房价之谜-第18部分
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在普遍认同成功筹办和举办奥运对首都房地产市场产生了影响的同时，各界的对奥运因素的影响范围、时间周期、影响程度等认识并不统一，有学者认为这种影响是局部的，但也有学者认为，筹备和举办奥运的过程正是中国也包括北京经济社会处于持续快速发展的伟大历史机遇期，奥运因素也正是依托宏观经济的又好又快发展从局部的效应产生了对总体的全局的深远的影响。同样，对奥运后北京市的经济发展，特别是房地产市场的趋势在认识上也产生了一定的分歧。
一是国际经验说。持悲观态度的人认为，大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；从历史经验来看，世界上举办过奥运会的城市，会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。房地产行业既是举办奥运会的最大受益行业之一，同样也可能是奥运会后波动最大的行业之一。
二是拐点论。认为北京市经济和地产周期到了衰退期。房价在奥运前上涨过快，有非理性的成分，当时是怎么被炒上来的，现在应当怎样理性落下去；由于房价脱离价值，因此有很大的下降空间；房地产市场已经出现供过于求的现象。
但大多数学者和民众对奥运后北京市的经济社会发展和房地产市场充满信心。北京市社会科学院副院长梅松认为，由于奥运经济的拉动和北京的特殊地位，北京市房地产价格不会出现比较明显的“低谷效应”，而仅是相对于奥运前的快速增长，增速可能会略微放缓。他认为，奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力间并无直接关联。虽然目前全球经济也处于放缓态势，但中国经济依然处于平稳的强劲发展状态，推动房地产市场发展的核心因素没有发生变化，在后奥运时代，北京房地产市场一方面会步入理性回归，同时也蕴含着巨大的机遇。
奥运与北京房地产市场（3）
北京市政府十分关注奥运后首都经济社会的发展，政府工作报告认为，长远看，首都经济社会所处的发展阶段、发展条件、内在动力有利于奥运会后的可持续发展。北京仍处在城市化、现代化和国际化的进程中，发展空间广阔、动力强劲。奥运会的成功举办使首都抵御风险的能力明显增强，对北京的推动在相当一段时期内会持续作用。
事实上，不管是受“奥运因素”的影响，还是受国际金融危机的冲击，2008以来国内外宏观经济形势已经发生了重大变化，自2007年底起北京市房地产市场也开始出现一些新的现象，一些问题和困难随之显现。
1、房地产投资、开工量下降。2008年，全市房地产开发完成投资亿元，同比下降；商品房新开工、施工和竣工面积分别同比下降、和。
2。市场成交量下降、价格涨幅回落。2008年，新建商品房成交1609万平方米，同比下降，其中住宅成交1110万平方米，同比下降，商业和写字楼分别成交168万平方米和157万平方米，同比下降和；二手住房成交万平方米，同比下降。2008年，全市房屋价格涨幅，同比回落个百分点；其中新建住宅价格上涨1％，同比回落个百分点。二手住房价格上涨，同比回落4个百分点。
3、市场下滑对全市经济、财政收入以及相关行业均产生影响。2008年，房地产业增加值亿元，同比下降；房地产税收额282亿元，同比减少 ％；土地购置价款全年完成639亿元，同比下降％（2007年增长了）。相关产业受到明显波及，如建筑业完成增加值亿元，同比增长仅，增幅同比下降7个百分点，家具、建材等销售额均明显下滑。
4、企业房地产投资热情下降，居民消费出现持币观望。2008年土地市场降温明显，单一地块竞拍企业数由2007年平均超过7家降至3家左右；土地成交溢价由2007年52％降至21％；2008年下半年以来，企业购地热情下降更明显，流拍情况明显增加，个别高价拿地企业出现退地倾向；而居民预期房价还将进一步下跌，购房行为更加谨慎。
为适应形势的变化，2008年11月以来，中央先后出台一系列促进房地产市场健康发展的政策，2008年11月和2009年1月，北京市先后出台了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》（京建办〔2008〕730号）和《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号），对促进房地产业的健康发展起到了积极的作用。
