房价之谜-第15部分
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中国城市住宅市场数量关系上的失衡突出表现在三类住房、两类市场比例关系上：
（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例失衡。从供给看，1998—2006年全国经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，“十一五”期间各地都调整了规划，加大了保障性住房的建设力度，保障性住房的比例提高到全部新建住宅的20％以上。但从居民支付能力看，1998—2006期间占全部总家庭60％的中等及以下收入水平的家庭，需要通过购买经济适用房或租用廉租房解决住房问题，即便随着收入的增长，到“十一五”末需要通过经济适用房和廉租房解决住房问题的家庭仍然占总家庭的40％，覆盖中等以下收入家庭。彻底解决中低收入家庭住房问题将是一个漫长的过程。
（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总量20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但很多地方政府提供的廉租房和租金补贴明显不足。
（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例失衡。经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。txt电子书分享平台
居民实际购房能力明显下降（3）
（4）住宅存量市场和住宅增量市场比例关系的失衡。住宅租赁市场和住宅买卖市场的比例关系失衡。住宅存量市场交易不活跃，住宅租赁市场成交清淡，交易量和市场容量不匹配。
住宅市场中各子市场的市场化程度不同，也就带来了与之所形成的价格和租金方面的巨大差异。通常情况下，廉租住宅的租金水平主要考虑最低收入家庭的支付能力，兼顾该类住宅正常使用中的维护费用支出情况。在香港，廉租住宅的租金水平为家庭年收入的9％，远远低于租住商品住宅租金为家庭年收入26％的水平；从美国的情况来看，一般收入家庭的住房消费开支控制在25％左右，低收入家庭则将收入的30％用于房租，余下和市场应交房租的差额由政府发券补足。
社会保障住房对商品住宅价格的影响主要表现为两个方面：
一是社会保障面的划分会对商品住宅的需求产生影响，从而间接影响商品住宅的价格。这一关系我们在前几部分得到了实证的支持。因此，政府在划分社会保障面时必须根据当地经济发展水平和居民家庭收入水平严格制定标准，而不是随意划分，否则会对当地商品住宅市场发展产生不良影响。
二是商品住宅价格与社会保障住房价格的相互影响。虽然经济适用住宅享受了政府的优惠政策，并且政府也控制了开发企业的利润水平，但是经济适用住宅与商品住宅成本具有类似的构成，如拆迁补偿费、大市政配套费、勘察设计费、建安综合费用、税金以及开发企业的管理费和财务费用等。因此，经济适用住宅价格与商品住宅价格具有一定的相互关系。一般来讲，商品住宅价格越高，经济适用住宅的价格也相对较高。与此同时，经济适用房的价格也对同一地区商品房的价格形成刚性的支撑作用。
从价格关系上，突出表现在两类住房两种价格比例关系的失衡。具体表现在：
（1）相对于中等收入家庭，商品住房价格明显偏高，而经济适用房价格也超过了中等及以下收入家庭的支付能力。
（2）商品房价格与经济适用房的价差过小，商品房的高价格形成对经济适用房价格的拉动作用明显。目前，在我国大部分城市和地区经济适用住宅是根据同一地区商品房价格扣除政府土地出让金等20多项政府税费，并限制开发商的利润不超过3％，由政府审定的价格，但也没有一个固定的比例关系。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，二者的价差主要体现在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，利润也非常可观。
（3）房屋租赁价格和买卖价格的关系不能反映正常的经济规律。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系；一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100，但在中国北京、上海等城市这一比例达到1：200～1：300。
