房价之谜-第28部分
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Ｈ�2006年北京市建委建立了房地产交易管理信息系统，对二手房交易实行网上签约。2008年市建委又发布《关于建立房地产市场动态监管信息平台的通知》，要求市区县相关管理部门通过监管平台整合房地产市场动态信息，加强对房地产市场违法违规行为的日常监管，并定期在北京建设网发布。
收入分配不破 住房保障不立（1）
2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明确要求把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其根本的指导思想就是：“政府解决住房问题必须体现公平正义”。为落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年底建设部、国家发改委等部门联合发布了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》，从保障方式、保障资金及房屋来源、建设管理、价格管理、准入与退出管理、监督管理、法律责任等方面进行了全面的规范。
目前各地对于享受住房保障政策的群体准入标准一般是依据家庭人口数量，由家庭年收入和家庭总资产净值和现有住房面积3个因素来确定的，在具体操作上则实行房产保障部门统一管理，三级审核、两级公示制度，对符合条件的家庭由区县住房保障部门组织轮值摇号配售制度，充分引进了群众监督机制，最大限度地实行了信息公开，而南京市还全过程邀请人大代表、政协委员和相关部门、新闻媒体参与监督，确保了申购供应的公平公正性，在已供应的7万多套经济适用房中，基本没有关于不符合条件的家庭入住的举报。应该说，在现有的政策框架下，保障性住房的实施机制基本实现了在现有收入分配格局下的公正公平，取得了良好的社会效果。
然而，当前，我国城乡居民收入分配中存在的突出问题是收入分配不均衡，收入差距过大，并且这种还在不断加大。突出表现在：城乡居民之间、地区之间的收入差距明显，城镇居民中高、低收入组间收入差距继续扩大，收入分配秩序不规范，社会保障制度的缺陷，导致政府调节收入力度不够。脱离开收入分配改革的进程，过快地推进和建立完善的住房保障制度的后果是：
（1）带来对住房市场机制的巨大冲击。保障比例过高或过低都会影响住房市场的结构和格局，影响到市场作为资源配置的主体作用的发挥和效率的实现，保障性住房的建设标准和价格的过高或过低都将影响到科学合理的住房市场价格体系的形成，影响到全民的财产权和财富的价值。
（2）带来表面公平下的实际不公平。毫无疑义，当前的住房保障政策有效消除了前几年住房消费中经济适用房被高收入阶层购买等社会不公现象，确保了保障性住房真正被低收入阶层和中低收入阶层购买，有力地促进了社会公平。但应该注意的是这一政策在消除某些不公平的同时带来新的不公平，并且将这种不公平的利益固化、合法化。中国住房市场结构性失衡的突出表现是出现了明显的“夹心层”问题。比如，目前，在廉租房和经济适用房的政策衔接中，出现了既超过廉租房的政策标准、但又不够条件购买经济适用房的人群；满足购买经济适用房条件，但又无力支付的人群；随着房价的快速上涨，又出现了大量超过经济适用房购买条件，但又买不起商品房的人群。要加快研究全面解决不同收入阶层的住房问题，避免在建立住房保障体制的过程中，出现新的政策性和体制性的不公平。
收入分配不破 住房保障不立（2）
（3）加大“退出机制”建立和执行的难度和行政成本。当前一个大问题是执行难，哪怕是已经经法院审判确定的结果，在执行中也很难，信访事项中有近一半是反映执行难的问题。收入分配改革的力度越大，收入格局的变化越大，可能造成的是住房保障中需要“退出”的数量就越多，同时需要调整“进入”的数量也就会越多，大量的进入群体可能进不出，而需要出去的“出不去”或“不想出去”的情况必然发生。
因此，当前收入分配体制不均衡、不合理的现实，必然使住房保障从一开始就失去公平正义的基础，住房保障不仅不能起到再分配的调节作用，反而可能进一步强化收入分配的不合理，而一旦这种利益分配的方式和格局以法律的形式或者合法化地固定下来，纠偏的结果是必然付出更大的代价，甚至诱发社会不稳定和不安全。这一问题在当前我国各地积极加快保障性住房建设的进程中，还没有引起政府应有的足够的重视。实践证明，在始终坚持住房市场化的同时，必须坚持建设多渠道多层次市场体系的方针，加大住房保障制度的建设。
（1）要科学合理确定住房保障范围和保障水平。
十七大报告中提出：深化收入分配制度改革，增加城乡居民收入，创造条件让更多群众拥有财产性收入，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入，逐步扭转收入分配差距扩大趋势。合理的收入分配格局，应该是一个高收入者和低收入者占少数、中等收入者占多数的“两头小、中间大”的橄榄型格局，合理的住房体系也应该是一定量的保障性住房和大部分甚至是绝大部分市场商品房的格局，而作为保障的主体应该是低收入或者扩大到中低收入，而以一些特殊群体：比如老年人、残疾人等一些特殊群体为补充。这样的格局才能与“两头小、中间大”的收入分配格局相对应。住房保障政策也是体现收入分配调节的一种重要方式，住房保障制度必须建立在科学合理的成熟稳定的收入分配格局的基础上。要根据经济发展阶段在商品房市场和经济适用房市场之间建立一个合理的结构和比例关系。
（2）要统筹各项改革事业，科学把握推进完善住房保障工作的进程。
要正确认识解决居民住房问题与宏观经济社会发展的关系，正确处理好解决收入分配、劳动保障、医疗卫生等民生问题和构建住房保障体系的关系，统筹兼顾各项改革的进程，合理确定推进和完善住房保障工作的节奏，统筹协调各项事业的发展。现实条件下可供选择的两个出路，一是加快统一社会保障的标准和步伐，待社会保障和收入分配改革基本完成后，再推进完善住房保障制度，显然，这种做法是不现实的，与人民群众特别是低收入阶层迫切希望改善住房条件的愿望相背离。第二个办法是在住房保障的准入和退出机制设定中增加考虑社会保障等因素，综合考虑，但操作起来又十分复杂。 txt小说上传分享
收入分配不破 住房保障不立（3）
（3）要循序渐进完善住房保障的实现方式。