进入2009年，住宅成交量出现回升，1至2月，新建商品住房和二手房共成交万平方米，同比增长，其中新建商品住房和二手住房分别同比增长和21％；2月份北京市新建住宅价格同比上涨；进入3月份以来，北京部分楼盘已经悄然开始提价，提价幅度为几百元到千元不等。那么住宅市场出现的“小阳春”能否延续，市场是不是已经见底回升？社会各界众说纷纭。
2009年3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》等四本蓝皮书，对流动人口、住房等问题进行了专项研究。根据北京社科院的统计数据，由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约万平方米，闲置率达。蓝皮书依据计算出的房价收入比与国际比较指出，北京房价已超过居民承受能力。北京市社科院社会学研究所副所长戴建中预测，在大量保障性住房上市等因素的作用下，北京市房价将出现加速下降。
应该说，百年奥运对中国社会的影响是深远的、长期的，毫无疑义，筹备和举办奥运对推动北京的社会经济发展起到了重要作用，影响深远，但奥运并没有改变北京经济社会发展的轨迹，奥运成功举办使首都站在新的起点，迎来新的发展战略机遇期。建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的标准更高，任务更艰巨。研究北京市的房地产问题也要置身于国际、国内经济社会发展的总体格局，从时间和空间两个维度系统全面分析。
北京市住房市场发展历程（1）
下表是1998…2005年北京市商品房建设和经济适用房建设的基本情况，从竣工面积看，新增房屋竣工面积呈持续、快速增长的趋势，98、99年是经济适用房建设的高峰，经济适用房建设历年保持占新增商品房建设总量的9…16％之间，平均为，2003年后呈逐步下降趋势。
2006年以来，随着房地产宏观调控政策的实施，政府加大了对中低价位中小户型住房的供应，住房市场的供应结构也发生了明显变化。
根据《北京市“十一五”住宅建设规划》，“十一五”期间，北京市将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套，廉租房建设规模约47—60万平方米、约1万套。按套数计，保障住房占全部新增住房建设约，按面积计，保障住房占全部新增住房建设约，同时，市政府将加大租金补贴的发放力度，目标是通过租金补贴和实物配租等多种方式，力争实现最低收入户的应保尽保。
2007年，北京市进一步加大了住房供给的调节力度，1月在市人代会期间，市委领导宣布，未来3年内计划新建经济适用房和限价商品房各1000万平方米。此后，经济适用房竣工面积占新增竣工住宅的比例扭转了自2003年以来下降的势头，但仍然没有达到1999年的水平，2008受奥运举办对施工的影响等原因，经济适用房竣工面积比上年下降，但全市经济适用住房施工面积万平方米，比上年增长；销售面积万平方米，增长。与此同时两限房作为一种新的调控供给结构的产品异军突起，首个两限房项目于2007年9月开工，大批两限房将于2008年和2009年陆续竣工，根据北京市建委公布的计划数，2009竣工经济适用房预计为101万平方米，廉租房8万，两限房90万，合计达到200万平方米。北京市的房价上涨具有明显的周期特征，受政策的影响极大，从1990年以来，房价一直保持平稳，只是在92—94年出现了一个高峰，1997—2005年，北京市居民家庭可支配收入保持持续增长，平均增长达到，而房价上涨幅度小于收入增长，居民住房购买力在不断提高。但在2003年三季度以后，房价出现了加速上涨的趋势，特别是2007年上涨速度加快。具体情况如下表6…4和图6…1。
但2007年三季度以后，北京市房地产市场出现了价跌量减的现象，期房和二手房同时出现成交量大幅下降，多个楼盘出现折价销售的现象，但房屋均价仍保持上涨势头，上涨幅度逐月减小。2008年10月以后，房价环比第一次出现负增长，但2008年房价同比仍然保持了快速上涨，2008年全年房屋销售价格比上年上涨；其中新建住宅销售价格上涨，涨幅回落个百分点；二手住宅价格上涨62％，涨幅回落4个百分点，但商品房销售面积万平方米，下降；其中住宅万平方米，下降。年末商品房（现房）空置面积万平方米，比上年末增加万平方米，增长；其中住宅万平方米，增加11万平方米，增长。
北京市住房市场发展历程（2）
