房价之谜-第3部分
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两位地产大鳄的言论在确信房地产无暴利的同时，给出了不同的理由，而一些不公开身份的房地产业内人士却不时向媒体透露着行业高利润率的信息。《中国经济周刊》的一份调查认为利润率55％是房地产商的底线，前几年，房地产开发的自有资金利润率很高，达到百分之几百，目前在宏观调控下，房地产自有资金的利润率也接近100％。
中国大多数学者都认为房地产业存在暴利，认为这是不言而喻的。
徐滇庆提出，2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多交了1600亿，房地产商得到的利润应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多个亿，其余的哪里去了？无疑成为房地产开发商的暴利所得。 易宪容更是用数字直接计算了开发商的高额回报。“目前国内的房地产，如果不说那种100％以上的利润，只是以开发认为的25％左右的利润为基准，那么这个利润水平是不是暴利呢？我们只要把居民一年期银行存款利率为一对照就知道了”。“相差10多倍，是不是暴利呢？”
但也有不同的声音。宋荣认为我国房地产业暴利存在具有合理性。他提出任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产业正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。他强调不应该片面抨击其繁荣时期的高利润。 包宗华认为房地产业是暴利行业的概念，不是从全行业的角度和暴利行业的定义出发，经过严密的调查分析和严格的科学论证得出来的，而是经过一些人士凭自己的直觉在媒体上炒作出来的。
一方面有来自群众愤恨的指责，有学者的论证和争吵，另一方面房地产开发商各执一词，又或私下认可，在这样一个混乱的局面下，人们最会想到的是政府权威机构能否给出一个可信的解释来。遗憾的是权威的统计结论却让多数人难以认同。2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国各地房地产经营行业的平均利润率为，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第七位，仅为中游水平，房地产行业总资产利润率只有。
公布成本为何阻力重重（1）
在如此混乱的局面下，公布房地产开发商的成本便可清晰的理清全部脉络，喧闹的暴利之争，自然也就能尘埃落定了。可是问题远没有那么简单。
2005年7月，福州市物价局公布房价成本清单，似一枚重磅炸弹，在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元。测算结果显示，地价约占房价的30％左右；建安成本约占房价的25％左右；管理费用、营销费用和利税等税费成本以及开发商利润共占到房价的40％以上。这份公开披露的对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的特点。
福州市物价局公布房价成本以来引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但是公布房地产成本的举措遭到了房地产商们的统一坚决的抵制。
总结反对的声音，主要有四种观点：一是认为，强制公布住房成本属于政府对经济的行政干预，既然我们实行的是市场经济，应该让市场去调节住房市场的供给与需求，政府干预越少越好；二是“公布成本无用论”，认为房价是由市场的供给与需求决定的，与成本没有关系。因此，公布房屋成本对房价没有任何作用，公布房屋成本没有什么用处；三是认为公布房屋成本侵犯企业的“商业秘密”；四是认为公布房屋成本不可行、难操作。
开发商们的极力反驳真的有道理吗？
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，“公布成本本身是一件好事，可能有人认为这种做法是走老路，但政府不做谁做？”中国社科院研究员易宪容认为：“在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，公布“清单”不构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第10条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。
就在福州市物价局向社会公布房价成本清单后，不久又传来了江苏、浙江等少数地方进行公布房价成本的尝试。2005年5月8日，江苏省物价局向全省发出通知，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本。对于具体成本测算方法物价局也作了充分的考虑。应当说，按照这个方法，公布“清单”从技术层面解决并不难。然而江苏却遭遇执行阻力，“清单”成“一纸空文”。江苏省要求公布“清单“的通知在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。公开成本的做法也随着舆论的平静而不了了之。
公布成本为何阻力重重（2）
看来公布房地产成本构成在操作可行性上确实出现了困难，但不是技术层面的障碍，巨大的阻力源自政府、开发商甚至包括强势媒体和作为某些利益群体代言人的专家学者和研究机构的干扰。“房地产的热与不热关系到地方的诸多利益：从GDP指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。此外，房地产开发商是一个很有实力的群体，他们有的比物价局更能左右地方政府。这些都是物价局的规定执行不下去的原因。” 同样，开发商比政府更能左右专家和媒体，认为他们可以付出大量的广告费用，也可以花巨资搞学术研讨会。
2008年两会期间，包括河南中陆集团董事长王超斌、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明和河南省政协副主席张亚忠等在内的10位全国政协委员，联名提交了一份名为《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》的提案。委员们表示，目前我国住房价格居高不下的重要原因是住房开发过程中政府收费（税）环节过多，造成房地产开发成本过高；而其中大部分税负都被转移到房价当中。有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15％～20％，而这种税费已占到地方财政收入的30％～50％。委员们提出了三条建议：取消重复收税现象、取消各种巧立名目的税种以及取消各种不合理收费。
