房价之谜-第16部分

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且这种还在不断加大。突出表现在：
　　（1）城乡居民之间的收入差距明显，地区之间的收入差距明显。
　　首先，城镇居民收入与农村居民收入之间的差距拉大，近三年一直保持在倍左右。其次，地区之间的收入差距明显，东部地区和中部、西部、东北地区居民收入存在明显差距。2005年，东部、中部、西部和东北地区城镇居民人均可支配收入分别为13375元、8809元、8783元和8730元，东部分别是中部、西部和东北地区的倍、倍和倍。　同时，省际间居民收入差距仍然存在，最高收入省与最低收入省的收入之比为：1。收入高省份集中在东部地区，收入低省份集中在西部地区。
　　（2）同一地区不同收入阶层的收入差距明显，且不合理。
　　近年来，城镇居民中高、低收入组间收入差距继续扩大。2005年城镇居民家庭中收入最高10％收入组的人均可支配收入为28773元，是收入最低10％收入组（3135元）的倍（相差25638元），比2004年的倍进一步扩大；再次，五等分组显示收入差距呈加速扩大趋势。1990年至2000年的十年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍，扩大了44％；而在2000年至2005年的五年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍；扩大了一倍。特别是，高低收入组的收入增长不平衡，收入越高增长越快。从增长速度来看，2005年，最高10％收入组的人均可支配收入比上年增长，而最低10％收入组的人均可支配收入比上年增长，比前者低个百分点。
　　（3）收入分配秩序不规范，政府调节收入力度不够。
　　在目前的收入分配体制下，由于各部门占有的资源不同，由此产生了部门之间的收入差别。收入分配秩序不规范还具体体现在：

中国房地产市场的区域性特征明显（4）
第一，工资制度的缺陷。现行的工资制度是由计划体制向市场经济体制转换中通过不断调整和改革形成的，与市场经济体制下的工资制度还有相当距离，集中体现在体制内僵硬，体制外失范，激励不足与约束乏力并存。具体表现在：工资水平偏低，工资增长机制僵硬，缺乏制度性保障，致使工资外收入膨胀；工资结构设置不合理，岗位绩效工资和年工资比重过低，不能体现合理的工资级差，缺乏激励和约束作用；对国有企业的工资管理仍然带有浓厚的行政色彩，干预不当和约束乏力的问题并存；对劳动力市场中非国有用人单位的最低工资和工资支付管理，缺乏相配套的有效的监督管理体制，使得现实中存在大量企业侵犯职工权益的行为。
　　第二，社会保障制度的缺陷。首先，覆盖面不足，受益群体主要是城镇正规单位职工，而非正规部门、非主流群体以及农村居民基本没有或只能享受部分社会保障；其次，制度不统一，存在社会保障的“双轨制”，除城乡分割外，在城镇还存在着企业与事业单位的制度差别；再次，缺乏制度保障，未出台《社会保障法》，社会保障资金缴纳、筹集缺乏强制性约束，标准的确定和执行存在较大的主观随意性。此外，社会保障不能在地区和城市之间流动。
　　第三，税收制度的缺陷。首先，纳税主体税负不公，税收政策不完善，城乡居民间、高低收入者之间、不同经济类型单位间存在税负不公的问题；其次，税收待遇差别较大，费用扣除不合理；再次，税收体系不完善，缺乏与财产及其收入相关的税种设置。
　　此外，在公共教育制度方面，财政资金投入不足，乱收费给公众造成不合理负担，公共教育公益品质丧失；差别教育政策加剧了公民基本权利的不平等和社会的贫富分化。
　　根据住房价格PANAL　DATD　模型，地区经济发展水平（人均GDP）和居民收入水平（家庭可支配收入）是影响住房供给和住房需求的主要因素，而且影响效果显著，城镇居民可支配收入对住房价格攀升影响显著。地区与城市的经济发展水平是住房价格上涨的基础，经济发展状况直接影响居民收入水平，进而影响居民对住房的有效需求。
　　综上，居民收入差距直接影响着居民的实际购房能力，从而对房地产市场产生最直接最根本的影响，导致了市场结构性失衡，具体表现在：
　　第一，地区之间收入差异，直接造成不同区域之间住宅市场发展的不平衡，城乡收入差异直接强化了城乡二元结构。比如：东西部地区差异很大，沿海发达城市和内陆地区差异很大；同一省份，不同城市间差距很大，不利于区域统一市场的建立、不利于城乡统筹协调发展，不利于住房保障体系的建设。
　　第二，同一地区不同阶层收入的差异和不合理，直接造成同一地区市场内部供给和需求的失衡，加剧了市场结构性矛盾。收入情况是确定住房保障范围、保障标准、保障水平的基础，是制定住房保障政策的前提。如果依据不合理和畸形的收入分配制度和格局的现状制定住房保障制度，必然带来政策的错位。住房保障政策既是体现收入分配调节的一种方式，同时必须建立在科学合理的收入分配格局的基础上，这就给我们的保障政策的制定带来一定的难度。
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中国城乡居民住房消费模式的错位（1）
在计划经济条件下，通过实物分配来获取住房成为居民住房消费的主要模式。97年取消福利分房，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是唯一渠道。（当时的政策定位甚至经济适用房也是商品房，是具有政府补贴性质的特殊商品房，而廉租房的建设一度陷入停滞）在经济快速发展，居民收入稳步提高，金融和货币政策环境宽松，人民币升值和外资大量流入房地产，居民个人投资理财渠道单一，房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：（1）买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；（2）房地产投资有暴利，搞什么不如搞房地产；（3）租房不如买房；（4）迟买不如早买；（5）买小不如买大。
　　正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛，超前消费和过度消费明显，事实上，目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。同时，住宅单套套型明显偏大，城市公共设施和小区配套商业设施标准过高，存在求大、求全、高档化现象，真正适合普通百姓的便民设施少。
　　过度消费和超前消费进一步导致了需求的膨胀，引起价格的上涨，而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，并加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离，造成“租房不如买房”的现实，上海浦东金融区、北京CBD等地的炒房团和投资者甚至不屑于将已购房屋出租赚取长期的租金回报，而是以时间换空间，坐等房屋二次转让后的价差。所有这些又进一步加剧了住房需求膨胀，形成进一步的房价上涨，同时积聚了金融风险。
　　总之，中国房地产市场的区域性特征，导致了市场竞争的不完全性，形成局部的垄断，而市场信息的不对称和缺乏强制性信息披露制度，以及土地“招拍挂”制度又在一定程度上强化了市场的这一特征，城乡居民收入的不平衡和消费模式的错位从根本上导致了市场结构性失衡，市场结构性失衡又进一步扭曲了房价形成及波动机制。
　　事实上，近年来，中国政府已经认识到住房市场存在的问题，并采取了一些宏观调控政策。概括中央和地方政府在房地产宏观调控方面采取的主要政策措施，以及产生的成效，主要体现在以下几个方面：
　　1、切实加强了供给调节力度，住房市场供应结构改善对价格的影响开始显现。
　　以北京为例，“十一五”期间，北京市将大力调整住宅供给结构，按面积计，保障类住房的比例将提高到，两限房占，两者合计占；按套数计，保障性住房的比例提高到22％，两者合计占。政府的目标是到“十一五”末，廉租房和经济适用房将可以覆盖全部低收入家庭和中低收入家庭。同样，重庆、广州、上海等各地也认真贯彻国务院精神，大力调整住房供给结构，针对地区具体情况完善住房保障制度，北京、广州、厦门等地区还在研究，尽快建立经济适用房租赁市场，加紧出台相关政策规定，积极引导合理、适度消费，形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局，形成合理的租售结构，满足一部分既买不起经济适用房，又不具备租用廉租房条件的居民。