1999年，市政府启动并实施了经济适用房政策，在建立和完善基本住房保障制度上进行了有益的探索。2005年前，北京市已建和在建的52个经济适用房项目平均价格大部分单价低于3000元/平方米，实际均价为3144元/平方米。但另一方面，平均户型面积为114平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户型集中在81－120㎡之间，占经济适用住房上报总套数的％，经济适用房单套户型面积明显偏大。下表是2005年北京市已建和在建经济适用房项目价格分布表：
2006年5月，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各地新建住房中套型面积90平方米以下的，应占全部建设规模不低于70％。北京市落实国务院精神，加大了住房供应结构调整的力度。2007年8月全国住房工作会议后，市政府在总结八年来保障性住房工作经验基础上，调整了住房保障制度和工作机制，在解决城市中低收入家庭住房困难方面做了大量工作，取得了一定进展。
（1）为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），市委、市政府颁布了京发〔2007〕22号文件（关于贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见），贯彻落实解决低收入家庭住房困难有关精神。市政府先后制定了新的廉租房、经济适用房和限价商品房三个管理办法，市各相关委办局也相应出台了40余个配套文件，构建了建设、审核、分配、监管四大实施体系，为保障性住房建设提供了相关政策和制度保障。
（2）通过制定各项规划，加强了对保障性住房建设的规范和指导。编制完成了《北京市住房建设规划》、《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》和《廉租住房保障规划》，明确了本市保障性住房建设目标，为住房保障工作的顺利进行奠定了基础。
（3）保障性住房供给明显加大。通过集中建设和配套建设相结合的方式，在商品房项目中按照5％－15％的比例配建保障性住房，提高了保障性住房供应量。笔者根据网上数据库和北京市房地产交易网最新资料进行了统计，得出北京市经济适用房区域分布情况和价格分布情况如下表6…6、表6…7。
（4）建立了市、区县、街道（乡镇）的三级审核两级公示的审核制度，以及廉租房应保尽保、经济适用房和限价商品房公开摇号配售的制度，实现了保障性住房审核和分配的公正性和合理性。
（5）调整保障性住房上市交易管理政策，抑制市场投机行为。明确规定了经济适用房和限价商品房5年内不得上市交易，确需上市交易的由政府部门组织回购；5年后上市交易的，补交较高的土地收益等价款。
以上回顾了1998—2008年北京市住宅市场的发展历程。总体而言，北京市住宅和房地产业保持了持续快速的发展，但也存在一些问题，比如对于房地产业的定位和发展模式还存在不同的认识，房地产市场结构性矛盾突出，房价上涨过快，政府调控房地产市场的方式有待改进，效能有待提高，以下就几个主要的问题进行简要的分析。
长期以来，北京市经济社会改革和发展中的突出问题是人口的过快增长与资源环境的承载力之间的矛盾。交通拥堵、空气污染和环境质量差，文化、医疗、卫生和教育水平不能满足人民群众日益增长的现实需要，归根到底，是人口总量过大，外来人口增长过快，城市承载力不足，而深层次原因是经济增长方式和经济结构以及产业布局与科学发展的要求之间还存在差距。尽管奥运的筹办和成功举办推动了北京经济的又好又快发展，经济结构明显改善，产业布局更加优化，但如何有效抑制人口已经成为建设“人文北京、科技北京、绿色北京”必须破解的难题。
矛盾体现
（1）城市建设用地不足，长期面临经济发展“与民争地”的态势。即城市经济发展用地，将与城市功能实现必须的用地（如基础设施用地、市政设施用地、园林绿化用地、交通仓储用地等）、城市生活必需的住宅建设用地（包括：保障性住房用地和商品房用地）争夺有限的指标。在如何合理分配用地指标上政府陷入两难。
（2）在如何保持合理的房价、地价水平上，政府陷入两难。高房价、高租金在有利于促进产业结构升级、淘汰低端产业的同时，也带来企业经营和居民生活的高成本压力，不利于企业对研发和自主创新的投入，以及对高层次人才的引进。房地产业的高利润也吸引了大量资金的流入，一些企业靠房地产开发或高租金就能获取高额利润，对技术创新投入的动力弱化，企业的可持续竞争力和发展动力降低，高度依赖房地产经济的结果必然影响到城市的竞争力和发
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