房价之谜-第22部分
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鄱詈拖勖婊凑急本┦谐》荻畹�41％和，如果放在北京某一区域内这一数字会更大。
房地产行业是典型的资金密集型企业，土地供应在采取“挂拍招”的办法后，使得只有大资本才能尽占先机，通过公开的土地拍卖取得土地的成本少辄几亿，多辄十几亿甚至几十亿。在这种情况下，资本的门槛实际上形成了房地产的垄断性。近年来，中国土地出让市场上“地王”频现，地价屡创新高，2007年底甚至出现“面粉价格比面还高”的现象。然而，能够拿出数额巨大的资金用于获取土地的只有行业寡头。近年来，土地竞拍实际变成了少数房地产大牌公司的游戏，垄断迹象越来越明显。全国多个城市的土地招拍挂市场上，总是活跃着那几个熟悉的身影：万科、保利、金地、招商地产等，大量土地被其收入囊中。数据显示，在2005年之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10~15％，而现在的一线城市大开发商拿地的比例已达到50％以上。txt电子书分享平台
区域寡头垄断的房地产市场（2）
对于我国房地产业来说，区域性使得房地产商竞争范围缩小，房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的厂商，他们相互影响程度高。因而，我国房地产业的区域性寡头垄断结构使得价格合谋具备了市场条件。如果这一空间上的垄断又叠加在时间维度上，即在某一特定的时间周期内，则更为严重，甚至演变成绝对垄断。因为房屋开发建设从前期规划到形成销售需要一定的建设周期，在特定的时间内特定的区域形成唯一的产品提供商的情况在中国房地产市场屡见不鲜。房地产商实现价格合谋的方式主要有两种：
一是价格领袖制。比如后来的房地产商可以根据先来的房地产商开发房子的价格制订价格。现实当中几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。你每平方米涨500元，我就涨800元。这种价格跟进在不同土地来源的临近楼盘项目上表现的最淋漓尽致。从全国的房地产市场来看因为通过招拍挂形式卖地大约不过5年左右，近年开发的楼盘有一大部分是过去低价拿的地，而一个区域内假如只有5％的开发商是通过招拍挂高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5000元/平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，卖3000元/平方米就有30％的利润空间，但因为有楼盘卖5000元/平方米，其他开发商就肯定会往上靠。
二是产品差异化。房地产业是高度产品差异化产业，而产品差异化竞争意味着进一步弱化价格竞争。中国社科院的况伟大调查认为，北京27家开发商中，仅有一家开发商选择与其它开发商的竞争方式为“打价格战”。27家企业全部选择了产品创新，24家企业选择了加大广告宣传与提高产品质量。这几年来开发商在产品创新上是做足了功课，从外墙的喷涂到马赛克到条砖再到方砖，从明厅到明卫再到动静分离，从错层到复式再到宽敞气派的挑高大厅，从中心花园到宽栋距再到短进深，从独栋别墅到双拼别墅到联排别墅再到叠拼别墅，而广告已成为房地产市场竞争中非常重要的一个手段。有句戏言：“我国的媒体主要是由房地产开发商养着的。”房地产广告夸大了产品的差异化。房地产作为经验商品在购买之前非常难于鉴定其质量好坏。每一个企业都力图利用消费者可得到的有限信息做文章，我国现阶段的房地产广告很多是在人为制造和利用信息的差异化来夸大产品的差异化从而劝诱消费者，达到销售产品的目的。
财政部发布的会计信息质量检查公告显示：2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为，而实际利润率高达；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。很显然，检查数据要比普查数据更准确，更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国地产企业的一个缩影，它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率一定是被大大低估了。书 包 网 txt小说上传分享
区域寡头垄断的房地产市场（3）
