房价之谜-第26部分
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加强市场基本性制度建设。首先，要针对房地产业的各个环节全面完善法律法规的建设，《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成，地方政府针对行业管理的法规和政府规章急待进一步的修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正贯彻“以人为本”的原则，以维护不同主体的权益公平为立法的出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，加强对开发商和中介机构的管理，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理。总之，要通过加强市场基础性的制度建设，完善法律法规，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。
注意把握政策的公平。应避免形成政府或部门利益或者特殊利益集团的利益超越公众利益，形成“与民争利”，特别防治有关部门和开发商借扩大内需扶持市场发展之名，搭政策的“便车”。同时，应避免过度强调短期的政策效应和市场效率，而忽视长期的市场公平。
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中国住宅产业改革发展五大困惑
近年来，在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有任何一个行业的发展变革如此之大，可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。
当前，关于中国房地产业改革发展中的问题与困惑主要集中在以下五方面：
“价跌量减”引发对房地产市场形势的争论
房价是不是真正形成拐点了？并已走入下降通道？如果判断形成拐点了，有多大的下跌空间？调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？我们不妨从市场的多个参与主体的角度来分析。
（1）消费者的视角。认为现在房价至少要降30％，甚至是降50％。理由是根据国际惯例房价收入比在3…6倍，目前我国大部分城市的房价收入比都在10以上，所以至少要跌30％以上，部分地区要跌50％以上，才符合居民真实的购买能力水平。也有一些学者认为，房价应该回调到03年实行房地产宏观调控以前的水平。
（2）金融机构的底线。当前我国居民购房的首付款平均在30％左右，如果房价下跌30％，会不会引发购房人大规模的断供，导致金融风险？从8月份以来，中国银监会组织了五个测试小组到北京、上海、深圳等城市进行压力测试，银监会的官员认为当前房地产信贷风险可控，但当房价下降到30％时，房地产信贷不良率将急剧上升。中国银监会主席刘明康也强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。
那么房价下跌30％可不可以作为金融机构判断问题的一个底线依据呢？笔者认为，当前房地产信贷中还存在一些突出的问题，一是在银行体制外有非常多的民间信贷，以及非正常渠道的资金进入了房地产领域，尤其是在浙江等东部沿海地区，已经出现了资金断裂的现象，二是在07年证券市场的疯狂投资中，一些房地产信贷资金和居民购房预付款被转向证券和金融衍生品投资，并蒙受了巨大的损失，比如像在香港上市的碧桂园等公司。具体数量和规模银监会不完全掌握，也很难准确掌握。
（3）开发商的心态。从03年以后，土地“招拍挂”逐步成为市场土地供应的主要方式，土地“招拍挂”引起了地价直接的攀升，2006年以来，很多项目出现了所谓“面粉贵过面包”的现象，比如07年出现的几个“地王”，今年四、五月份就出现了开发商退地的现象。根据上市公司公布的数据，当前房地产项目的毛利润在20…50％不等，事实上，为更快回笼资金，北京、深圳等地一些楼盘开盘价在扣除各种打折优惠后差不多就是成本价，开发商的心态是什么？在资金不断链的前提下，扛到哪天算哪天，所以在政府各项刺激房市政策出台后，并没有出现全行业的降价放量促销局面。
（4）政府的底线在哪儿？政府则希望通过一些政策出台以后，刺激老百姓购买，但实际上可能加剧老百姓的观望心理。有专家质疑地方政府救房市其实在就自己，因为包括重庆等地方政府实际可支配的财力有50％左右是通过土地出让金来获得的。房价下跌对政府收入的影响究竟有多严重？政府当然愿意房价在不怎么跌的情况之下，以时间换空间，但地方政府最担心的是如果开发商出现大面积资金的断裂，出现大量的烂尾楼和延期交房或无法交房的局面，可能引发大规模的上访和群体性事件，危及社会稳定。
（5）问题的关键在于如何启动市场？当前，政府急于希望通过对城市基础设施的完善和环境改善的投资和保障性住房的投资，带动房地产商进一步扩大投资规模，进而启动房地产市场，以保持固定资产投资的规模，发挥投资拉动对GDP增长的作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标。在当前出口市场下滑、内需启动还需要一定时间周期的情况下，扩大投资是确保GDP增长速度不出现明显下滑的重要手段，对于许多地方政府而言，房地产投资占到固定资产投资的三分之一以上，对GDP增长的贡献在2个百分点左右，启动房地产投资市场对保增长举足轻重。而房地产投资主要靠社会投资和外资，近年来，随着保障性住房建设力度的加大，政府投资才上升到总投资的15％左右。显然，单纯靠政府对住房的投资，房地产市场难以启动。
而开发商普遍在压缩土地开发和房地产投资的规模，他们更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价，而消费者还在观望，市场房价下跌的幅度还远未达到他们的预期。市场处于一种多方博弈的胶着状态。一些地区的局部市场甚至出现“有价无市”的状态。
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“救市”引发对政府行为争论
（1）政府可不可以干预住房市场？这一命题从理论上并不难破解，因为答案是肯定的。在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性——既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干预市场的最好的理由。不仅西方发达国家如此，在中国社会主义市场经济体制下也不例外。