要研究不同的保障实现方式的利弊，处理好在不同的发展阶段廉租房、经济适用房、政策性租赁房等不同实现方式的结构和比例，解决好各个不同收入水平的居民的住房保障问题，加大转移支付的力度。特别要根据各地的不同状况，应地制宜，统筹兼顾，分类指导，充分调动地方政府的积极性。收入越低，收入的弹性越小，收入越高，收入增长的可能性就越大，对于一些财政能力有限的城市及地区，当务之急是将有限的资金用在廉租房的建设上，扩大覆盖范围，提高租金补贴标准，真正把最需要住房保障而收入变化不大的群体的保障工作做实。
当前进一步加大保障性住房建设要避免走向两个极端：一是将保障性住房作为拉动内需的主要手段，而忽视其作为保障的基本功能，盲目扩大保障性住房的建设规模；二是片面强调鼓励居民的住房消费，而放松对保障性住房的“准入”和“退出”的审查，忽视长效“准入机制”和“退出机制”的建立，再次走1998年以来走过的弯路。
（4）要密切关注和解决特殊群体的住房保障问题，加强对前瞻性研究。
比如，老年人的住房保障问题：目前，我国60岁以上的老年人口占总人口的比重已经超过11％，预计到2020年比重将升到16％，达到亿人，北京、上海等城市将提前达到老龄化社会。同时，家庭结构也发生了很大的变化，另一个重要方面是老年人的养老、医疗、社会服务 问题也很突出；而购买经济适用房的方式又让老年人的还贷压力很大。老年人与子女分开居住的方式是必然，分开以后的住房问题如何解决？
再如，而目前，在城镇住房保障体制的规划和政策设定中，还基本没有考虑农村居民住房保障问题，当然，农村改革的重点是减少农民负担，提高医保的标准，扩大的覆盖范围。北京等财政较好的地区也只是对农村低保户、农村危房进行改造和维修，以及山区居民的搬迁等进行适当的财政补贴等方式，帮助居民改善居住条件。农村究竟采取什么样的住房保障方式？标准和范围如何确定？城乡住房保障体制如何接轨？按照一个什么样的进程逐步接轨都成为一个必须破解的题目。当前，完善住房保障的进程中也要考虑逐步缩小城乡住房保障的差距，而不是扩大。
（5）认真研究优化监管方式，降低监管成本。
为适应住房保障体制的建立，建设部成立了住房保障司，各地方政府也在建设主管部门下设了住房保障管理机构，明确了准入和退出的机制。大部分地区对于享受经济适用房和廉租房资格认定，实行“三级审核、两级公示”制度和“轮值摇号”的管理办法。这一办法在具体操作中充分体现了公开、透明，但也存在着程序复杂，需要大量的人力物力进行管理，管理成本较高。如何在政府机构、工商、税务、银行等各部门之间进一步整合各个方面的资源，提高信息化程度，实现资源共享，从而降低整体行政管理成本，需要进一步实践和摸索。
住房金融政策的创新势在必行（1）
积极运用公共财政政策，推进完善我国住房保障制度。
国务院曾于2007年8月在《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》中提出，有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的财政、税收和金融支持政策。2008年02月05日央行和银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，放宽了申请经济适用房开发贷款的门槛。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30％，《办法》还扩大了贷款人范围，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。，同时明确了利率优惠政策，《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10％”的规定。
2008年3月14日财政部、国家税务总局发出《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，通知在个人购买经济适用住房、单位建设经济适用住房，以及房屋租赁方面做出了一系列优惠的规定：首先，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；其次，廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的房产税。再次，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供相关材料，可按比例免征城镇土地使用税、印花税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
毫无异议，这些政策的实施对于降低经济适用住房的购买成本，搞活市场交易，鼓励对经济适用住房和廉租房的建设将起到积极的作用。房地产宏观调控的政策，要在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，运用投资的乘数效应，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房，引导居民根据各自的经济条件，通过不同的途径解决居住问题，建议政府运用公共财政税收政策，进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度，研究制定针对经济适用房购房人的优惠政策，切实降低保障性住房相对价格，同时减少市场交易环节，降低市场交易成本，加强市场监管，提高市场效率。具体如下：书 包 网 txt小说上传分享
住房金融政策的创新势在必行（2）
（1）建议取消经济适用房购买契税。应该参照房改售房的政策，减免经济适用房购买契税。而不是象《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中规定的，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（2）建议取消经济适用房购买人公共维修基金。经济适用房的公共维修基金由经济适用房建设单位按照建安费用的一定比例提取，不再由购房人承担，从而减低购房人的一次性支出，经济适用房和廉租房的物业管理由政府招标确定的运营管理机构统一管理。
（3）建议制定针对购买经济适用房人群的个人所得税抵扣制度。即参照西方国家的普遍做法，将经济适用房居民购房还贷支出纳入个人工资收入的所得税税前抵扣范围，以降低应交所得税，提高住房支付能力。经济适用房在实行“三级审核、两级公示”制度和“轮候摇号销售”的管理办法，明确了退出机制，实行了严格的收入申报和管理后，这一政策是完全可操作的。
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