通货膨胀下老百姓的生存法则-第6部分
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菹允荆�2006年我国的70个大中城市销售价格同比上涨，涨幅比上一年回落近2个百分点。从主要的大城市来看，房价仍然处于高位运行。北京、深圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京、深圳。而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到、。“2006年，是全国房价在调控中上涨的一年。”一位业内人士不无风趣地说。自2005年5月份房地产宏观调控政策陆续出台以来，虽然偶有单月涨幅略有收敛，但房价上涨之势始终不变。在连续几年中央调控政策的影响下，2006年我国房地产开发投资增幅仍然达到，比2005年上涨了2个百分点。
经历了较为平稳增长幅度的一年后，2007年，我国房地产市场似乎又迎来了春天，全国房价呈现出快速上涨的态势。前三个季度，全国房价继续呈现快速上涨态势。国家统计局公布的数据显示，这年一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨，一季度上涨，二季度上涨，三季度上涨。其中，新建住宅价格三季度上涨9％。这一数字是2005年7月房价统计从全国35个大中城市扩展到70个大中城市以来的最高点。第三季度70个大中城市房屋销售价格上涨。这一数字也达到了近年来的最高点。另据国家发展和改革委员会、国家统计局公布的统计数据，2007年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅与11月持平；环比上涨，涨幅比11月降低个百分点。其中，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，涨幅比11月低个百分点；环比上涨，涨幅比11月低个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨、和，环比分别上涨、和。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐、北海、惠州、北京、南宁、宁波、兰州1、重庆和长沙等。二手住房销售价格同比上涨，涨幅比11月高个百分点；与11月比，二手住房销售价格与11月持平。同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐、宁波、无锡、深圳1和长春等；环比涨幅较高的主要城市包括：宜昌、大理、洛阳、桂林和天津等。根据国家发改委和国家统计局的数据，2007年，我国房地产开发投资25280亿元，比上年增长％，70个大中城市的房价同比上涨了，比上一年增加了个百分点，速度加快明显。
2008年是极不寻常的一年，充满着很大的不确定性。从年初的雪灾，到5月份的汶川大地震，再到8月份北京奥运会的举办，这一系列的事件会对2008年的房价产生什么影响呢？2008年上半年，我国房地产市场的确发生了一些变化：全国各地一路上涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始对房市持观望态度，恐慌性的购房需求得到了控制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始萎缩；面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机。根据国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨1，涨幅比上年同期高个百分点。相关月度数据显示，1—6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为、、1％、、和；月度环比数据显示，1—6月份，全国70个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为、、、、和。分地区看，6月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐2、海口、宁波、北京和杭州。环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充、南昌、成都…％和无锡等。从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。所以，对于期望购买一套新房却经济不怎么富裕的人们来说，买房的日子可能不是短时间内就能做到的，难怪人们会问：“房价到底要涨到什么时候呢？”、“我什么时候才能有套房子呢？”。
