和土地市场模型，分别就Cournot空间竞争和规制情形，探讨了房价和地价关系。基本结论是：规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系；房价与地价Granger因果关系检验表明，短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Granger因。因此，要将房价降下来，短期内，一方面应增加土地供给，另一方面应控制房价和地价过快上涨；在长期，主要应抑制地价的过快上涨 。中原研究了发达国家地价与房价关系，认为由于不同国家和地区的人口密度、宏观调控政策的不同；各地区地价占房价的比重相差比较悬殊，从20％到80％不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。美国地价占房价的比例较低，长期徘徊在20…30％之间，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比较高，约占房价的50…70％ 。
国内研究综述
综上，从国内研究概况来看，目前的研究成果有以下几个特点：
一是大多数研究成果都是建立在古典经济理论及新古典理论体系中，用供求函数来分析商品的均衡价格。
二是存在一定的局限性，定性分析多，定量分析少。
三是缺少全面系统的研究成果。对房地产价格的研究多数又集中于估价理论，大多是从不同的角度就某一问题进行分析，比如从成本构成、市场供求关系、经济发展、收入水平（如房价收入比指标）、投资性购房和自用的比例关系、一级市场和二级市场的关系等方面，大多不具有系统性。对于更一般状态下的房价形成及波动规律，国内还缺少全面系统的研究。
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房价评价体系
住宅产业评价指标研究的发展阶段
国际上关于住宅产业评价指标的理论研究主要是从20世纪中期才开始。
第一阶段：主要是以住宅生产为主的住宅经济指标。这一阶段各国在经济发展中，追求GDP的增长为基本甚至是唯一的目标。住宅产业评价指标侧重于生产性指标，如建设总量、投资总量等。一些住宅经济指标本身既反映住宅建设成效，又反映居住质量，如住宅建设套数、每套住宅平均面积等，部分地兼顾了对居住质量的描述和统计。
第二阶段：开始意识到单纯追求经济增长并不能解决社会发展问题，必须实现经济与社会相协调的发展，与该发展观相适应的住宅指标的代表性研究是1961年联合国推出的反映人居状况的住宅统计指标。
1961年在日内瓦，联合国社会项目统计部的行动委员会提出了一些尝试性的住宅指标，这次研究的住宅统计指标主要考虑各国普遍适用的指标。基本指标包括：有住所人口的百分比（衡量居住在传统意义上的永久住宅的人口比例，衡量住宅的可用性）、单位房间居住三个或三个以上人住宅的百分比（一套每间居住三个或三个以上人的住宅被认为是过度拥挤）、在住宅中或住宅外100米有自来水住宅的百分比（有保证的水源供给关系到传染病的预防和居住者的清洁和舒适，提供尽可能多的有自来水保障的住宅是住宅政策和公共健康政策的基本目标之一。）、有卫生间住宅的百分比（是预防传染病的基本要求），等。这些指标反映了住宅状况中普遍存在的基本生活需求要素。此外，该研究除了基本指标外，还提出了一些辅助指标。
第三阶段：20世纪90年代以来，国际社会越来越重视经济、社会与环境相协调的可持续发展。与此相应的住房统计研究以联合国人居中心1990年的《住房指标调研研究》为代表，提出了有广泛性的44个住房指标，并推荐12个最重要的住房指标。
1988年联合国大会通过的《2000年全球住房发展战略》，要求世界各国政府应在住房上实行战略转变，从扮演住房的提供者的角色转变为住房建设的推动者。据此，1990年10月，联合国人居中心与世界银行共同发起组织了全球52个国家（地区）的专家，开展了题为《住房指标调研项目》的国际合作。目的在于探求建立监控世界各国住房部门各项活动的综合指标体系的方法、步骤、内容，其成果要能为各国政府制定一套有统一的规定定义，可在国际范围内进行对比比较，客观反映住房部门全面活动的统计计算指标体系。该调研提出44个住房指标：
表2…1：1990年联合国住房调研的住宅统计指标体系
一、社会经济背景 二、住房价格
1、人均GDP 6、住房价格与收入比
2、城镇化水平 7、房租与收入比
3、通货膨胀率 8、住房价格上涨
4、国家金融深度 9、市场下渗
5、城市人口
三、住房金融 四、业权
10、住房信贷业务 15、自用住房
11、信贷与价值比 16、公有住房存量
12、抵押与基本利率差 17、等内住房
13、抵押与存款利率差 18、违章住房
14、抵押贷款偿还滞后率 19、无家可归者
