房价之谜-第5部分
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（3）深化土地使用制度的改革。在2008年“两会”上，十一届全国政协委员、中科院地理科学与资源研究所研究员梁季阳主张以渐进式的管理制度改革来改变目前的土地管理现状。民进中央常委、清华大学教授蔡继明教授主张；以改革土地所有权的方式，让农村建设用地进入流转市场。民革中央提交《关于修编我国第三轮土地利用总体规划的若干建议》的提案中；土地修编的迫切性被提到首位，民革中央建议出台《土地利用总体规划法》，真正使“土地利用总体规划”的定位、编制、修编或修改、规划管理和实施等步入法制轨道。
（4）加强城市建设和房地产领域的立法。2008年3月，由300余位博士联名向十一届全国人大代表发出公开信引出的议案，两会期间被递交全国人大。来自山东的全国人大代表杨伟程带着这300余位博士的心声，建议加紧制定住宅法。杨伟程坚信，住宅*列入本届全国人大立法规划，毕竟随着房价居高不下，中低收入群体的住房保障问题更加突出，立法已到了“迫在眉睫”的地步。 事实上，近年来包括《物权法》、《城乡规划法》等一系列法规的制定和颁布对于加强和规范城市建设和房地产业的发展都起到了积极的作用。
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炒房团、外地人买房与房价（1）
近年来，房价离奇上涨与我国房地产市场出现的另一种特殊经济活动有关，那就是各地不断涌起的的“炒房”运动。许多城市的房价都是在炒房团大举出动、光临该市之后而直线上涨的。可以说“炒房”是推动房价上涨的重要助推器。
1、炒房是推动房价上涨的助推器
自2001年起；在北京、上海、杭州等一些大型城市的售楼处，经常会看到一群驾车而来的外地人。他们总是统一决策，相依而买，动辄就是几十套、上百万。这些人就是推动中国炒房热潮、引领随后各地炒房大军的始作俑者，来自温州的“炒房团”。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。
温州炒房团的特点是乘虚而入，逢低大量吸纳房产，然后高位出仓，他们的购房目的很简单，决不为自住，而是单纯的作为投资，通过团体协作的力量，炒高价格进而转手倒卖。随着温州人集体到全国各地看房、购房的现象日益普遍； 媒体开始对“温州炒房团”大肆报道；温州人也找到了自己的同盟军。深圳、山西等省市中也有不少人在现实利益的驱动下，组成了自己的炒房团。
一般来说，房价的上扬表明该地区的楼市交易活跃，购销两旺，可炒房团所引起的房价上涨却并非如此。上海的房价2003年的涨幅超过了24％（据建设部统计，2003年中国的房价稳中有升，全国商品房价格平均涨幅为）。上海成为2003年中国房价涨幅最大的城市，每平方米均价达到了5118元，上海的平均房价第一次超过北京，成为中国房价最昂贵的城市。但同时上海仍留下了多达779万平方米的空置房卖不出去，占压的资金超过了389亿元，这还没有计算上海房地产的624处烂尾楼，以及因此所占压的多达1000多亿元的资金。数据表明，当年上海的楼市交易活跃程度与房价上涨幅度并不成正比，而可能与房价的人为炒作有关。
2004年起，炒房团的足迹开始由东向西、由沿海向内陆扩展。来自武汉市房产部门的数据显示，2004年购房者中90％是本地人；2005年这一比例降至71％；2006年，外地人在武汉买了3万多套房子（占比超过三成）；截至2007年6月，当地人购房比例进一步下降到。与之对应，2004年四季度武汉住房均价为2667元/平米，一年后这个价格变成了3345元/平米，2006年又升至3622元/平米。2007年6月，据统计，武汉市新住房均价已达4186元/平米。
温州炒房团的人员可能来自于各个行业。包括大大小小的专业炒房户、企业主、开发商、政府官员等等。一向以精明著称的温州人自然熟谙此经营之道。他们不仅胆大，而且心细，每次出手之前不仅要分析环境因素对房地产升值的影响力，还会分析基础设施、市政规划等等因素是否扩大了房屋的升值空间，有时甚至还会去了解当地人的生活水平以及人员工资等等。一个炒房团里一般会有一个领头人。当他看中了某地某个楼盘后，就会回来向大家作推介，最后统一委托办理，以庞大的队伍来增加和开发商谈判的筹码，获得最优惠的价格。下单迅速，团体购买，出手大方，快进快出，富有视觉冲击力。这就是外界对温州炒房团的整体印象。当然这些炒房者并不全部依靠自有资金，而大部分是依靠银行贷款。由于这些炒房者的前身多为工厂主、商人，因此已与银行建立了良好的合作关系，一般只要能出示自己的收入证明（温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明），开发商都能帮购房者从银行轻松贷出款来。