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时间和空间关系的失衡
时间和空间关系是指在特定的时期和特定的区域不同类型子市场的比例关系，这是由不动产的不可移动性和房地产市场的区域性特征决定的。比如，以北京市为例，2005年以前，北京市经济适用房的建设以市政府为主体，历年建设量占新增房屋建设总量的9…15％，在价格分布上的特征是集中在2500…4000元/平方米，在区位划分上主要分布在五环外边缘集团如回龙观和天通苑地区，2006年政府加大了经济适用房的建设力度，在建设总量上提高到20％左右，并且在地铁、公共交通延长线等附近安排建设项目，一些城郊区县如顺义延、怀柔、昌平、房山也根据本地区的需要建设一定数量的保障性用房，在价格和区位上呈现多元化的特征。
中国城镇住宅市场的结构性失衡从时间和空间上，突出表现在区域发展的不平衡和区域内部不同类型住宅的不平衡。
（1）区域之间发展的不平衡。比如：东、中、西部住房市场的总量、市场交易、价格差距较大，北京、上海、深圳等沿海发达地区房价过高，与周边地区房价差距很大；
（2）同一区域或同一城市在不同的区位上价格差异很大。
（3）同一区域或同一区位在不同时期不同理性的住房在供给上，形成和实际需求的失衡。比如，对于同一区位，几年来住宅的实际消费能力不没有多大变化，但在住宅的供给数量、不同类型的住宅的结构上变化却非常大。
中国城市住宅市场结构性失衡的成因，主要存在以下几个方面：
中国房地产市场的区域性特征明显（1）
上文模型已经表明，中国城市住宅市场存在明显的区域差异化特征。住房建设是城镇建设的重要部分，住房市场的发展受到城镇发展规划和经济发展水平的制约，我国幅员广阔，各地区的社会、经济、文化发展极不平衡，市场体系的建设、发育程度各不相同，消费能力、消费观念、消费方式也不尽相同。不同城市之间的区域差别通常体现在气候、地理、文化对市场需求特征、建筑风格、营销策略的影响，同一城市的不同区域，由于城市规划、功能分区、产业布局的不同，住房市场的发展态势也存在明显差别。而不动产具有不可移动性，这就使得住房市场极易形成局部的垄断，从而对市场供需和结构产生重大影响。
区别于西方发达国家，中国特殊的土地使用制度进一步强化了市场的区域性特征。我国法律规定，国家拥有土地所有权，各地政府控制土地使用权，由此形成的绝对垄断即为一种行政垄断。相比于一级市场，房产开发二级市场的垄断则是隐性的。在现行管理办法下，开发商通过对土地的限期使用权的交易或者转让，占据土地使用权这一垄断资源，相当于获得了经营垄断资源的特许权。与我国其他寡头垄断行业相比，房地产行业的垄断又具有特殊性，一般政府在赋予垄断企业经营特许权的同时，都会对其产品销售拥有一定的价格管制权，唯独在房地产行业，房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让渡给开发商，造成了开发商在获得特许权同时却不受价格管制这一特殊现象。因此房地产企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，炒作概念、哄抬价格的现象时有发生。在实行土地的“招拍挂”制度后，土地市场的垄断现象有所好转，至少在土地的出让阶段一定程度上实现了公正、公平、公开，但一些实力雄厚的开发商凭借资金优势在某一特定城市的特定区位，大规模囤地，造成在特定时间周期内、特定地区的市场垄断的状况并没有得到根本解决。
此外，当前，我国城市基础设施还不完善，城市公共交通还比较脆弱，居民在户籍管理就业、医疗、文化、教育、养老等公共服务上还受到地区和区域的限制，城乡之间在政府公共服务体系上还不完全接轨，不同地区的公共服务标准、质量、水平差异很大，客观上限制了居民通过市场机制自主地进行选择。
总之，在我国目前的住房市场体系中，土地市场具有政策主导性，住房商品市场具有垄断性和非均衡性，住房市场的区域性特征导致了住房供应和需求在总量上的失衡和结构性失衡，导致房价与本地居民的收入水平脱节。
信息不对称是指交易双方拥有不匹配的信息资源，即一方拥有另一方所不具有的信息。通常来讲，就是买方无法像卖方那样了解商品的价格、质量、性能和服务，卖方也不像买方那样了解消费者对商品的具体需求及对价格的承受能力。在我国房地产市场中，突出表现为政府、房地产开发企业、金融机构和购房人这四个市场的参与者之间信息的不对称，具体体现在以下几个方面： 。 想看书来