北京市人大代表潘石屹2008年北京市“两会”期间也建议应减免二手房交易税费。在潘石屹代表看来，目前二手房交易的实际税费占到了成交金额的％，高税费会制约二手房市场的建立和大规模成交。他建议将二手房交易的营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税统一合并为一个综合税种，方便市民进行交易。
另一个持续多年的话题则是“物业税的征收”。
早在2004年国务院出台“国六条”后，就有专家提出开征物业税，认为征物业税本质是把一次性缴纳的土地出让金转为售出的房地产由购房者逐年缴纳物业税，未售出部分则由开发商缴纳物业税。不但可以限制发展商囤积土地的投机行为，也在一定程度上降低了中低收入者买房的门槛，并引起房价大幅下降。但大部分专家认为，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。我国目前存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，也存在着多样化的土地使用形式，导致房地产价值总量的巨大差异，我国开征物业税的条件还不成熟。随后国家税务总局开始在北京、上海等城市试点物业税的“空转”。
2007年3月提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将研究开征物业税的实施方案，随即国税总局表示“已在几个城市做过“空转”——模拟试点，但其中还有一些技术问题需进一步完善，今年有可能在部分地区或城市“实转”——征收试点，但全面开征还有待各种技术问题的解决。”这一表态再次诱发了关于物业税的大讨论。
一种典型的观点是，高额的房价是开发商追求利润最大化，采取一系列手段操控房价的结果。在利润的追逐过程中，开发商往往钻法律的漏洞，创造出一些所谓的“行规”。其中，假按揭的方式一度被众多开发商所用。这种方式使开发商的融资成本变小，解决了开发资金的筹集问题，一些开发商还利用此方式将好的户型囤积，以便日后抬价。中国房地产市场是一个信息严重不对称的市场，也是一个区域性特征十分明显的市场，区域性市场还极容易形成寡头垄断，而在市场的局部垄断下，开发商抬高房价的常用的办法是操纵特定时期和特定区域的房地产市场，发布虚假销售信息，形成价格合谋，一些地方政府出于繁荣市场和税收等考虑，在一定程度上也放松了对市场的监管。
政府宏观调控推动房价上涨吗
政府应不应该或者说可不可以对房地产市场进行干预？房地产宏观调控的目标究竟是什么？是不是就是抑制房价的过快上涨？一直也是这些年各界争论的话题。
2005年3月，国务院《政府工作报告》第一次明确提出重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨。国务院《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）指出：一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展；要将房价提高到政治高度，建立政府负责制。4月国务院常务会议强调“必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务”，并提出了新八项措施（新国八条），随后，建设部、发改委等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。2006年以后宏观调控的力度进一步加大。
然而，在持续三年多的宏观调控的同时，房价却在不断的上涨，一种比较普遍的观点是宏观调控的政策与实际产生了很大差距，效果不佳，甚至有观点认为，政府宏观调控助长了房价的上涨。在这个过程中也爆发了多次全国范围的论争，其中争论最强烈的一次是关于套型和户型，而持续时间最长的则是关于住房保障制度的论争。
1、套型和户型之争
2006年5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，提出要大力调整住房供给结构，增加中低价位、中小户型的供给，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出“90平方米、双70％”的标准。
这一政策一经出台立即引起了喧然大波。
开发商普遍认为这一政策是市场经济的倒退，户型和套型应该由市场和消费者决定，政府制定强制性的标准不可行，会导致产品的趋同化，甚至导致市场的积压。并普遍采取了观望甚至进行了抵制，同时通过媒体和行业协会等组织向政府施压，要求取消这一政策。
事实上，政府部门对这一政策也经历了一个漫长的统一思想的过程。政策的实施细则迟迟不能出台。半年以后，2007年1月9日，建设部在其网站上公布了《关于征求90平方米以下住宅设计要点意见的函》，意见稿曾试图通过修正系数来实现住宅面积的“因地制宜”，但实际上放松了对住宅建筑面积的控制，使得90平方米住宅标准被部分放大到了100平方米以上。10日，建设部新闻发言人却立即表态该意见稿不符合国务院办公厅和建设部文件要求，予以废止。建设部要求各地必须严格执行“90平方米、双70％”的规定。
而持续了大约一年多时间的现实是市场上也出现了许多“上有政策下有对策”的做法，比较典型的是开发商按“90平米、双70％”报批，建完售完再按购房人意愿修改。一些地方政府部门也采取了默许开发商的做法，直到2007年下半年建设部派出调查组到全国主要大中城市督促检查，这一政策才逐步得到落实。
期间，关于“户型和套型面积标准”的论争却一直没有平息。问题的焦点：一是科学的人均住房面积标准和户均住房面积标准究竟是多少？二是普通家庭应不应该有第二套房？
徐滇庆认为，鉴于中国的人口、土地、资源的严重制约，限户型是完全必要的。“限户型并不是不要竞争，而是将竞争规定在不同的场地。在规定了户型之后，究竟盖什么样的住宅、房价高低完全可以由市场竞争来决定。限户型不仅没有违反经济学原理，反而能够让市场竞争更有规则。”但他同时认为，在具体数字规定上还有必要进一步推敲。选择90平方米作为分界的理论根据似乎还不够明确，而且，这个标准也应当因地制宜。他强调，限户型的做法必须坚持下去 。
2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。2007年12月11日，央行和银监会再次明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其他均按第二套房贷执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也不例外。这一政策折射出的导向是：中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求；中央政府认同的居民合理住房需求的标准应该是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购�
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