房价之谜-第12部分

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关于“空置率”的论争
2005年10月，众多媒体公布了一组所谓的“国家统计局最新数据”：到2005年10月末，全国商品房空置面积达亿平方米，其中商品住宅空置面积6024万平方米。报道声称当时的全国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。”这个消息立即引起全国上下关注，引发了一场沸沸扬扬的“房地产泡沫之争”。
　　“1亿多平方米空置面积意味着每四五个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积”，“26％的空置率意味着26％的建设面积是卖不掉”——大家大多这样理解着让人咋舌的数据。中国社会科学院易宪容认为，“我国空置率已经到了危险的边缘。”但是，也有一些学者质疑那种总空置除以总存量的空置率算法，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授在《空置率过高是天大的谬误》一文中提出，依照他的计算方法，商品房实际空置率不到1％。随即众多网站纷纷转载，并引发了范围更大的争论，争论的焦点主要集中在空置面积的界定标准、空置率指标的计算公式、空置率指标的国际警戒标准等三个问题上。
　　刘洪玉、陈森林对住房空置率指标进行了深入研究，指出空置是反映住宅市场供求关系变化的主要指标，提出了住宅空置、空置率、空置期、平均空置期、平均租售时间、净吸纳面积等基本概念。刘洪玉，院萍对商品住宅、经济实用房、廉租房的合理空置率进行了研究，建议以6％作为衡量我国商品住宅市场的空置率合理性标准，以3年供应总量的8—12％作为衡量新建商品住宅市场的合理性空置率粗略标准。香港学者谢贤成估算出1979…1994，香港住宅的合理空置率为。他认为，根据香港的经验，合理的租房空置率为1％~，经济实用房的合理空置率为4％~6％。
　　就在媒体大幅报道与学术界激烈争论之时，面对着一边是增长的空置面积，一边是高昂的房价，1％与26％相差悬殊的空置率数据，消费者不禁感到迷惑，不知道该相信哪一个。2006年3月16日，国家统计局发表声明，称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率26％的数据”。建设部有关负责人也表示，目前我们国家还没有建立空置率指标，不能进行空置率计算，也不能用于国际比较。随后，3月31日，建设部紧急下发通知，要求北京、上海、天津、广州等40个城市的房地局、规划局、建设局（建委）提供商品房供应和空置情况有关数据。建设部对外称，此举是为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。
　　一个令人费解的现象是：有这么大的空置面积，至少说明房地产业存在产品过剩的危险。在这种过剩危机之下，按照一般商品的供求规律，供不应求价格上涨，供大于求价格下跌。房地产价格应该下跌才对，但中国近年来却出现了一种“高空置率和高房价并存”的现象。
　　笔者认为，当前应用空置率指标来衡量中国住宅市场状况，并进而判断房地产价格是否合理，市场是否存在泡沫存在明显的缺陷。
　　

中国商品房空置率的概念不能反映真实的状况（1）
我国目前只有商品房空置面积的数据，没有全部存量房的空置情况的数据，空置面积统计非常不全面；对空置商品房定义完全没有考虑商品房的正常销售周期。按照现行国家统计报表制度，空置面积是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。”这个概念清楚地表明：只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出（应指首次租赁关系）的面积，不管它们以后能不能卖出去或者租出去，只要到报告期末（统计时点），尚未卖出去或者租出去，就被统计为空置面积。　国家统计局2003年重新规定将商品住宅空置分为三类。
　　表2…4：空置率指标体系的调整
　　竣工年限 分类
　　1年以内 待销商品房
　　1~3年 滞销商品房
　　3年以上 空置积压房
　　目前，国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况及商品房积压变化情况。但这种计算方法也有许多明显的缺点，它并不是一个严格的空置率指标。