从2004年说到2008年上半年，时间跨度较大，对于房价来说，真是一年一个价！可自己的钱袋却不怎么见长，或者增加的速度赶不上房价增长的幅度，只好“望房兴叹”了。为了更直观地认识我国近几年房价的迅速上涨，我们给出了自2001年到2008年上半年的全国房价变化图，可以明显看出，相对于2004年以前的房价，2004年及以后几年的房价上涨更为迅速。
资料来源：根据国家统计局数据编制资料来源：根据国家统计局数据编制
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谁是最后的东家（1）
房价一涨再涨，涨得人们直揪心，虽然中央一再出动重拳，出台了“国八条”、“国十五条”、“国六条”等调控文件，但是不仅没能很好地抑制房价上涨的势头，反而越涨越高。这种不正常的表现实在让人难以接受。为什么连中央都难以调控呢？究竟是哪些因素在对抗着中央的调控政策呢？毫无疑问，谁在对抗中央政策，谁就是房价上涨的受益者。普通老百姓是不会对抗中央政策的，既没有能力，也不愿意，哪个普通百姓不愿意房价下跌从而自己也买套房呢？很显然，只有那些有能力抵制中央政策且乐见房价上涨的群体才是房市“繁荣”的受益者。
一、房产开发商是直接受益者
房地产开发商是最不愿让房价下跌的利益集团，房价的高低直接涉及到他们的切身利益，追求利润最大化是他们的最终目标，房价越高获得的利润越大。为了实现利润最大化的目标，他们会囤房惜售及假按揭，造成虚假的需求旺盛而供给不足的局面，因为信息不对称，必然会产生房价上涨的信号，从而形成真实的需求旺盛，房地产商将获得更多的利润或暴利。
2004年以来，我国房地产价格在很大程度上由一些房地产开发商决定，即少数开发商凭借自己所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性。
房价的持续上涨给房产开发商带来了巨大的利润和财富，据有关专家估计，房地产的利润率高达60％—90％，是一个彻头彻尾的暴利行业。对此，一些业内人士也表示赞同。虽然对房地产利润率没有一个统一的、权威的说法，甚至存在很大争议，但不可否认的是房地产业的确给开发商带来了巨大的利益。2004年以来的胡润财富榜冒出了十几位房地产界富豪就是例证。2007年房地产商的财富达到了新的高峰，在2007年公布的胡润财富榜中，前30位有18个人从事房地产业，前10位中有6个从事房地产业，其中最引人注目的就是中国新科首富—碧桂园26岁的杨惠妍，资产高达1300亿元，几乎是“榜眼”张茵的两倍，按照当时的汇率计算，折合美元计算，高达140亿美元。
《2007胡润财富榜》1—30名排名财富（亿元人民币）姓名公司总部行业年龄出生地2006排名2006财富11300杨惠妍碧桂园广东房地产26广东281122770张茵家族玖龙纸业香港，美国包装纸50黑龙江12703550许荣茂世茂集团上海房地产57福建41604450黄光裕鹏润投资北京家电零售，房地产38广东22005420张力富力地产广东房地产54广东91086400彭小峰江西赛维江西太阳能32江苏/06400荣智健中信泰富香港综合65上海61456400许家印恒大集团广东房地产49广东101009380张近东苏宁电器江苏家电零售、房地产44安徽206510360郭广昌复星集团上海综合40浙江119011330卢志强泛海集团北京房地产、金融56山东514112310陈卓林家族雅居乐广东房地产45广东713613300朱孟依合生创展广东房地产48广东丰顺316514290刘永好家族新希望四川金融，饲料，房地产和乳制品56四川186815280史玉柱巨人集团上海在线游戏，金融45安徽怀远305516270张欣、潘石屹夫妇SOHO中国北京房地产44，42甘肃天水2511316270钟声坚仁恒房地产上海房地产49广东811018260宗庆后家族娃哈哈浙江饮料、童装62浙江148019250黄伟新湖集团浙江房地产、金融48浙江564019250童锦泉长峰房地产上海房地产52江苏206521230张桂平苏宁环球江苏房地产56安徽/022225杨二珠碧桂园广东房地产56广东朱炳洋恒丰永业北京保险…广东474224205梁稳根三一集团湖南重型机械51湖南1372225200陈丽华富华国际北京北京房地产，紫檀博物馆66北京256025200黄俊钦新恒基北京北京和沈阳房地产41广东206525200黄文仔宏宇集团广东房地产、木业54广东番禺1232525200施正荣尚德太阳能江苏太阳能44江苏515529180陈发树新华都福建零售，金矿，旅游47福建安溪384829180李彦宏百度北京搜索引擎39山西733529180刘永行家族东方希望上海饲料，电解铝、PVT59四川新津5640资料来源：中国经济网
