房价之谜-第4部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
侠碜》啃枨螅恢醒胝贤木用窈侠碜》啃枨蟮谋曜加Ω檬牵海�1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；（3）套型面积标准为：当地平均居住水平。
关于住房保障制度的论争（1）
2007年面对再次飙升的房价，南京市政府动用行政手段调控房价，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。
据统计部门数据，2007年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11．5％，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9．2％，位居全国第6。房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，对房价进行调控。此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”，其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8％，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5％。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。此外，还规定，‘尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格’，即‘只能降不能涨’。
这3个文件一出，立刻引来对立的两种观点，老百姓拍手称快，开发商却公开叫板，认为政府管房价是“开倒车”。北京华远集团总裁任志强在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。南京市某房产老总说，物价局规定开发商利润率为8％，而税务局多年来一直按20％的利润率来预征楼盘税收，很显然，物价局与税务局自相矛盾，对开发商来说是不公平的。一些房产开发商认为政府该做的是减缓地价上涨速度、抬高房地产准入门槛、“一房一价”不能从根本上解决市场供不应求的状况，物价部门人力物力有限，也未必能对每套房价进行准确的审核，因此，从市场状况和实际操作层面看，其实施效果未必乐观。
但一些专家学者则认为，政府动用行政手段调控房价，在其他市场经济国家并非没有先例，美国政府从1930年介入住房问题，实行住房分类供应，日本、香港的房地产泡沫破灭也说明，放任房价过快上涨对一国经济是有伤害的。我国发展社会主义市场经济，但是对农资、粮食、燃料油等价格仍然实行政府指导价，就是为了保证广大群众的利益。政府干预住房市场有理有据。
事实上，关于政府该不该干预市场的论争一直就没有间断。这一问题扩大到对多渠道住房供给制度的反思，对完善我国住房保障制度的讨论。
2005年两会期间，全国政协委员傅继德首先提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。 傅继德认为，经济适用房的建设一是因不招标容易滋生*；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是现在二手房增多，困难户本可买价格低廉的二手房，但都要购经济适用房。与此同时，全国政协委员田在玮联合其他三位委员，提交了《关于加强经济适用住房建设和管理切实解决城镇中低收入家庭住房问题》的提案。而在全国掀起轩然大波的则是2005年夏天爆发的“取消派”和“保留派”的辩论。书包 网 。 想看书来
关于住房保障制度的论争（2）
2005年7月，徐滇庆《捅掉经济适用房马蜂窝》、《经济适用房的八大弊端》等文章，指出经济适用房的继续存在不可避免地带来*和不公平的分配，应该立即叫停经济适用房。徐滇庆认为经济学上最基本的理论就是，在任何时候，政府都不能用财政手段补贴“中产阶级”，否则就会引起恶性的通货膨胀，这个群体过于庞大。“取消派”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，必须予以取消。
另一方面，主张经济适用房应该保留的意见也不少。中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食。
如果经济适用房不再“适用”，那么是否有其他替代方式？于是又出现了第三种观点。2006年两会期间，全国政协委员彭磷基提交的“加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房”的提案再次引发讨论。彭磷基称，用廉租房取代经济适用房，主要基于：一是廉租房不需要大规模改造。廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题；二是相对租房补贴来说，廉租房适用于所有城市；三是相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群。
而2007年两会期间，民建中央提交了《把廉租房纳入社会保障范畴推动住房保障体系建设》的提案。指出目前廉租房政府职能仍然缺位，一些地方政府把实施廉租房政策当作政绩工程、样子工程来做；资金来源没有公共财政作为保障，致使东部地区推行廉租房政策缺乏积极性，西部地区推行廉租房政策缺乏资金支持；三是受益面窄。民建中央还就廉租房的覆盖范围、建设标准、资金来源、组织实施等问题提出了具体的政策建议。2007年，民革中央也提交了《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》。
2007年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，2007年11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。
2008年两会期间；廉租房建设再次被推向前所未有的高度。
十一届全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，“经济适用房制度需要政府拥有很强的管理能力，尤其是鉴别低收入群体，此前经济适用房制度在运行过程中出现了一些问题，出现了很大的逐利空间。相比之下，廉租房制度可操作性更强，政府管理成本较低。”
十一届全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭也表达了类似的看法。“从其它国家和地区的经验来看；廉租住房实物仍然是他们住房保障的重要甚至主要形式。”张泓铭举例说，迄今为止香港特区政府累计建造廉租住房65万套，约占全港住房总量的以上；新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的。即便是发达国家，也保持相当数量的公共住房廉价出租。