中国城乡居民住房消费模式的错位（2）
根据国家统计局公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年，全国完成住宅投资22081亿元，比上年增长，其中：90平方米以下住宅完成投资6416亿元，占全部住宅投资的比例达到29％，比上年增长，经济适用房完成投资983亿元，比上年增长。2008年11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，住房和城乡建设部提出今后三年内要新增加总投资将达到9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区的改造。随后，各地也纷纷出台相关的支持房地产业发展的政策。12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。提出要加大保障性住房建设力度，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。从中长期来看，我国住宅市场的结构性矛盾将得到初步缓解，市场结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。
　　2、切实加强了需求管理，投机炒房初步得到抑制，投资性需求下降，过度消费和超前消费减少。
　　几年来政府采取了一系列规范市场，控制投机的政策，同时积极引导合理的住房消费。政府多次提高存款准备金率，多次加息，严格对房地产信贷的管理，限制投资性购房的转让，特别是，2008年12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，该通知指出，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其他均按第二套房贷执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也不例外。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：（1）中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过渡消费；（2）中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：房屋用途为居民自用、每个家庭限购一套、套型面积标准为当地平均居住水平。
　　3、完善了保障性住房的政策体系，保障性住房的建设得到明显加强。
　　07年8月份国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定。
　　目前，各地在具体操作上一般以统计部门公布的五等分组居民收入为划分标准，将解决住房问题分成三个层次：一是最低收入阶层实物分配廉租房或给予房租补贴；二是中低收入阶层购买经济适用房；三是中等及以上收入阶层通过市场化商品房解决。并完善了各级房产保障部门的设置，实行统一管理、三级审核、两级公示等制度。如北京市将审批和资质认证下放到街道和区县保障部门，对符合条件的家庭由区县住房保障部门组织轮值摇号配售制度，并在主流媒体和电视台公开操作，南京市还全过程邀请人大代表、政协委员和相关部门、新闻媒体参与监督。应该说，在现有的政策框架下，保障性住房的实施机制基本实现了在现有收入分配格局下的公正、公平、公开，取得了良好的社会效果。
　　毫无异议，居民收入结构和对收入的预期决定了住房消费结构，中国城乡居民收入的不平衡和消费模式的错位从根本上导致了当前的市场结构性失衡，市场结构性失衡又进一步扭曲了房价形成及波动机制。只有深化收入分配制度的改革，才能从根本上消除住房市场结构性失衡，但另一方面，各项社会公共事业的快速推进，也将直接改变居民的社会生活状况，从而直接影响到住房市场的需求状况和结构，以及居民的消费预期，带来住房消费模式的革命。
　　十七大报告指出：要加快推进以改善民生为重点的社会建设。要优先发展教育事业，优化教育结构，促进义务教育均衡发展；要深化收入分配制度改革；要以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，加快完善社会保障体系；要建设覆盖城乡居民的公共卫生服务体系、医疗服务体系、医疗保障体系、药品供应保障体系；要完善社会管理，维护社会安定团结。我们欣喜地看到政府所做的努力和取得的成就：
　　

积极推进地区协调城乡统筹发展。（1）
2007年6月，国务院正式批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中国在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。此次设立配套改革试验区，根本目的在于逐步建立较为成熟的社会主义市场经济体制，基本形成强化经济发展动力、缩小城乡区域差距、实现社会公平正义、确保资源环境永续利用以及建设社会主义新农村的理论架构、政策设计、体制改革及经济发展、社会和谐的综合模式，走出一条适合中