谁是最后的东家（2）
二、地方政府是最大的受益者。
地价是房价的重要成本，房价上涨带动地价上涨，土地的东家就是政府，地价上涨了，政府收入就增加了。房价上涨，税费收入就能增加了，那么政府也就富裕了。在一些房地产市场比较发达的东部城市，地方政府出让土地等房地产开发的各项收入达到了地方财政收入的50％多，有的城市和地区甚至超过了60％。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35％。可见，高房价已经成为了这些地方的主要经济来源，一旦房价下跌，那么这些地方的经济利益就会受到极大的损害，难怪地方政府在执行中央调控政策时不那么尽心尽力。执行了政策，抑制了房价，等于就是断了自己的财路，谁会这么傻呢？
前面指出，房地产业是一个暴利行业，有些业内人士认为房地产业的利润率高达60％—90％。当然这是有争议的，根据2006年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报中的结论显示：2004年全国房地产开发经营收入为亿元，利润为亿元，房地产开发经营行业平均利润率为。这个数据引起了房地产相关行业激烈的争论，很多学者及研究机构都认为“太低了”；而大多数开发商认为“比较准确”。这是怎么回事呢？我们可以听听SOHO中国董事长潘石屹的说法，“房地产开发经营极限盈利就是。是怎么算出来呢，就是房地产利润是100％，我们的成本是0，缴纳完营业税、土地利用税、所得税，绝对不会超过。”
我们可以从潘石屹的说法中得出一些认识：房地产业的利润率究竟是60％—90％还是只有国家公布的呢？矛盾不在于房地产业本身，而是该如何计算这个利润率。前面60％—90％的利润率应该是整个房地产业和相关行业部门作为一个整体，扣除成本，加总所有的利润，计算利润率。这里总的利润并不只是房地产商获得的利润，还包括其他行业部门从房地产中获得的利润。而国家公布的利润率应该只是房地产商的平均利润率，还要扣除土地成本、税收等成本。
再以目前中国最为成功的房地产企业万科地产为例。作为上市公司的万科A在2005年第三季报中显示：截止2005年第三季度，万科A主营业务收入为亿元，主营业务利润为亿元，其他业务利润亿元，营业费用为亿元，主营业务税金及附加为亿元，管理费用亿元，利润总额亿元，净利润亿元，经营毛利率，经营净利率。
根据潘石屹的说法，房地产商的利润率最多高达，上面的数字就是万科的利润率。我们要知道，这个利润率就是房地产开发商自己的利润率。那么还有那么多的利润到哪儿去了？我们联想到上面的例子，有些地方政府财政收入的一半来自于房地产业，可见，房地产业剩余利润的大头流向了地方政府。难怪人们在责怪房地产开发商获取暴利时他们会感觉冤枉？很好理解，开发商是获取了很高的利润，但是只是吞噬一部分利润，利润的大头还是在政府手里。
三、银行是利益获得者
不用说房地产商从他们那里贷款获得收益，单说买房者按揭买房的方式就让他们赚得满盆满钵。他们也是最希望看到房价上涨，而不希望房价下跃的利益集团。由于房价上涨的预期，使许多人就认为房地产价格只涨不跌，因而进一步以购得的房地产做抵押，向银行贷款进行房地产生意上的投资，而银行认为房地产抵押贷款有实物抵押，所以没有风险，也大胆借出，使房贷成为商业银行最为优质的业务之一，这使得各商业银行不遗余力采取措施，争夺房贷业务，各商业银行推出的贷款种类之丰富，优惠措施之繁多让购房者几乎挑花眼。其次，各商业银行都有降低银行不良资产的压力，如前所述，房贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，这使得银行业普遍存在着扩大房贷业务量的强烈冲动。于是，除了正常的购房贷款以外，银行更是向那些资金不足的房地产商和炒房者打开了方便之门。
四、“炒房团”也能分到一杯羹
在第二章第三节中，我们指出，“炒房团”是推动房价上涨的重要诱因。我们所熟悉的温州“炒房团”，利用上千亿的资产横扫全国的房地产市场，进一步助长了房价上涨的势头。
1999年，温州“炒房团”的一员李先生以每平方米约2700元的价格，在杭州城西一举买下刚刚开盘的20多套商品房。2001年，这个楼盘的房价升到每平方米近5000元。刘先生以每平方米4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场，立刻变现，平均每套净赚了20多万元。
作为一个热点，温州“炒房团”近来在全国各地闹得沸沸扬扬。“炒房团”不只温州一家，还有山西“炒房团”、深圳“炒房团”。“炒房