（2）政府行为的原则和边界是什么？归纳分析各地政府已经实施的救市政策，无外乎以下几种：第一，直接干预市场，政府收购房子；第二，在项目审批、土地供应上直接干预，达到调节市场供求状况的目的；第三，实施针对消费者和开发商的金融、税收优惠政策。如有地方直接对开发商土地付款进度延期，对开发商进行税费减免，对购房人实行税收和贷款利率优惠。
（3）救谁？什么时候去救？用什么办法去救？达到什么样的预期目标？事实上从03年以来，大多房地产调控政策并没有完全达到预期的目的。那么，在体制格局没有根本性变化的情况下，现在的政策效果会怎样呢？如何保证在不同的参与主体之间的公平？怎么保证*决策、科学决策？怎么问责？
国际金融危机引发对产业发展模式的深刻反思
97年亚洲金融危机以后，为启动内需，国务院取消了福利分房，实行住房商品化，一些地方政府把房地产业作为先导性、基础性的产业，以拉动内需，刺激经济增长，并带动相关行业的发展，但正是由于对房地产业的定位等问题的认识上的误区导致了房价上涨过快等一系列问题。这些误区包括：
（1）用西方国家的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平。人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13亿人，占世界人口的1/5，人均耕地面积为世界平均水平的1/2，由于土地资源的不可再生、不地产的不可移动性，导致的城市建设用地匮乏所带来的住房问题如何解决？
（2）依靠房地产拉动内需和GDP增长，依靠土地批租支撑地方财政。目前我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化…城市化…经济增长”，GDP的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地＋信贷”，吸引外资依靠的是“减税＋减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策和住房政策。事实上，相对于住房建设，当前，我国城市交通、医疗卫生、环境保护、社会保障、文化教育等相对于同经济条件下的其他国家差距较大。正是由于城市建设和住房建设能带来GDP的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。
（3）“居者有其屋”的消费观引发住房超前消费、过度消费。在97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化的导向下，我国居民的房屋自有率大幅提高，目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。住宅消费中超前消费和浪费严重，表现为在住房购买普遍讲求“一步到位”或“尽快到位”，购买非自用住宅用于投资。
面对当前的形势，有学者提出，房地产既拉动投资，又拉动消费，为实现“保增长”的宏观经济发展目标，要把房地产作为拉动内需的主导产业去发展。但也有学者认为，要切实转边经济增长方式，还原房地产业的本来属性，那就是解决住房问题，而不应该赋予房地产业太多的社会职能，承担太多的宏观经济责任。
社会公平引发住房保障制度重构
关于住房保障问题，经历了一个认识不断深化，政策在实践中不断调整的过程，07年8月份国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，并完善了各级房产保障部门的设置，实行统一管理、三级审核、两级公示等制度。应该说，在现有的政策框架下，保障性住房的实施机制基本实现了在现有收入分配格局下的公正、公平、公开，取得了良好的社会效果。
然而，当前突出问题是我国城乡居民收入分配不均衡，收入差距过大，并且还在不断加大。收入分配不合理的现实体现在住房工作中就是“夹心层”问题严重。收入分配体制不合理的现实，使住房保障从一开始就在一定程度上削弱了公平正义的基础，而一旦这种利益分配的方式和格局以法律的形式或者合法化地固定下来，纠偏的结果是必然付出更大的代价。这一问题在当前我国各地积极加快保障性住房建设的进程中，还没有引起政府应有的足够的重视。
社会发展变革引发房地产估价体系的重构
经过长达数年的宏观调控，随着社会领域的配套改革的深入推进，影响房地产估值的因素和影响程度正在发生深刻的变化，居民住房消费理念和模式也正在悄然发生改变，与此同时，国际资本流动带来投资性住房消费格局的变化。
（1）房价影响因素和影响程度正在发生深刻变化。传统的房地产估价理论认为，房地产价值第一是位置，其次是公共配套和周边环境，以及房屋的品质，包括户型、朝向、楼层、装修和设备标准等。然而，随着城际交通的快速化，区域经济一体化、城乡经济一体化和公共服务的均等化的推进，将打破住房市场区域性垄断的格局，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等将可能不再是决定性因素。
（2）房价将向区域均衡化、产品差异化发展。房地产市场必然逐步形成区域统一市场格局，城市的不同区域之间的价差在缩小（比如卫星城和中心城区的房价差异），而在同一区域内（比如卫星城内），不同性质和功能的房屋的价差在拉大。区位、交通、周边设施等将不会成为价格的决定因素，房价将主要取决于房屋的性质、类别、功能和服务。比如，是保障性住房还是商品房？是别墅还是townhouse？是公寓还是普通住宅小区？包括对社区居民和邻里的考虑，对房屋设施设备和物业服务的考量等。
（3）居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。住房保障制度的完善和社会领域各项改革的平稳推进，正改变居民的住房消费观念。收入分配制度改革，正在改变社会收入增长的结构，从根本上改变住宅市场的实际需求状况。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。北京石景山还出现了“以房养老”的新模式，退休老人住进养老院，把房给租了甚至给卖了。北方地区一些大城市的老人到海南去买房，在那里住半年，把这里的房产租出去，投资居住两相宜。
（4）国际资本流动带来投资性住房消费格局的变化。当前国际金融风暴必然带来国际金融体系的重构，人民币在国际货币中的地位将逐步提高，人民币对各国货币的汇率已经发生了很大的变化，必然对进入中国房地产市场的国际资本产生深刻的影响，同时中�
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