房价之谜-第27部分
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此外，当“80后”逐渐成为购房主体后，在消费理念、消费行为上也会发生深刻变化。美国发生次贷危机一个深层的问题是居民住房消费理念和社会价值观的深刻变化。很多居民是在二战以后出生的，尤其是60年代以后，美国社会文化价值、生活价值都发生了深刻的变化，超前消费、过度消费成为一种时尚。
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重构中国住宅产业政策体系
总之，回顾近年的房地产宏观调控，充分显示出我国房地产管理是被动的、缺乏前瞻性的。当然，经过近20年的摸索实践，对房地产业发展的一些根本性问题的认识上越来越清晰，中央短期的政策手段和中长期的目标、思路逐步一致，中央的决策和地方的组织实施更加协调统一。然而，房地产行业的一些深层次问题仍然突出。笔者拟提出如下建议：
坚持用科学发展观指导全局，重构房地产业政策框架
要正确认识房地产业与宏观经济社会发展的关系，重构产业发展模式；要以资源和环境的制约为前提，科学合理确定中国的城市建设和住房建设的各项标准；要合理分配社会资源，协调推进住房建设和医疗卫生等各项公共事业；要转变消费观念，提倡适度合理消费，建设资源节约型和环境友好型社会；要坚持住房市场化的方针，坚持完善市场体系的建设，保持市场总体的供需平衡，形成科学、合理、稳定的房价形成机制；要坚持多渠道的住房供应体系，着力规范和加大保障性住房的建设；要大力推进住宅产业的自主创新，提高住宅产业化的水平，真正用科技的手段，实现住宅消费从单纯的追求数量到追求质量的转变。
既要始终坚持住房市场化的方向，还要完善多渠道住房供给体系
实践证明，我国房地产行业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，退回到用行政手段来解决住房问题。但也必须全面完善住房保障制度，真正实现“该市场的由市场解决，该保障的由政府来承担”，二者缺一不可。既要形成科学合理的市场结构，保持市场供需的总体平衡。还要维护市场的公平、透明、高效、规范，实现价格的整体平稳。
要坚持公平正义，深化完善住房保障制度建设
完善住房保障制度建设的根本的指导思想就是“必须体现公平正义”。要确保住房保障理念的公平性；要实现不同收入阶层在保障范围和保障标准上的公平性，即“准入机制”的公平正义；要实现保障性住房建设和配售的公开、透明、公正、公平，即“实施机制”的公平正义；要实现保障性住房再流通的公平性，即“退出机制”的公平性。当前，要科学合理确定住房保障范围和保障水平。要统筹各项改革事业，科学把握推进完善住房保障工作的进程。要循序渐进完善住房保障的实现方式。
科学界定政府行为的边界，推进科学决策、*决策
在市场经济下，政府要体现公平正义就必须对住宅市场失灵进行必要的干预，包括：对住房交易中的信息不对称的干预；对住房市场供求失衡的调节和局部垄断的干预。同时，除非是在极端情况下，政府干预的边界也应该限定在这些范围之内。要全面推进公平正义，切实转变政府职能。不仅对待不同开发商应体现公平，在不同阶层的消费者中应体现公平，更重要的是在政府、开发商、消费者三者的利益关系中体现公平，应充分转变政府职能，体现政府的公共服务，充分尊重开发商和消费者合法的正当利益，体现不同利益主体的平等，政府和部门利益不应该凌驾于社会公众利益之上，更不能“与民争利”。要建立强制性信息披露政策，强化信息公开，提高社会民众的话语权，提高科学决策、*决策的质量。要密切关注、科学引导社会话语权。
要坚持推进住房金融政策创新，积极防范金融风险
要坚持通过金融政策创新支持住房保障体系的建立，加快保障性住房的建设；要研究制定针对经济适用房购房人的优惠政策，切实降低保障性住房相对价格；要加大实行差别化金融支持政策，支持和引导住房的合理消费；坚持创新房地产金融工具，化解金融风险；积极应对国际资本市场的变化，加快完善外资投资房地产业的管理法律体系；进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范融资行为，控制融资风险；调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险。
要坚持依法管理，完善中国房地产法律体系的建设
当前我国关于房地产法规体系尚不健全，一些根本性制度还是以部门规章的形式存在，在操作中，要么强调中央政策的统一性而忽视了地方的差异性，影响政策的实效，要么强调地区性的差异，却不利于全国统一市场和政策体系的建立，出现“上有政策下有对策”的现象。必须坚持依法管理，尽快完善中国房地产法律体系的建设，加大执法检查力度，形成良好的法治环境。
控总量调结构，重建住房市场体系
经过20多年的改革和发展，当前，我国多渠道的住房供给体系已经基本建立，完整的住房供应体系的结构见下图。但市场存在严重的结构性失衡，本书第5章对失衡的特征、表现形式、内在根源进行了分析。
解决中国城市住宅市场结构性失衡，构建科学合理的住房市场体系关键在于“控总量、调结构”，一是必须制定科学合理的住房供需计划，保持适度的住宅投资增长的规模，确保供需的总体均衡，形成成熟稳定的房价机制；二是着力调整结构，构建两个市场，即商品房市场和保障类住房市场；三是完善多种消费方式，即：构建购买和租赁并重，实物分配和货币补贴并存的多种消费方式。
构建科学合理的住房供需计划
当前，住宅产业政策调整的着力点在于继续做好以下三个方面的工作：
必须加强对中国住宅市场的供需总量、结构和空间分布情况及其变化规律的研究和把握，实事求评估政府解决住房问题的能力，制定科学合理的住房产业发展中长期战略规划，统筹安排年度供需计划，保持供需总量的基本平衡，构建长期稳定的房价机制，积极稳妥推进住宅产业的持续健康发展。当前我国住宅产业供给的合理规模在每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上。要完成这一目标就要求城镇房地产固定投资投资控制在年均增长15％的速度。
