房价之谜-第19部分
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投入的动力弱化，企业的可持续竞争力和发展动力降低，高度依赖房地产经济的结果必然影响到城市的竞争力和发展动力。高房价加大了中低收入家庭购房的成本，加大了住房保障工作的难度。
（3）在不断改善民生与如何有效控制人口上，政府面临两难。随着经济的发展，人民群众对公共交通、环境绿化、医疗卫生、教育、社会保障和住房保障必然提出更高更迫切的要求，而新城建设的推进，民生问题的改善和保障水平的提高，又必然形成对外来人口的巨大吸引力，可能导致外来人口无序的快速增加，并进一步带来城市建设、管理和运行的压力。一方面随着保障标准的提高覆盖范围的扩大，北京市常住户口居民不再愿意从事低端服务业和一般性制造业，城乡结合部所谓“瓦片经济”现象突出。另一方面，由于维持城市正常生产生活的现实需要，低端服务业并没有相应被淘汰或升级，而是成为外地来京人员就业的一个“吸铁石”。新建房屋又成为承接外来人口的载体。
当前，对于房地产业的发展定位有不同的认识。比较典型的有两种观点：
（1）要把房地产业作为拉动内需，确保经济增长的重要产业放在更加突出的位置。认为首都经济社会所处的发展阶段、发展条件、内在动力有利于奥运会后的可持续发展。北京仍处在城市化、现代化和国际化的进程中，发展空间广阔、动力强劲，人口增长和收入提高带来的房地产刚性需求仍然长期存在。房地产业作为既拉动投资，又拉动消费的行业，对于克服国际金融危机带来的困难，实现首都“保增长保民生”的目标至关重要。他们认为市场供过于求是一种结构性假象，强调政府不仅不应该控制投资规模，还要进一步加大市场供给，他们希望政府出台进一步的扶持产业发展的政策。
（2）要转变经济增长方式，重新定位房地产业的功能和属性。在肯定房地产业发展取得很好成绩，对北京市经济社会发展做出巨大贡献的同时，认为相对于北京市国民经济持续快速发展，固定资产投资和房地产投资总量偏高，规模偏大，增长速度偏快，房价上涨过快，认为作为国家首都、国际城市的北京在相当长一段时间内面临人口增长和土地、资源匮乏的制约，要切实转变经济增长方式，降低经济发展对固定资产投资和房地产业的依存度，降低地方财政对土地出让金的依存度。房地产的本质功能是作为城市生产经营的场所和居民住房的载体，北京房地产业的基本定位首先是解决生产生活住房需要，实现社会福利的制度安排，而不应该赋予房地产业太多的宏观经济责任。
本节将通过对北京市城镇居民家庭收入状况，模拟计算出北京市城镇居民不同收入家庭房价收入比，以此测算和衡量住房市场合理的结构。
需要说明的是，本书第节提到，由于收入计算等多方面的体制差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较，加上房改房和高住房自有率等原因，房价收入比不能准确反映中国居民住房支付能力，当前还没有一套科学、系统、完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。但应用房价收入比来分析住房市场供需关系的整体状况，特别是探讨结构性特征和存在的问题，还是可行的，也不实为一个比较好的办法。
根据北京市现行的城镇家庭收入分组方法，将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按20％比例五等分为五组，依次分成：低收入户、中低收入户、中等收入户、中高收入户、高收入户。根据北京市统计局公布的1998……2007年度商品房均价，按照户均90平方米/套，模拟计算出北京市城镇居民不同收入家庭房价收入比，以此衡量北京市城镇居民家庭购买商品房的支付能力的变化。
（1）1998—2004年，随着北京市经济保持又好又快的发展，中等及以上收入家庭的住房支付能力持续提高。但2004年后，房价的上涨超过了居民收入提高的幅度，居民住房支付能力呈逐年下降趋势；
（2）当前，相对于中等收入家庭和中高收入家庭，商品房的社会平均价格明显偏高；相对于中等及中高收入家庭，两限房的价格仍然较高；经济适用房的绝对价格基本符合中等收入家庭的支付能力。
（3）由于高收入家庭收入增长速度快于中高收入家庭和中等收入家庭，住宅市场购买力的不平衡现象将进一步突现。
住房市场结构性失衡明显
通过以上分析，可以看出北京市住房市场存在明显的结构性失衡。具体体现在：一是数量上的失衡，二是价格关系的失衡。三是空间和区域分布上的失衡。