炒房团、外地人买房与房价（2）
对于炒房行为，开发商却持与学者和民众不同的看法，他们认为外地人会为楼市带来大量资金，活跃市场，是不可忽视的购买力，不应该受到政策的限制。部分城市由于房地产市场发展的相对落后与其他大中城市在房价上形成落差，从而形成了获利空间，吸引外地投资者前来购买，这属于市场化的行为取向，因此没有必要限制外来购买力。更有开发商认为，如果炒房团大量购进的是别墅等高档住宅，则不会影响当地普通住宅的价格，从而不会给普通消费者的自住消费带来重大影响。
2、禁炒
随着炒房运动的逐级升温，各地政府也认识到了问题的严重性，看到了炒房对于房地产市场以及普通消费者利益的侵害，各地房价由于炒房团的作用而过快增长，炒房往往与未建先售、捂盘惜售、发布虚假信息等违规行为相伴而生，特别是一些中介公司违反规定，囤房吃“差价”，充当“炒房”先手。“炒房”还扩大了放贷量和银行的金融风险。因此，自2003年下半年年起，许多地方政府颁布了禁炒令，开始了反炒房运动。
2003年9月15日，杭州市政府常务会议通过了8项新的房产措施，内容包括对二手房交易征收20％的个人所得税，增加期房转让契税、增强租赁房税收征管，对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率（即所购买或交易房屋如果单价在1万元以上或单套面积在300平方米以上的就要缴纳3％的税率。）。同时对按揭买房的首付比例由20％提高到30％～40％，对买第二套房产、高档住宅不再执行房贷优惠利率。这些措施大大提高了炒房的交易成本。新政策于2004年1月1日起正式实施。
2004年4月1日南京市正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，南京“禁炒令”的要点在于：
第一，严格商品房销售管理。未领取商品房预售许可证的房地产开发项目、房地产开发企业不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金和预付款。
第二，公示商品房房源信息。房地产市场管理部门在房地产开发项目取得商品房预售许可证后10日内，将许可销售房源信息在南京市房地产信息网上向社会进行公示，并按照契约登记情况及时调整未售房源信息。
第三，禁止炒房买号。房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须实行实名制，认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明；未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购，认购后不得更改购房者姓名；认购协议签订两周内，房地产开发企业与购房者必须签订商品房买卖契约。
第四，期房限转。已办理了预售登记的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。对确系直系亲属间更名或同户籍成员之间更名的，经合同双方同意，须提供户口簿、结婚证或户籍管理部门的证明，报房产登记部门审批后方可更名。
同时，南京房管部门有关人士表示，该政策只是打击期房投机，并不禁止“付完首付、房屋交付后再转让”的正常投资。
面对全国各地抑制炒房以及相关舆论的压力，温州市委宣传部应市政府的要求，向温州各媒体下文，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，并限制发布相关的广告进行宣传或炒作。但也有该市政府官员表示，投资者买卖房产是市场行为，进行集体投资也是市场经济的产物，政府一是无权进行干预；二是即使干预也很难有什么实际效果，况且，这不符合法律程序。政府所能做的，一是尊重市场；二是进行理性的引导。
2005年4月30日建设部、发改委等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定了自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让期房行为都将禁止。7月，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。最终给“炒房”行为下达的“国家禁炒令”。