中国房地产市场的区域性特征明显（2）
（1）房地产企业与政府之间信息不对称。近年来，我国各地商品房价呈现出一路走高的势头，房地产市场是一片火热的局面。实际上，在某些地区，高房价背后隐藏的是房地产市场虚假的繁荣。一些开发商为了抬高房价，采取捂盘惜售的非正规的营销手段，制造供不应求的市场假象来吸引消费者的关注。而政府作为市场监管的主体，对于项目的实际运营情况却无法得到准确的信息。
（2）房地产企业与银行之间信息不对称。开发商常用的制造虚假信息的手段有两种：一是抵押物的重复抵押，是指借款人利用虚假材料和不同银行间没有联网的实际情况，把已经向银行抵押的住房反复多次向不同的银行抵押以获取更多的抵押贷款。二是利用“假按揭”套取资金。表现为房地产开发商为本企业员工伪造个人住房抵押贷款所需要的各种材料，向银行申请抵押贷款来购买开发商的房产，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。这类楼盘的销售实际上在“假按揭”阶段就己经完成。大量重复按揭和假按揭的出现，客观上滋长了房地产市场的投机行为，刺激了对住房的过度消费和超前消费。
（3）房地产企业与消费者之间信息不对称。首先，在交易市场方面，开发商和销售商完全掌握产品信息和市场信息。一方面利用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布产品广告和一些诱导性信息，从而达到炒作目的；其次，在合同订立方面，由于绝大多数消费者不是房地产业内人士，专业知识相当匮乏，同时一些消费者法律意识薄弱，在房地产交易中，一般是由卖方提出邀约，再由买方提供承诺，合同文本和条款都是由卖方提前制定好，买方即使持有异议也无法左右条款的改变，因此，双方并不处在平等地位上，卖方从而可以尽量将条款制定得更有利于自己。此外，开发商也经常利用自己的信息优势地位在产品质量、配套设施、物业管理等方面做文章。例如开发商未经购房人同意更改设计从而达到缩小使用面积、加大共摊面积的目的；再如，一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，对将来的物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理造成很大的困难。
经济学的核心命题是资源的有效配置和效率增进。市场经济被认为是迄今为止最有效的一种资源配置方式。但是，由于信息不对称现象的存在，房地产市场中资源配置的效率大打折扣。政府在市场调控的作用也由于信息的不对称而存在滞后性，并缺乏有效性。
一般来讲，垄断的程度越高，信息不对称的现象越为明显。房地产开发企业凭借其垄断地位，在开发、建设、销售、物业管理各个环节都具有“话语权”，这就使得开发企业没有及时、准确披露信息的自愿动机，市场信息方面本应平衡的天平出现了严重的倾斜。此外，房地产信息收集难度大也导致了信息不对称。房地产产品的个性化差异提升了信息收集成本和难度；房地产产品信息的内容广、涉及部门多，也从客观上造成了居民个人收集信息具有相当大的困难。房地产产品的地区性，制约了信息的决策参考功能。房地产开发企业上报的信息具有一定的时滞性，程序化运作导致了信息收集时滞。 。。
中国房地产市场的区域性特征明显（3）
信息不对称容易产生两个后果，即逆向选择与道德风险。由于房地产市场中存在信息不对称，因此也会伴有逆向选择与道德风险的后果产生。追求利润的天然冲动会促使房地产开发商利用信息优势，对产品要求较高的价格，要么使产品的价格超出其性能，要么对同一价格产品的性能、质量进行适度的夸张等，结果导致市场投机盛行。信息不对称也必然带来市场信息失灵，带来市场客观状况与真实供需状况的偏差，与科学合理的供需状况的偏差，体现出市场结构性的失衡。
居民收入水平直接影响和决定住房市场的变化。导致我国城市住宅市场出现结构性失衡的根本原因之一就是城乡居民收入分配的差距过大。
根据国家发改委公布的《中国居民收入分配年度报告》，当前，我国城乡居民收入分配中存在的主要问题是收入分配不均衡，收入差距过大，并且这种还在不断加大。突出表现在：
（1）城乡居民之间的收入差距明显，地区之间的收入差距明显。
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