房价之谜-第29部分

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　　创新房地产金融工具，化解金融风险。
　　我国房地产业的发展依赖于房地产金融的支持，房地产金融风险也主要集中在开发企业和购房者两方面，由于房地产金融风险表现为脆弱性、隐蔽性等特征，房地产周期比较长，容易造成短视行为，特别是房地产价格持续上升后，贷款的回报和还款记录较好，房地产金融风险容易被低估、风险结构演变容易被忽略。近几年来，金融系统采取了一系列有利的政策措施，严格控制对房地产的信贷投放，提高门槛，强化审核，多次提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率，实行差别贷款政策等手段来防范风险。然而，隐含房地产金融风险的一些深层次的结构性问题仍然突出。
　　为此，笔者拟提出如下政策建议：
　　（1）积极应对国际形势变化，加快完善外资投资房地产业的管理法律体系，抓紧研究制定规范内资到海外投资房地产的法律体系。
　　几年来，外资参与中国房地产业的形式和渠道正在发生根本性的改变，在宏观调控政策的影响和国际资本流动性增强，人民币持续升值的背景下，外资已经从传统的合资、合作开发房地产项目的方式，转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业，比如通过香港和海外资本市场更为隐蔽地深入地参与中国房地产，通过基金形式直接购买和持有大型经营性物业项目，通过QFII等方式参与中国证券市场的房地产企业，等等。同样，国内资金通过各种渠道进入海外市场，包括国内企业和个人自主到海外投资房地产开发、购置房地产已是大势所趋，有关这方面的法律目前还是一个空白。
　　（2）构建有助于长期稳定的房价形成机制的金融支撑制度体系。　。　想看书来

住房金融政策的创新势在必行（3）
当前我国的经济发展阶段，决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性，国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大，增长预期不确定的时期，而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。可以借鉴德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20％家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势，还可以更多尝试金融支持“合作建房”等模式，进行大胆的创新。
　　（3）要坚持推进金融产品创新，进一步激发和支持居民刚性住房需求向有效需求的转化。
　　建议对现行“第二套房贷款”进行必要的调整，至少应该取消首次置业套型面积的限制，研究针对“以小换大”、“以旧换新”的第二套房的政策优惠。事实上在如何进一步激发和支持改善性需求向有效需求转化方面，房地产金融创新大有可为。
　　近年来，中国个人住房贷款超常规地发展起来，对银行的风险管理水平提出新的挑战。有学者指出，中国的银行业是没有个人住房贷款以及消费信贷风险管理经验的，个人住房贷款的风险尚处于隐蔽期，需要谨慎对待，用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展，更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然很不够，使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体——银行来承担。
　　因此，必须始终坚持一手抓金融产品创新，一手抓金融监管，两只手都要硬。一方面通过个人抵押贷款制度的创新，激发和支持市场的有效需求，支持居民的合理购房行为，另一方面，要有效控制和防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险，加大审核管理的力度，认真研究和完善针对不同的购房者的差别化政策，严格控制投资性购房的贷款发放，禁止抵押按揭的转按揭行为，特别是要严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理，严肃查处各种假按揭和骗贷行为，将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。
　　（4）要毫不动摇坚决抑制住房的投资需求和过渡消费，加大力度支持保障性住房建设。
　　房地产作为既拉动投资，又带动消费的产业，今后5年，在整体上保持现有的固定资产投资规模和15％左右的投资增长速度，对于克服国际金融危机带来的挑战，实现“保增长”的目标十分必要。关键在于要进一步加大住房供给结构调整的力度，特别是加大保障性住房的建设力度，加大中低价位中小户型普通商品房的建设。进一步加大住宅供给结构调整，不仅可以加速房价的理性回归，还可以通过中低价位适销对路的增量交易来带动市场的活跃，激发和带动存量市场的交易。同样，在保持合理的房地产信贷规模增长的基础上，要进一步加大房地产信贷结构调整的力度，支持和引导信贷资金并带动社会资金流向保障性住房和普通商品房的建设。
　　同时要下大力气消除非收入性体制障碍对居民个人住房贷款需求的抑制，合理减化贷款程序、缩短时间、减少成本、提高服务，想方设法有效激发和支持中等收入家庭的住房信贷消费，促进在现有收入水平和预期下，理论需求向实际交易行为的兑现。
　　（5）进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范融资行为，控制融资风险。
　　建立顺畅的房地产投融资渠道十分必要。当前我国房地产直接融资渠道狭窄，资金的来源渠道仍旧单一且极不稳定。几年来国家在收紧银根的同时，并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组，随着时间的推移，部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大，可能形成银行呆、坏帐的集中增加，进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，鼓励和推动企业间的并购迫在眉睫。要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。国外房地产企业资金来源通常是40％的房地产基金，40％是私募基金（包括私人投资或者企业之间的投资），剩下20％才是银行贷款，特别是鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。此外，还可以考虑从完善住房公积金制度、发展房地产信托、进行私募融资等方面，拓宽房地产融资渠道。
　　