据2006年国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90％。2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90％的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。
目前房地产行业普遍采用的瞒报收入、逃避扣缴个人所得税的四种主要手法：一是以虚构零星工程的名义，使用外购发票入账报销的方法，大量套取现金，用于发放补贴、年终双薪和年终奖等。二是虚构工作人员名单领取工资。三是未按规定的人员比例和额度列支各项支出。四是以内部优惠价向员工售卖房产。如该公司将一套市价50万元的房屋，以内部优惠形式40万元卖给某员工，其中的差额10万元没有计缴个人所得税。
此外，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。比如，开发商会设立许多下属的子公司或关联公司，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。北京某大型房地产公司其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。
在开发商的账本里，还有两个至关重要的成本，一个是他们所称的“融资成本”，据说属于“商业秘密”，另一个他们含含糊糊地称之为“隐性成本”。“融资成本”暂且不论，“隐性成本”则一定拿不上台面，见不得阳光。如果把这类所谓“隐性成本”也算进去，开发商的利润或许会降下来一截，但如果要公布房价成本，所谓“隐性成本”肯定是无法向公众交代清楚的。
开发商曾经向媒体揭露内幕：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”这也印证了建设部副部长刘志峰对媒体的发言：“我国房地产市场发展总体上是健康的，但是，部分省市、地区房地产产业确实存在‘大量*问题’”。 从近年*案件中看，房地产业与官员的权钱交易问题确实是表现突出。为了求得银行贷款，开发商不断以金钱相诱，甚至到了包揽其家务的程度。由最高人民检察院主办的“惩治与预防职务犯罪展览”披露了自十六大以来，中央累计查处严重*的的16位省部级贪官，有10名是被不法地产开发商拉下水，而走上不归途导致身败名裂的，这些巨贪以房地产为平台，或低价卖地大肆敛财，或提供资金获取暴利，甚至连社保基金都敢挪用。
开发商的*成本从哪儿支出？只能计入房价。曾有开发商自曝：“楼盘开发成本只占房价的20％，开发商能拿到其中40％的利润，余下40％的利润，全被相关职能部门层层消化掉了。”
在房地产市场的各个政府权力审批环节，如果政府权力不能够有效约束与监督，那么这种权钱的交易就不可避免。在这种情况下，房地产开发商就会借助房地产市场的特征，或房地产产品的异质性，对房地产的产品进行垄断性定价，甚至于操纵房地产市场的价格，让房地产企业利润极大化。
舆论感慨，“*不除，乱象不止，房子的价格绝无下降的一天”。 “地产开发商进行钱权交易，就是希望用少量钱来牟取更大的暴利。因此，揭露钱权交易的根源，是在严厉谴责政府官员钱权交易的同时，也得对房地产开发商的暴利行为进行全面清理，对房地产开发的非法经营进行全面清理。否则，国内房地产市场无法回归理性” 。
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房价、信贷与融资博弈
2003年10月，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款做了详细规定，拉开了房地产金融宏观调控的序幕。几年来，我国金融系统加强流动性管理，控制对房地产的信贷投放，强化审核，限制外资对房地产的投资，采取了一系列严厉的政策措施。特别是2007年以来，央行采取综合措施，先后16次上调金融机构人民币存款准备金率，6次上调金融机构人民币存贷款基准利率；对信贷规模和结构实行“窗口指导”，并对商业性房地产信贷政策进行了调整，提高了第二套以上住房贷款的首付款比例和利率水平，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。
应该看到，到2007年三季度，宏观调控的效果在逐步显现，一些城市土地和房屋价格上涨的势头得到了初步抑制，全国大部分地区出现了商品房交易量大幅下降的情况，部分地区和项目甚至出现了个人抵押贷款“断供”、购房人集体要求退房等现象。但另一方面，房地产投资仍然保持较快增长，房地产企业普遍出现资金紧张、融资困难的局面。