要抓紧重构和形成两个市场，即：保障类住房市场和商品房市场。保障性住房的建设必须由政府主导，加快推进，商品房市场要完全放开，充分发挥市场机制的作用。通过实施不同的建设计划和管理政策，包括：不同建设规模和指标控制、不同的消费和转让流通政策、不同的金融政策、不同的税收政策、不同的物业管理，真正重构两类市场的本质差异，形成各自独立的市场体系、各自的价格形成及波动机制，构建全新的市场格局。
一是保障类住房和商品房之间的比例结构；二是经济适用房与廉租房之间的比例结构；三是住房建设和消费中“租”与“售”的比例关系。经过测算我们拟对中国大城市和特大型城市较合理的比例提出建议是：一是保障性住房占到全部住宅总量的40％左右，覆盖中等收入以下（中低收入和低收入）家庭，商品房占到总量的60％左右，主要针对中高及以上收入家庭。二是逐步将廉租房的覆盖范围扩大到最低收入家庭，占总数的10％的水平。三是倡导一部分超过廉租房政策条件，但又没有经济能力购买经济适用房的居民可以享受政策性租赁房，而那些超过经济适用房购买条件，但又无力商品房的居民可以通过市场购买两限房，或者暂时租用商品房。四是住宅租、售市场比例逐步调整到40％比60％甚至更高的比例。住房市场将逐步由增量市场交易为主，过度到以存量房市场交易主体。具体情况如下表：
当然，从地区差异来看，受地方财政实力的影响，对于不同的地区，要达到这一目标是比较困难的，但必须解决最基本的住房保障要求，在这一问题上，政府要认真研究确保资金来源，中央政府也要在财政转移支付上加大力度。
大力发展存量住房市场
房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％，而目前我国这一比例还不到50％。当前，我国存量房市场的发展严重滞后于现实的需要。
当前制约房地产存量市场发展的原因很多，也很复杂，各地区之间差异也较大。但比较普遍和共性的原因主要包括：一是社会诚信缺失，交易对象之间互相缺乏必要的诚信，使二手房交易的成功率低，成交成本高，无故违约，时有发生；二是中介机构行为不规范；三是政府对市场监管力度不够；四是市场信息不对称；五是金融机构和金融政策对二手房交易的支持有限。
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事*益、欺诈消费者事件时有发生。
2007年11月，媒体曝出深圳大型地产中介中天置业评估有限公司总裁蒋飞携上亿元巨款潜逃的消息，2007年12月初，北京颇具名气的地产中介公司“信一天”包括西三旗、清河、奥体东门、京广等店铺陆续关门闭店，2008年1月17日《京华时报》报道，中大恒基原老总刘益良因涉嫌寻衅滋事等罪名，已经被检察机关批捕。与刘益良同时被抓的还包括其弟弟刘永科（音）在内的10余名该公司高管。截至1月9日，中大恒基已关闭门店达三四十家。可见房地产中介机构的问题已经严重制约了存量房市场的发展。
解决中国城市住房结构性失衡就必须大力发展存量住房市场，搞活二手房交易，促进租赁市场发展。笔者认为，当务之急是做好以下几项工作：
是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般代理法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产代理条例》，全面监管地产中介代理业务的运作以保护消费者，由地产代理监管局负责巡查及代理服务的投诉。
要大力推动社会诚信体系的建立。加大对社会诚信的宣传力度，立法规范和建立公民、政府机关、社会组织的诚信体系，运用现代技术手段加强对社会诚信的管理，加大违法、违信的处罚力度，形成良好的社会氛围。
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要加强对中介行业的管理。
要严格市场准入制度。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
要充分发挥行业协会的作用。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，政府有关部门要加强对行业协会的指导，支持行业协会的发展，规范行业协会的行为，充分发挥行业协会的作用，特别是行业协会可配合对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
存量房交易管理最核心的是交易资金的安全，政府要建立强制性对交易资金管理的有效机制。如，早在2004年4月，北京市就规定房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，这一政策有效地规范了房地产经纪机构和房地产经纪人行为，防止了房屋租赁交易活动中，利用委托人对专业知识和市场信息不了解，损害委托人的合法权益，谋取不正当利益的行为。2007年北京市建委又出台政策，实行房屋中介资金须分账户管理，即风险准备金、客户交易资金与自有资金分账户管理，金融机构对资金实行第三方监管，对于租赁时间长的承租人，必须采用银行代收代付租金方式，将合同约定的房租直接存入房主账户。这一方式加大了对中介机构的监管，有效规避了中介机构骗取客户资金、抽逃和挪用客户资金的行为，目前这一方式已经成为房屋租赁代理租金支付的主要方式。
实行强制*信息公开披露，使存量房的交易居民能够实时掌握在售房产的情况、销售价格等信息，可以有效规避中介机构利用信息不对称，压低收购价格，哄抬出卖价格，赚取非法差价等行为，保障交易双方的经济利益。如2006年北京市建委建立了房地产交易管理信息系统，对二手房交易实行网上签约。2008年市建委又发布《关于�
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