强制性房地产信息披露客不容缓
对于房地产信息披露和监控系统的建设问题，建设部早在2003年就已开始倡导。2003年1月，在建设部召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部明确要“建立房地产市场预警预报和信息披露制度”。2003年7月，杭州市启动了房地产预警预报信息系统，随后上海和深圳的试点工作也着手启动。此后不久，国务院印发“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，要求各地“建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系”，2004年1月，建设部、国家发改委等7部门再次联合发文，要求各地区牵头部门要“根据预警预报信息系统建设的要求，建立统一的房地产信息收集平台”。2005年3月，国务院七部委联合颁发“国八条”，提出“加强市场监测，完善市场信息披露制度”，2006年5月国务院颁布的“国六条”，将完善市场信息披露制度，纳入促进房地产业健康发展的重要措施当中。上述政策显示出了决策层对房地产信息统计和披露环节的重视。
　　目前，房地产信息系统在我国已形成了一定的基础，除各地政府建立的公共信息平台外，许多企业或机构也希望使自己成为发布房地产信息的权威机构，例如搜房网等。但由于没有强制性的法律和规定，信息披露比较混乱，信息披露的内容、范围、方式没有统一的要求，信息来源主体配合度较差，市场分析的方法和手段尚处于初级阶段，因此信息可靠性、完善性、连续性、及时性、可比性还不尽如人意。这些都是我国房地产信息披露制度有待完善的地方。
　　实行强制性信息披露，建立统一的房地产市场信息系统，是我国政府为解决房地产市场信息不对称现象，扭转消费者的信息劣势地位，减少区域性垄断的必然选择。以立法的形式规定信息披露的透明性、准确性、公开性，规范政府、开发企业和中介机构的经营行为，依法惩戒隐匿信息以图牟利的活动，才能从根本上促进我国房地产业健康、有序、协调发展。在信息披露制度下显示的真实的市场供给和市场需求，对于指导消费者行为以及国家宏观调控具有重要的意义，也是形成真实的价格的基石。为此，笔者提出如下建议：
　　尽快建立强制性的房地产信息披露制度，完善相关法律法规
　　政府应该尽快制定和完善相关法律法规，明确强制性信息披露的范围、内容、时间、方式要求，以及违法的责任和处罚的措施，使我国房地产信息披露制度有法可依，依法而行。在具体执行上，首先，政府应该主动进行必需的信息公开披露，如定期披露建设计划（包括年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，等等）、城市规划方案、地方性详细规划方案、房地产市场运行分析报告等，大力拓宽信息公开的渠道，丰富信息公开的内容和范围，科学引导市场投资者和消费者；其次，应加强市场监管，消除开发商、中介机构和消费者之间的信息不对称。再次，有序扩大公民的政治参与，对于重大房地产政策的制订和涉及广大群众利益的规划建设事项等应提前公示，广泛征求和吸收社会民众的意见和建议，提高科学决策、*决策的质量。
　　加快建立统一的房地产信息系统
　　以北京为例，现行的官方房地产信息网络平台由各部委单独组建，目前并没有全市意义上涵盖房地产各个环节的统一的信息系统。虽然各个信息平台之间有所链接，但是分散的信息对于各部门间信息共享、信息准确性都会产生不利的影响，同时也会给公众的查询带来不便。因此，地方政府应该明确规定政府信息的统一权威发布机构，建立本地区范围内统一完备的房地产信息系统。建设部作为全国的行业主管部门，对于地方政府的房地产信息披露要进行统一的明确要求，并加强监督管理。要确保信息的准确性，政府在进行信息收集时，应对企业上报的源信息进行核准，重点是做好开发企业填报数据与交易登记管理数据的对接和协调。同时要重视抽样调查数据和中介机构提供数据的作用，注重管理数据与市场数据的整合。要缩短信息上报的时滞。要大力发展信息技术，使电子商务与电子政务有机结合。
　　加强市场动态监测与信息分析
　　要加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。要加强对房地产金融的动态监测分析，防范金融风险，各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动、房地产信贷等信息。
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改进政府调控方式任重道远
只有认真转变政府职能，坚持决策的科学化、*化，强调不同主体的广泛参与，平等体现不同利益主体的利益诉求，才能最终实现社会的和谐和百姓的安居。为此，必须扎实推进以下几个方面的工作：
　　尊重公民的首创意识，扩大公民有序政治参与
　　房地产业在国民经济中有着特殊的地位，对宏观经济社会发展以及其他产业的发展关联影响大，住房政策涉及利益主体复杂，直接影响到广大企业和广大人民群众的切身利益，在推进的过程中还会出现许多意想不到的新问题，许多问题需要制定新的配套政策予以规范，同时，政策的落实也需要调动中央和地方多个方面的认同，得到多方面的广泛支持和参与才能有效地实施。因此，必须把体现最广大人民群众的最根本的利益作为所有政策的出发点和落脚点，同时还要兼顾多方面的不同利益，增加政策的公开性和透明度，充分吸纳各方面的意见和建议，有序扩大公民的合法参与，而坚持公平正义是各项政策的基本原则。
　　科学界定政府的行为边界，着力政府转变职能
　　首先，政府要科学界定实施市场干预的边界，规范干预行为。在市场经济下，应首先发挥市场对住房商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用，政府对住宅市场的干预，不能超出市场失灵的范围，包括：加强对房地产业务的监督，保证交易各方的信息对称；实行有限的反垄断政策，通过控制土地供应、鼓励市场的竞争来调节市场供求、限制垄断；在市场供求极度失衡、垄断极其严重的情况下也可进行必要的价格管制和数量管制；对于房地产泡沫的干预重点应放在对泡沫的防范上，首先应保持宏观运行的稳健，其次应健全房地产