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保障类住房和商品房比例失衡。
从供给看，1998—2006年北京市经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，但根据居民实际支付能力的分析，1998—2006年间占居民家庭总量60％的中等及以下收入的家庭无力购买商品房，需要借助政府的保障方式改善住房条件；2006年以来，北京市加大了供应结构调整的力度，近3年新建保障性住房（包括两限房）占全部新增住房比例约20％，但到“十一五”末，从支付能力的角度看，根据居民的可支配收入水平的增长预测，占总家庭的40％的居民仍然没有购买商品房的支付能力。
房价过高已经成为真正解决中低收入家庭住房问题的重要障碍。当前市政府确定保障性住房的建设规模主要是依据各区县政府申报的情况和财力安排做出的，参考了居民现实的住房统计数据，但底数不是很清楚，特别是对存量房的统计不全面，而二手房市场和房屋租赁市场的交易情况也会对新增市场交易产生很大影响，并直接影响到新增需求总量的预测结果。经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总数20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但由于财政能力等多方面的原因，北京市“十一五”期间安排的新建廉租房只占全部新增住宅总量1％左右，廉租房的实物配租量明显不足，尽管政府也明确通过收购二手房等方式增加实物配给的比例，但由于区县财政压力较大，市级财政转移支付有限，区县政府建设廉租房的动力不足。
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经济适用房租售比例失衡。
由于廉租房的覆盖范围尚不能达到满足全部低收入家庭，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，“两限房”政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？2008年下半年市建委开始研究制定“经济租赁房”等其他保障性住房的实现方式，这无疑是一个很好的办法。
住宅租赁市场和买卖市场的关系失衡。。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的主要是外地务工经商人员。而西方发达国家房屋自有率一般保持在60—70％之间，纽约、东京等大城市住房自有率则更低。97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化的导向下，居民房屋自有率大幅提高，住房租赁市场的发展严重滞后。
此外，结构性失衡还体现在不同地段的差异，表现出典型的地域性特征，80年代北京市的住房建设集中在二、三环之间，90年代亚运会的成功举办推动了亚北地区的发展，97年以后回龙观和天通苑等地区带动了城市边缘集团的发展，2000年以后，市政府进一步推动了南城地区的发展，2006年以后随着北京市总体规划的修编，城近郊区和新城建设逐渐形成一个新的高潮。此外，同一区位或相近区位在不同的时间段上呈现出局部供求关系的不均衡。
引发北京市住宅市场结构性失衡的原因极其复杂。概括起来主要有以下几个方面：
前几年经济适用房的政策错位，是导致制度部分失效的原因之一。限制购买条件过宽，缺乏严格的审批机制和退出机制，导致了经济适用房的消费过度。2001年以前在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭，在限定年收入不超过6万元的购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，一方面购买力不足，另一方面在庞大的排队等号的购房者目前，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。
而由于在再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也大幅提高，椐统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40％左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照市价出售，利润也非常可观。