随后，各地方政府陆续出台了一系列措施。以北京市为例，在2005年、2006年、2007年连续三年开展对房地产市场的大整顿，规范市场秩序和开发商行为，2004年4月，就规定房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金；2005年6月开始对购买不满5年的二手房转让开征营业税和所得税，2005年12月对房屋销售实行网上签约，2006年北京市建委建立了房地产交易管理信息系统，对二手房交易实行网上签约。2007年北京市建委又出台政策，实行房屋中介资金须分账户管理，即风险准备金、客户交易资金与自有资金分账户管理，金融机构对资金实行第三方监管，对于租赁时间长的承租人，必须采用银行代收代付租金方式。2008年市建委又发布《关于建立房地产市场动态监管信息平台的通知》。要求市区县建委、房管局相关管理部门通过监管平台整合房地产市场动态信息，加强对房地产市场违法违规行为的日常监管，并定期在北京建设网发布。
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外商投资房地产风起云涌
目前，中国房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2005年外资房地产企业的实际投资规模为亿美元，占全部行业实际利用外资的9％。2006年一季度，实际使用外资金额亿美元，同比增长，占比上升到。从房地产销售市场看，外资境内购房增长态势也十分明显。2005年外资结汇购房亿美元，比2001年增长倍。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产资金结汇亿美元，增长。
在外资购房中，海外基金批量购买高档楼盘情况较为突出。例如，2006年4月上海市；来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼；价格在6亿元左右；摩根士丹利继2005年收购锦麟天地之后； 又收购了位于世纪公园的四幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓；两个项目总计400套公寓左右；成交金额达到15亿人民币；位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的四幢办公楼也分别被两家外资基金纳入囊中；商业市场上；摩根士丹利收购了位于金桥的商业地块项目——埃蒙顿假日广场；该商场将建成为开发面积达12万平方米的大型购物中心。
2006年6月渣打直接投资有限公司宣布对即将赴港上市的世茂房地产控股公司投资5000万美元，共同参与本次投资的还有摩根士坦利房地产投资基金。7月世茂房地产（）于港交所挂牌上市，此次发行亿股；集资亿亿港元。据渣打投资大中国区总裁陈凡称，世茂仅仅是渣打直接投资有限公司在中国房地产领域投资的第一个项目，随后；渣打直接投资不仅要对成熟的大型房地产公司进行股权投资； 还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。
除了渣打；众多外资对内地房地产都有着浓厚的兴趣。来自荷兰ING集团的数据显示；其在内地管理的物业价值已超过2亿美金。而麦格里集团、凯德置地、美林集团等均有一定规模地涉足中国房地产市场。
分析近几年外资大规模地进入我国房地产市场，主要原因来自于两个方面：一是近两年中国房地产市场的透明度逐渐加强；从而吸引外资更多地进入了我国房地产市场；二是外资对于人民币升值的预期造成更多的“热钱”注入。外资流入房地产的渠道通常可以分为直接投资和间接投资流入两种方式，具体有以下途径：
第一，非居民机构和个人投资房产。以自购和包销方式买入房产为主，细分又可概括为两类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，通常为成熟物业，收取租金盈利。这种购买相当接近于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。
第二，通过外国直接投资方式进入中国房地产。这种方式又细分为两类，第一类是外资直接在华设立房地产开发企业，第二类是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式介入境内房地产市场。
第三，境内外资银行发放开发贷款和个人按揭贷款。
第四，通过外债等方式进入房地产行业。外资通过外债等非FDI方式进入房地产，其行踪隐蔽难测。不过，其大体运作手法仍可以�
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