　　第一，统计口径严重不一致。这种空置率计算方法缺乏理论依据，分子为以往历年竣工的，现在在开发商手中仍然没有卖出或者租出（指首次出租）的面积，可能包括前3年、前5年甚至更久远的商品房面积，分母为最近三年内竣工的面积，分子、分母涉及的时间跨度不统一，因此其公式的含义是含混不清的。
　　第二，缺少二手房空置率。到目前为止，相关的统计部门没有设计出一套二手住房市场空置率的统计办法，也没有把二手房市场的住房空置率纳入政府决策的参考数据。二手住房空置问题已是不争之事实。二手房市场状况直接关系到房地产一级市场，市场的联动效应随着二级市场的扩大，将逐步显现。西方发达国家房地产市场是以存量为基础统计空置率的；反映的是房地产市场的使用状况。而国内以新建商品房作为统计基础的；空置率指标是用来反映新建商品房销售状况。
　　第三，欠缺对不同类型物业的区分。没有把住宅与商业及办公用房分开，按照国际惯例，住宅的合理空置率范围与办公和商业用房的合理空置率范围差别很大，必须分开计算空置率。
　　以美国为例，美国的住宅空置统计是以全部存量住宅为基础的，由于美国已经过了高速城市化阶段，新建住宅很少，住宅供应主体是存量房，因此没有将新建住宅的空置与存量房空置分开统计，就没有新建住宅空置的数据。由于住宅空置与办公楼及商业用房的空置完全不一样，美国将住宅与其他房屋的空置严格分开，即使是住宅，如果改变了用途，如用作办公，也不能进人住宅空置率的统计范围。txt电子书分享平台　

中国商品房空置率的概念不能反映真实的状况（2）
在美国，“空置房”概念主要在两个领域使用：一是中介业务，空置房指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；二是街区管理，美国人口统计局（）　对住宅空置的定义为：空置住宅指无人居住的住宅（或间断性无居住的住宅），除非只是居住者暂时不在。美国人口普查局对空置住宅作了非常详细的分类，几乎涵盖了所有的空置类型。总空置率首先分为：年度空置（Year　vacant　rate）与季节性空置（Seasonal　vacant　rate）两类。年度空置概念从1990年开始使用，分为四类，包括出租空置率（Vacant　units　for　rent），出售空置率（Vacant　units　for　sale　only），已出租或出售的空置率（Vacant　units　rented　or　sold），非市场性空置（Vacant　units　held　off　the　market）。
　　总之，我国的商品房空置率指标并不科学。我国“空置率”只是借用的国际概念，国内外空置率指标在设定上存在一定的差异，如下表2…5。
　　表2…5：国内外空置率指标差异比较
　　国内 国际
　　统计方法 商品房空置量/竣工商品房总量 空置量/全部存量
　　统计范围 增量（近3年竣工商品房） 增量和存量房屋
　　统计目的 反映新建住宅销售状况 反映住宅市场供求状况
　　“空置率国际警戒线”既缺乏依据也没有实践指导意义
　　中国于上世纪90年代中期出现了“空置率国际警戒线“理论。有人说，国际空置率警戒线为10％；也有人说国际警戒线为10％…15％之间；事实上，许多中国学者提出了针对中国国情的合理空置率理论。如蔺涛、戚少成提出了较为完整的“20％理论”。　其主要理论框架包括两方面：一是空置率的计算公式：空置率=（累计空置量/近三年的竣工的商品房面）*100％；二是空置率合理范围标准。具体如下：
　　表2…6：空置率合理范围标准
　　5％以下 空置不足区 需要采取一定措施，加大商品房供应。
　　5％一14％ 合理空置区 商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。
　　14％一20％ 空置危险区 需要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。
　　20％以上 空置积压区 国家必须采取一系列强制措施，降低商品房空置率到合理区间，否则将给国民经济，特别是房地产业发展，带来一系列的严重问题。
　　西方国家学术界并未涉及空置率国际警戒线问题。西方学者把合理空置率叫自然空置率，自然空置率并不是针对全部空置而言，而是针对出租空置率。西方经济学家认为，自然空置率是租金与空置率的一个均衡点，高于自然空置率，若供大于求，租金会下降，反之，则为空置不足，租金会上升。美国学者史密斯（Smith）将合理空置率定义为：住宅出租市场中，屋主考虑市场因素（如空屋持有成本、搜寻成本、需求变动及换约成本）后，无调整租金之诱因下的空置率。此时，没有超额供给也没有超额需求，而租金处于长期均衡状态。1990年，G。　D加德（　Jud）和J。佛罗（Frew）认为“自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金的诱因的空置率”。由此可以推知，合理空置率的实质是在房地产市场长期供需平衡下的空置率。
