房价之谜-第21部分
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环锏�44％，而据MGI预计，由于2025年之前将有亿农村流动人口大举进城，届时城市化率预计将达到66％。现在中国城市提供了国内生产总值的75％，而在2025年之前，这一数字将达到95％。国家可以鼓励做大15个超大城市，每个城市平均人口2500万。与此同时，政府还可以鼓励发展11个城市集群，每个城市集群的总人口超过6000万。2025年之前，中国将有21个人口超过1000万的城市。
MGI认为“超大城市”较之小城市能够更好地应对挑战，因为大城市的能源生产能力比小城市要高20％，公共交通更加有效率，空气污染和水污染更容易得到控制，耕地流失率也可以限制在8％以内。
无论观点是否合乎国情，北京上海等特大型城市的人口资源制约和城市发展经济发展的问题已经很现实，而重庆的城乡一体化改革正使重庆城市化水平迅速提高，可能使重庆成为未来城市人口最多的城市，深圳、广州、武汉等地区中心也面临着城市人口急剧膨胀，迅速向千万级人口迈进的过程。而京津、环渤海、长三角、珠三角的城市一体化也在加快。
研究特大型城市的房地产业发展定位和模式，对于完善中心城市功能，统筹区域发展和城乡一体化至关重要，解决特大型城市中低收入家庭、外来人口的住房问题，对于完善住房保障基本制度，建设社会主义和谐社会具有十分重要的示范作用，探讨特大型城市住房市场管理和政府监管的普遍性规律，构建成熟稳定的房价形成机制已经迫在眉睫。
要充分考虑特大型城市在统筹区域发展和城乡一体化发展的伟大历史进程中的特殊地位，北京、天津、上海、广州、深圳等城市既是京津翼环渤海、长三角、珠三角等区域发展和城市集群经济发展的动力和引擎，同时又面临资源、环境对人口的承载能力的严重制约，科学制定区域发展和城市建设的战略规划，协调好城市间的产业定位和空间布局，正确处理中心城市房地产业发展与调控人口的关系，正确处理好房地产业发展和宏观经济发展的关系，正确处理好建立完善住房保障制度与改善民生之间的关系，合理把握房地产业发展速度和规模，调整市场结构稳定价格，合理把握住房保障的进程和不同的实现方式，实现全面协调可持续科学发展。
当前，特别迫切的是，中心城市应该改变过去过分依靠固定资产投资增长带动GDP增长的方式，改变过分“房地产开发＋信贷”支持固定资产投资增长和地方财政增收的模式。要走出一条固定资产投资增长、产业升级、城市功能提升、民生改善协同发展的新路。关键在于启动消费和内需市场，实现产业优化升级和经济结构的调整。一要依靠区域和城际交通等基础设施的一体化、公共服务的均等化，提升城市功能和经济辐射，促进区域统筹发展和城乡协调发展；二要根据产业升级的需要，通过新城建设和城市化疏解中心城区城市功能，实现基础设施建设、新城建设和产业发展的互动，三要通过加大保障性住房建设，进一步改善民生，同时促进房地产市场结构调整，形成稳定房价的制度保障。 。 想看书来
特大型城市住房问题的反思（2）
一是要加快建立以中心城市为主导区域性统一土地交易市场，统筹协调土地储备和土地供应工作的体制、机制建设。中心城市要加快建立与周边地区的土地协调机制，促进产业和劳动力的双转移。要充分利用国内宏观经济增长放缓，周边地区投资增长放缓，对资金的需求迫切，而产业转移成本降低的有利时机，鼓励工业企业和一般性服务业、低端服务业向周边地区转移。要把疏散低端产业和劳动力向周边转移摆在和吸引“总部经济”落户核心城市同样重要的位置，研究出台相关政策，对于迁出中心城区的企业和劳动力给予政策扶持，也可以尝试和周边地市合建“产业转移园区”。
二是要完善土地储备制度，强化政府对土地市场的控制和管理。要扩大政府土地储备的力度，增强政府对土地市场的控制力，科学合理确定土地供应的计划，优化土地供应结构。中心城市在确保城市必需的基础设施用地（包括地铁、交通等）的同时，经营性土地的出让要进一步向金融服务业、文化创意产业等高端产业倾斜，严格控制低端制造业和传统工业用地，适当减少房地产开发经营性用地的投放，确保对保障性住房用地指标的落实。
一是要制定科学的房地产业中长期发展规划，合理确定调整房地产业发展规模和总量，加大结构调整力度，促进价格的平稳。二是要进一步摸清基本保障性住房需求状况，完善保障性住房建设规划和年度建设计划。加强对保障性住房的建设、审核、分配等各个环节的管理。三是必须加强房屋租赁市场的规范和管理，培育和壮大房屋租赁市场。要充分利用存量住房，使住房增量与存量互动，优化供应结构；四是要引导广大市民转变住房消费观念，逐步形成租售结合、健康合理的住房梯次消费结构。五是要调整房地产金融、税收等政策，建立有助于形成长期稳定房价的金融、财税支撑政策体系。