2007年市政府调整了经济适用房“准入政策”，改按照家庭人口、收入水平、家庭财产等因素综合限定购买条件，严格实行“三级审核两级公示”的操作方式，并调整了经济适用房上市和再转让的政策，这才使经济适用房真正回归了保障属性，保障性住房的操作更加规范、公开、公正。
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外来人口
对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源环境的制约，在经济增长、人民币升值和流动性过剩等众多宏观因素的影响，外地和外国资金大量进入北京房地产市场，在刚性需求和投资性购房的共同作用下，高档和中高档住房市场发展迅猛，并拉高了整体房价。另一方面，国家机关和事业单位的隐性政策性住房需求，造成住房市场表象和实际状况的差异。
根据北京市统计局1％人口抽样调查显示，2005年底，北京市户籍人口万人，流动人口万人，流动人口与户籍人口数量之比为1比，且流动人口呈加速增长的趋势。而据有关部门发布的数据，截至2008年年末，北京市的户籍人口为万人，常住人口已达1695万人，而流动人口为万人，近年来常住人口的增加每年大约50万人，相当于增加一个中等城市的人口规模。流动人口的住房需求两级化特征明显，一方面，大量外来经商人员、外国人和高收入者对高档商品房的需求旺盛，据统计，近年来外地人买商品房占商品房销售总量30％以上，另一方面，大量外来务工人员和农民工，不享受经济适用房、廉租房政策，也无力购买（甚至租用）商品房，他们的住房保障将是一个更为复杂的问题。构建科学住房市场体系的关键问题
总之，做为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”的北京市住房市场的供需问题十分复杂，与其他城市相比，房价的形成机制及波动机制既有类似之处，又有其独特的规律，需要长期的深入的全面的研究。构建科学合理的住宅市场体系将是一项长期而艰巨的任务，而在以下四个关键性问题上达成广泛的共识迫在眉睫。
（1）究竟应该保持怎样的房地产投资规模，科学安排住房建设计划和土地供应计划？既满足实现“保增长、扩内需”的宏观经济发展目标的需要，又能实现住房市场的总体供需平衡，确保住宅产业的持续健康发展。
（2）究竟应该建立怎样的保障性住房制度？保障性住房和商品房之间应该保持怎样的结构和规模？廉租房、经济适用房等不同保障实现方式之间应该保持怎样的结构比例？才能既满足全社会居民对不同类型的住房的现时的需要，又符合长远的完善多渠道住宅供给体系的必然要求？
（3）如何确定廉租房实物配给和租金补贴的比例关系，在“补砖头”和“补人头”等廉租保障的不同实现方式间找到平衡点？
（4）如何确定租赁市场和买卖市场的比例关系？加快培育规范、高效的住宅租赁市场。
房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑，市场能否保持供需总量的相对均衡，这也是政府制定调控政策的基础。
上文分析表明，北京住房市场的根本问题是结构性的供需失衡，直接结果是造成市场机制的部分失灵，房价形成机制扭曲，房价上涨过快，并制约了潜在需求向有效消费的转化。解决问题的根本出路也只能是在控制供需总量均衡的基础上，加大结构调整，促进市场有效需求的释放。
房价上涨过快
1999…2003年，北京市住房市场平均房价基本维持在5000元/平方米以下，市场成交量逐年放大，5年上涨了3倍。居民有效需求得到很好的释放。但2004年后房价出现了快速上涨，随着房价上涨，成交量在2005年达到2800万平方米的峰值后，开始回落，4年时间回落超过1/2，回到了2001年的成交水平。如下图6…3。
事实表明，由于房价的上涨远超过了居民消费价格指数的上涨，也超过了人均可支配收入的上涨速度。在一部分高档商品房价格上涨拉动了整体房价上涨的同时，真正适合中等收入家庭的中低价位中小户型的住宅供给严重不足，保障性住房严重短缺，市场结构性失衡严重制约了交易的活跃。房价过高、适销对路的产品短缺、市场局部垄断、开发商价格合谋是造成高空置和高房价并存的重要原因。假定房价回归到2005年的水平（均价6162元/平方米），则成交量会显著放大（2005年全年成交量为2803万平方米）。事实上，进入2009年2月随着国务院各项政策的落实，北京市住房市场出现了回暖�
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