在楼市成交低迷、货币政策收紧的大背景下，2008年以来，上市公司发布进行委托贷款或接受委托贷款的公告不断增多，据统计数据显示，上半年房地产上市公司发布委托贷款公告多达30余次，涉及金额近50亿元，委托贷款广泛运用于企业集团内部的资金借贷和第三方委托贷款之中，而上市公司香溢融通公告，将自有资金1亿元，委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款年利率高达18％。而据调查，广源地产这种公开的委托贷款利率还不算高，目前许多资金链极其紧张的开发商，其采用民间融资贷款的年利率甚至超过20％。
与此同时，遭遇08年证券市场的大幅下跌，通过资本市场进行股权融资的规模和发行价格都大打折扣，万科、金融街等增发公司的股价对比增发价格甚至打了半折，放弃核准文件、巨额包销、窗口期内推迟发行、大面积调整发行底价、采用最不可控定价方式等方式频现增发公司中。
发行企业债券成为房地产公司普遍运用的新的融资方式，统计数据显示，继08年3月12日金地集团12亿元公司债获批后，5月份以来，保利地产、万科、北辰实业分别发行43亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批。下半年金融街控股、天房发展等公司也相继取得了公司债的发行资格。发行公司债尽管会增加公司财务负担，提高公司负债率，从短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，还要涉及到推演及公司信用评级等。但相比银行贷款，公司债周期长、利率锁定，使用灵活性更强。因此，在股权融资普遍存在阻力的情况下，发行公司债应是一个很好选择。但房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不是很高，加之其他条件的限制，目前公司债试点发行对象只锁定在上市公司，大量非上市房企被排除在外。大公司踊跃发、小公司不想发、非上市房企不能发，这或许就是目前公司债发行的现状。
为寻找资金来源，一些房地产开发企业开始铤而走险。当资金从银行和当地民间断源后，开始向境外求资。操作程序就是房地产开发企业另外注册不同行业的贸易公司，通过当地进出口企业开设信用证套现。
这是一条非常曲折而隐秘的路径。由于房地产开发公司重新申报一家壳公司，断绝与原公司联系，令监管部门无痕迹可查寻。
比如房企在项目运作中需要200万的美元，通过壳公司寻找进出口公司进口某种容易套现的产品，选择交货口岸临近的国家。当进出口公司给其代理后，同时出面为壳公司出具半年的200万美元的远期信用证。货到境内后，房开企业以低于市场价格快速出货，周期往往只需要一周左右。这样，除了房开交纳的10％左右的保证金外，壳公司即为房开成功套得180万美元的半年使用时间，套现形成后，壳公司便将房开企业、进出口代理公司、银行三者捆绑到一条船上，房开企业则成功将经营风险转嫁给后两者。
对于这笔融资费用，根据时下行情，付给进出口公司5‰手续费，银行收取‰的手续费，这样的成本比民间融得的资金成本也划算得多。
万松事件（1）
但挣扎在融资生死线上的房地产企业，仍有部分熬不过冬天。浙江丽水万松房地产开发有限公司资金链突然迸裂，开始轰然倒塌，亦是缩影。
2007年7、8月，万松老板潘万松以近5亿元拿地，此时正处宏观调控政策当口，潘万松无奈求助于民间借贷，所筹措的资金大多集中在半年期，利率大约在20％，其资金链也由此进入恶性循环。银行资金难寻，当地民间集资开始走向白热化，并将民间利率节节抬高，仅是一个月时间，月息从两分升到两分二，到两分五、三分。
迫于万松资金链压力，12月上旬，慌了神的潘万松开始以3分、5分甚至6分月利率借钱，但也只能筹到3500万。12月下旬，万松房产资金链开始难以为继。潘万松向同行求助，但万松截至2007年6月底的亿的借款余额和每月4000多万的利息支出，始终无人敢去接盘。2008年1月，万松房产危机正式爆发，当地政府应对危机，迅速成立工作小组处理万松事件。
投资金融衍生品的传闻正如深秋的冷风一遍遍吹打着脆弱的中资地产股，地面上落叶无数。据中国房地产报的报导 ，2008年10月22日以来，先后有三家中资房企跟随中信泰富踏入了“金融衍生品地雷阵”。10月22日瑞安房地产（）公告称，公司持有的一份交叉货币利率掉期合约，在今年6月底已为此产生�
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