房地产作为产业和人口的载体在促进城市人口、资源、信息等要素流动中发挥着重要的作用。要通过房地产市场的管理和调控，既带动中心城市高新技术企业的产业优化升级，增强中心城市对高素质人才的吸引，又引导劳动力和制造业等向周边城市的转移，实现双赢。比如，奥运期间形成的对食品的生产、运输、检验和交易、市场管理的成功经验，完全可以满足既实现食品供应链及相关产业的升级，又能达到有效控制人口的双重目标。一方面要通过严格准入制度，严格资格和技能要求，提高就业人员素质，改善结构；同时提高劳动工资标准，大力推进集体合同和工资协商制度，保障劳动者合法权益；通过一系列配套政策的实施，提高一般性服务业的经营成本，规范市场秩序，依靠市场力量促进产业升级；另一方面，对由此带来的产品和服务的价格上涨对低收入家庭的影响，可以通过增加财政补贴的方式解决。
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房价、垄断与开发商博弈
按揭贷款一直以来被认为是“三方得益”，即购房者解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则可及时收回投资。但近年来，一些地方房地产开发过热，在实际操作中，按揭贷款却演变成了开发商解决资金不足、提升房价的暗渠。
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假按揭
假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。通常采取以下的运作程序：开发商发动亲戚朋友或者员工，与之签订不具备真实交易基础的虚假合同，再串通银行内部个别人员，提供虚假资料，最终以个人住房按揭的合法之名，套取银行信贷，用于房地产投资。为了消除假买主的顾虑，开发商一般会承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款将由开发商负责。合同签立后，银行即根据合同向开发商放款。
假按揭的表现形式是多种多样的，比较极端的有以下几种情况：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三是以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四是银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；五是所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；
当然，随着央行监管日趋严格，涉及“假按揭”的大案不断被爆光和查处，这种明目张胆的违法行为也越来越少，开发商更多会采取“打檫比球”的方式来运作。一是开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续 。二是对于一些投资性购房和炒房大户，开发商和银行往往在他们购房时在资格审查和贷款手续上提供更多的方便，等到房价上涨投资人再行转让时，又会在转按揭等手续上提供方便。
假按揭助推房价上涨
开发商搞“假按揭”，没有银行的合作办不了。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，视其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房，而在“假按揭”中，这些都由开发商“搞掂”，甚至出现虚编房号骗取贷款的现象。在一些城市，假买主不少是银行本身的职工，开发商将一定比例的商品房以低价优惠提供给银行职工，由他们抛售后赚取差价，在现实利益的面前，不少人忘记了自己的职责，将集体的利益抛到了脑后。
开发商得到银行贷款，解决了开发所需资金，但同时也会付出沉重的成本：购买身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供都需开发商承担。要把这些成本挣回来，惟一的希望就是炒高房价，期待在办证前有人接盘。这就是为什么一些楼盘刚刚开盘，销售榜上就涂了大片红色或插上红旗；为什么一些楼盘会雇请农民工通宵排队抽签购房；为什么会不惜代价、极为铺张地为楼盘进行广告推介；为什么故意在销售时搞所谓的“内控”的潜在原因。一切目的，都是为了制造一种旺销假象，炒高价格，而房市一如股市，购房者普遍存在买涨不买跌的心理。越是价高、旺销的楼盘，销路越好，更成为了楼市投资者的首选。