　　多数经济学家采取实证研究的方法计算自然空置率。自然空置率的值是一个争议较大的值，不同的经济学家计算出的合理空置率数值相差很大，从4％到10％不等。加德（Jud）和J。佛罗（Frew）以分区的方式计算出的自然空置率从至10％不等，罗森（Rosen）和斯密斯（Smith）计算出的自然空置率中位数是。。由于影响空置率的因素太多，自然空置率很难有一个准确的值。在实践中，部分人从经验出发提出了合理空置率的观点，如美国某租房网采用5％—8％为合理空置率范围。
　　公认的国际空置率警戒线标准应该是一种严格的理论标准，它只能由权威机构发布，或者是公认的学术研究成果。但是，西方国家还没有一个公认的、准确的空置率警戒线标准。
　　美国人口统计局是空置率统计的权威机构，有美国近60年来各种空置率的详细数据，但该局未公布有关空置率警戒线或合理空置率标准。其他一些国际机构也未发布类似标准。仅有一些机构发布自然空置率标准，如美国某租房机构网站（）发布的租房空置率，其空置量和空置率是指全部房屋的空置，既有新房，也有旧房，是指导居民流动的一种微观经济存量概念。合理范围：5％左右为适度空置率，10％为警戒空置率，10％以上为严重空置。
　　总之，由于各国经济发展阶段和住房政策体制的不同，尚不存在由国际权威机构发布或者学术界公认对各国均具有指导意义的、统一的“商品房空置率国际警戒线”。所谓的“空置率国际警戒线”，其实是一个子虚乌有的概念。
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值得反思的人均住房面积
人均住房面积和住房自有率指标常常被用来衡量一个国家或地区的居住水平。改革开放以来，中国的城市化进程不断加快，城市建设取得了长足发展，居民居住水平有了很大的提高。下表是1996…2005年，中国历年人均住宅建筑面积变化的情况：
　　但是具体到中国31个省份城市住房水平又存在很大的地区差异和发展的不平衡。
　　2005年我国人均住宅面积在20平方米有2个省份，人均住宅面积在22平方米有7个省份，人均住宅面积在24平方米有8个省份，人均住宅面积在26平方米有6个省份，人均住宅面积在28平方米有3个省份，人均住宅面积在30平方米以上的有5个省份，人均住房水平地区差异很大。
　　中国的改革已使中国成为世界上具有最快的经济增长速度的国家之一，然而中国的住房状况与国际发达国家相比差距很大。1995年以来，中国城镇住房竣工面积绝对数逐年提高，但由于城镇总人口绝对数也在逐步提高，城镇人均竣工面积年均提高约1平方米，要达到西方国家人均40平方米左右的水平，我国住房建设仍有很大的空间，解决住房问题将是一个漫长的过程。
　　问题是我们还能不能按照这样的发展模式，按照西方国家城市化的发展道路建设中国的城市，解决中国的住房问题？
　　毫无疑问，中国住房状况的改善受人多地少资源环境的制约。与国外其他国家相比，中国城市建设的后备土地资源极度匮乏，以北京为例，2005年全市人口平均密度为每平方公里937人，高于日本、韩国等国家，其中，城区人口密度为每平方公里22210人，近郊区为每平方公里5862人，城区人口密度高于新加坡和香港地区，远郊区县为每平方公里389人。城区人口密度为近郊区的近4倍，近郊区又为远郊区县的15倍。
　　事实上，西方发达国家在制定城市现代化评价指标时，也是首先考虑到资源和环境的制约，因地制宜、因时而异。如全美住房人均标准在40平方米左右，但纽约却是28平方米，世界一些大城市如东京、新加坡、香港、纽约等人均住房面积远小于北京市现行的面积，难道这些地区的住房建设水平和消费水平低于北京吗？
　　

住房自有率高不高（1）
97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化、市场化的导向下，我国居民的房屋自有率大幅提高。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的其中的一大部分是外地务工经商人员。其他发达国家住房自有率情况是，英国为67％（1990年）、日本（1993年）、美国为（1981年）　，香港居民居住支出占总支出的32％，住房私有