五、住房质量 六、住房市场动力
20、人均住房面积 26、新住户生成
21、人均住房房间数 27、住居流动
22、每住房单元的住户数 28、空房率
23、自来水供应率
24、上班交通时间
25、永久性结构
七、住房生产与投资 八、住房建筑
29、住房生产 33、建筑造价
30、住房投资 34、技术比率
31、工业集中 35、建筑周期
32、建材进口率
九、居住用地开发 十、法制环境
36、土地开发因子 40、最小建筑地块
37、土地转换因子 41、可出售土地的比率
38、人均基础设施开支 42、管制房租的范围
39、城市密度
43、建筑许可的拖延
44、断绝抵押品赎回权的拖延
同时，该报告建议在世界各国推广以下个指标：
（1）价格指标：住房价格与收入比，房租与收入比；
（2）数量指标：住房生产、住房投资；
（3）质量指标：人均住房面积等；
（4）需求指标：住房信贷业务；
（5）供给指标：技术比率，人均基础设施开支；
（6）服务指标：安全饮用水与环境卫生，住户能源（电气/燃气/燃料/可再生能源）。
中国关于住宅产业评价指标的研究起步较晚，主要是在上世纪90年代以后，根据研究内容的侧重点不同，1998年以前的研究突出以住宅生产为主的住宅经济指标；随着住房分配体制的改革，居民对住房的需求从数量型向质量型转变，1998－2004年住宅产业评价指标研究的侧重点转变为对居住环境质量指标及住宅市场运行指标的统计研究；2005年以后，住宅产业评价指标研究的侧重点转向对住宅经济、居住质量、环境卫生的全面统计，强调经济、社会、环境和资源的可持续发展，建设节能、节地型住宅和资源节约型环境友好型社会，强调增长数量与质量的统一。
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住房价格评价指标（1）
（1）房地产价格指数
房地产价格指数是动态描述一定区域内一段时间各类房地产，如商业、住宅和工业价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数等。
房地产价格指数通常被用来反映不能直接加总的社会经济现象对房地产价格所引起的总体综合变动态势。房地产价格指数由一个个市场调查的数据构成的，这些数据来自不同地点的楼盘，时刻记录着市场行情波动轨迹，形成一幅市场行情气象图，因而定量地研究指数运行轨迹并做出描述和预测，对于研究房地产市场具有极其重要的作用。由于房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素，对于市场行情的波动具有直接、及时的表现，从而成为了准确、系统描述房地产价格运动规律的主要经济指标。
房地产价格指数一方面充当价格机制中的风向标，反映价格波动的幅度，利用价格指数反映市场的供求状况。价格指数上升，说明供求趋紧，价格指数下降，说明市场供求趋缓；另一方面房地产价格指数可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。在房地产价格指数的实际运用过程中，房地产价格指数既可以反映城市或地区的房地产市场整体行情变化，也可以反映不同物业类型变化情况；房地产指数的变动轨迹与其他商品价格指数或GDP的变化的比较分析，不仅能够反映出房地产市场的周期轨迹，为研究宏观经济周期提供了重要的数据，也是经济景气状况分析和预警研究的基础。房地产价格指数用于指导业界活动，同时也是影响消费者行为和预期的重要参考。
（2）房价收入比
房价收入比是一个反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅房地产市场的供求关系的一个指标。
联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。国内关于房价收入比的定义五花八门，大致有模糊型和精确型两种。房价收入比的模糊型定义为：一套中等水平住宅的市场价格（元/套）与中等水平的居民家庭年收入（元/年）的比例；而其精确型定义为：平均每套住宅的市场价格（元/套）与平均每户居民家庭年收入（元/年）的比例。
房价收入比简洁、有力地说明了居民的住房支付能力，即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。举个例子来说，一个地区买一套房子要花40万元，平均家庭年收入是8万元，则房价收入比为5；另外一个地区买同样的一套房子也要花40万元，但平均家庭年收入是4万元，则房价收入比为10。显然，前一个地区的居民会对房价更满意一些。当�
![[戚顾]江山风雨之谜案封面](http://www.8btxt.com/cover/28/28022.gif)