假按揭在一定程度上可以给开发商带来更多盈利，但这无疑属于一种违规行为，带来的后果是十分严重的。
首先，它使银行巨额资金盲目投向了开发企业，形成了潜在的风险。如果贷款人逃避债务，则贷款将变成银行的包袱。其次，导致大量资金涌入房地产市场，形成房地产市场的虚假繁荣和经济泡沫，从而造成大量非真实的交易，规范的房地产商也深受其害。最后，对于实行假按揭的开发商本身来说，如果住房出现滞销，资金难以回笼，成了“烂尾楼”，开发商的损失将更为严重，而广大消费者利益是最终的受害者。
一般而言，成熟的竞争市场中的商品价格调整是一件十分慎重的事情，而眼下商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1万元/平方米，开盘当日开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到2万元/平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想像，但在房地产市场却屡见不鲜。
针对此类问题，soho中国的潘石屹的观点是：买卖双方是在“一方愿打，一方愿挨”的前提条件下达成交易的，房屋交易是双方对房价共同达成的默契或自愿妥协的结果，具有一定的合理性。易宪容针对潘石屹有关房价的说法表示：“对于价格来说，肯定是买者和卖者成交的价才是价格，但是有一条，这个市场毕竟要有无数的竞争者，还有好的机制。如果没有，这个价格就不是一个真正的价格。
同样，前几年“开发商捂盘”屡见不鲜。开发商在取得销售许可证或具备销售条件后，并不急于销售，而是搞所谓的“内部认购”，不惜代价、极为铺张地进行广告推介，或在销售过程中，人为控制销售进度，制造热销局面，从而提高价格。
区域寡头垄断的房地产市场（1）
“房地产为什么能长期保持高利润呢？是竞争不充分，有垄断。”我国著名经学家茅于轼说，“房地产业本身竞争是相当充分的，但是房地产的投入品土地和资本，不是在市场上能充分竞争得到的。因此，房地产商有毛病，毛病在哪呢？毛病在土地和金融市场不完善。”
根据竞争和垄断程度的不同；一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。笔者的观点是我国房地产行业属于典型的寡头垄断，而且这一趋势正在迅速蔓延。所谓寡头垄断市场，是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别；也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。
总有人声称我国的房地产行业不但不存在垄断，反而集中度不够。如万科集团董事长王石在接受记者采访时表示：全国现在有将近6万家房地产企业，2006年第一名的万科，占有率只有，而美国第一名是；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。2003年，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。
然而，整个行业没有进入寡头垄断，并不意味着在这个行业的特定区域和特定时间市场上不存在局部的垄断。我国房地产市场是一个区域性市场，当涉及到某个区域市场时，厂商的数量就比我们研究全国市场时要少许多，而有实力的厂商则更少。在特定的时间周期，极易形成区域性的寡头垄断市场。
房地产市场区域寡头垄断最主要的表现就是对区域内土地资源的垄断经营。在掌握了区域内稀缺资源的基础上，也就拥有了本区房地产商品的定价权，成为了该区的区域垄断寡头。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍成倍上涨也不担心房子卖不出。2004年天鸿、万科等几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41％和，如果放在北京某一区域内这一数字会更大。
房地产行业是典型的
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