而九三学社中央在提案《关于落实廉租住房保障的建议》中提到，即使把城市低收入家庭纳入到廉租住房保障范围，目前廉租住房保障范围依然比较窄。建议在适当的时机、条件允许时，不断降低廉租住房申请标准，扩大保障范围，如把那些目前不符合廉租房政策标准，又无力购买经济适用房的社会“夹心层”人群纳入保障范围。
中海外集团副董事长、总经理孔庆平提交了一份题为《关于设立住房保障局加快解决低收入人群住房问题》的提案，系统阐述了他对“香港模式”的理解，将“香港模式”移植到内地的前景。孔庆平建议分层次供应下界定政府责任。中国建筑股份有限公司董事长孙文杰也向记者表达了同样的观点。
“两会”以后，国务院组建了新的“住房与城乡建设部”。关于廉租房、经济适用房、两限房的政策的争论也仍在继续。经济学家茅于轼4月22日在“北部湾高峰论坛”上表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。茅于轼认为，“房地产市场的繁荣靠的是市场，而不能大量搞限价房和经济适用房。”茅于轼的这一观点再一次引起了地产业界的激烈争论。
书包 网 。 想看书来
关于“两限房”的论争
2007年1月在北京市“两会”期间，市委书记刘淇同志宣布，未来3年内，北京计划新建经济适用房和限价商品房各1000万平方米，即“两个一千万”工程，具体到07年的指标是“300万平方米两限房、200万平方米经济适用房和30万平方米廉租房”的供地指标。所谓“两限房”是指，限制房屋销售价格，限制购买对象。
2007年4月北京市公布了第一个“两限房”项目西三旗地块的竟标结果，标志着“两限房”的建设正式拉开序幕。在许多人翘首以待，指望着限价房能早日帮他们实现购房梦想的同时，首批限价房的价格却让购房者大失所望，限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起，买得起限价房的人则担心数量不足买不着。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少，感谢不多，批评不少。
反对的声音列举的理由是：一，限价房的监管成本相当高，管理不善将只能给寻租创造空间。任何有效的价格管制形式都需要一个巨大的管理机构，限价之后如何监督商品房的质量？由谁来监管？二是，限价房的根本出发点在于通过指导价格制止房价暴涨，只不过满足了一时之需，却可能对长期市场秩序产生负面影响，限房价在短期内未必能够起到作用。
目前，各地的限价商品房政策，在产权和上市方面的限制主要分成两种。一是参照“经济适用住房”的做法，根据收入和家庭资产状况制定比较严格的购买资格，已购房屋五年后自由上市，价差部分大头由政府拿回；二是对购买群体不做过多过严格的限制，但已购房屋规定不准上市，要卖只能卖给政府。此外，有的地方还探索建设经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁；房租略低于市场价格；供给对象主要是当地中等收入家庭，而且必须是自住。
2007年12月建设部副部长姜伟新同志在全国建设工作会议上代表官方的的观点是，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。“一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题，符合国务院文件规定的精神”。“不管是限价商品房还是经济租用房，建设部门都要配合有关部门一起，研究如何加强对其调控和监管。”他同时强调，一是所有住房建设，都必须符合节能省地和环保的要求；二是当前解决中等收入家庭住房问题的办法不能对未来住房市场化改革形成障碍。
书 包 网 txt小说上传分享
住房问题成为“两会”热点
几年来，住房问题已经成为“两会“期间代表和委员热议的话题，甚至成为争论的热点。2007年3月十届全国人大五次会议代表共提出议案796件，涉及房地产方面的议案共27件，占总议案的％。主要包括：有120人次提出关于制定城市房屋拆迁法法等方面的议案；91位代表提出关于制定城乡规划法的议案；61名代表提出关于修改城市房地产管理法的议案；393位代表分别提出关于修改土地管理法方面的多项议案；
2008年3月十一届全国人大一次会议代表提出议案共462件，涉及房地产方面的议案共17件，占总议案的％。主要包括：129位代表分别提出关于制定住房保障法方面的多项议案；30名代表再次提出关于制定城市房屋拆迁法的议案；179位代表再次分别提出关于修改土地管理法方面的多项议案。
此外，代表还提出了涉及取消商品房预售制度、完善住房公积金制度、改革和完善土地使用制度，推行物业税，以及完善城乡规划法、修订物业管理条例等有关城市建设和住房领域的立法和执法检查等方面的多项批评、意见和建议等交国务院比理。
（1）取消商品房预售制。2005年两会期间，33位全国人大代表则联名建议取消商品房预售制，2007年两会，十届全国人大代表洪可柱也曾怒斥预售制侵犯买主的权益，呼吁商品房能够与其他商品一样实现现房交易，从而减少市场内的违规和欺诈行为；2008年两会，商品房预售制度再次成为“炮轰”的对象。全国人大代表赵林中向大会提交议案，历数预售制欺诈买主、套取钱财的9种“罪过”，包括开发商向银行转移风险、助长房价、开发商假按揭、将已抵押的房屋再预售，或把已预售的房屋再抵押，等等；要求修改《城市房地产管理法》，彻底取消商品房预售制度 。赵林中还批驳了预售制是“国际惯例”的言论。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产多数州是不允许交易的。德国也是类似，在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来，而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度，一般还会规定房屋价款10％左右并不立即支付给开发商，而是未来3到5年内通过律师将房款拨付开发商。
（2）规范住房公积金。2008年“两会”期间，十一届全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海提交了《住房公积金制度急需改革创新》提案。建议：应借鉴新加坡、巴西等国经验，打破住房公积金区域、行业性封闭管理模式，建立全国性公积金储贷银行，建立住房公积金管理新体制。民建中央也提交了《关于扩大住房公积金制度覆盖面推进城镇居民住有所居目标实现的提案》。民革中央提案《关于修改和完善〈住房公积金管理条例〉的建议》认为，住房公积金除了用于职工购买、建造、翻建住房，在�
![[戚顾]江山风雨之谜案封面](http://www.8btxt.com/cover/28/28022.gif)